騰訊新聞《潛望》

文｜袁小麗 楊心玥

編輯｜劉鵬

“房?jī)r(jià)下降了，真得好好感謝那個(gè)‘截胡’的陌生人，幫我止損 20 萬(wàn)！”林研看著手機(jī)里的房源信息，語(yǔ)氣里滿是“劫后余生”的慶幸。

2024 年四季度以來(lái)，樓市政策刺激不斷。2025 年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”，一線城市樓市回暖。然而，5 月過(guò)后，傳統(tǒng)銷售旺季熱度漸退，樓市出現(xiàn)新變化，房?jī)r(jià)再度面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。

二手房市場(chǎng)是樓市的晴雨表，能直接反映樓市的真實(shí)發(fā)展態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025 年 6 月，4 個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降 0.7%，降幅與 5 月相同。具體來(lái)看，北京環(huán)比下降 1.0%、上海下降 0.7%、廣州下降 0.7%、深圳下降 0.5%，已連續(xù)兩個(gè)月下跌。同比方面，4 個(gè)一線城市二手房?jī)r(jià)格下降 3.0%，降幅比 5 月擴(kuò)大 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，北京、上海、廣州和深圳分別下降 1.8%、1.3%、5.9% 和 2.8%。

原本急于購(gòu)房的林研，在經(jīng)歷二手房房?jī)r(jià)下跌后，開(kāi)始猶豫，決定觀望一段時(shí)間再做決策。

去年開(kāi)始看房的林研，今年 3 月看中了北京東城區(qū)一套“老破小”。房子房齡 35 年，樓道墻皮斑駁，廚房狹小，但緊鄰地鐵口，戶型南北通透，總價(jià)也在預(yù)算內(nèi)，讓她心動(dòng)不已。

房東報(bào)價(jià) 510 萬(wàn)，后讓步 10 萬(wàn)，堅(jiān)持“500 萬(wàn)不能再低”，而林研只愿出 490 萬(wàn)。雙方從白天談到深夜，互不讓步，最終以“再考慮考慮”結(jié)束。沒(méi)想到第二天一早，中介來(lái)電稱房子 492 萬(wàn)成交了。林研又驚又怒，覺(jué)得房東不講信用，甚至想找房東理論。

3 個(gè)月后的 6 月，同樣地段、同戶型的房子掛牌價(jià)雖還是 510 萬(wàn)，但中介告知 472 萬(wàn)就能拿下。林研慶幸道：“原來(lái)被截胡也不是壞事，老天在幫我止損 20 萬(wàn)！真得謝謝那位房東的‘不賣之恩’?！?/p>

經(jīng)歷此事，又看到 5、6 月二手房房?jī)r(jià)下跌，林研暫時(shí)不想買房了，她擔(dān)心“老破小”房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌。她表示：“中介一直催我出價(jià)，但我不想買了，非要出價(jià)，最多不超過(guò) 450 萬(wàn)?！?/p>

葉琪也是今年的購(gòu)房者之一。她和男朋友打算今年結(jié)婚，想買套既當(dāng)婚房又有學(xué)區(qū)的房子。年初開(kāi)始看房，不到 3 個(gè)月，5 月就定下了萬(wàn)壽路區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房。但看到近期房?jī)r(jià)走勢(shì)，她開(kāi)始內(nèi)耗，擔(dān)心買貴了，覺(jué)得“可以先租房?jī)扇?，等要小孩時(shí)再買，那時(shí)房?jī)r(jià)、政策或許更明朗”。

隨著成交降溫，買房人和賣房人都陷入焦慮。

數(shù)據(jù)來(lái)源：北京市住建委官網(wǎng)

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025 年 1 - 6 月北京全市二手房累計(jì)成交 88677 套，高于 2024 年同期。6 月成交量為 15139 套，環(huán)比增長(zhǎng) 6.0%，同比增長(zhǎng) 1.0%。房產(chǎn)博主虎哥表示，2025 年樓市在 3 月“小陽(yáng)春”后熱度下降，5、6 月成交量正常下降，但上半年整體成交量仍處近 3 年高位。

他認(rèn)為：“當(dāng)前市場(chǎng)的癥結(jié)在于買房人觀望猶豫不敢入手，賣房人不甘降價(jià)覺(jué)得虧損，市場(chǎng)情緒稍顯低迷，但市場(chǎng)整體平穩(wěn)。北京房?jī)r(jià)長(zhǎng)期仍具上漲趨勢(shì)，當(dāng)下的焦灼只是短期現(xiàn)象。”

蘇悅的賣房經(jīng)歷是眾多賣房者的縮影。

去年她掛牌出售北京東城區(qū)二環(huán)邊的“老破小”，自信憑借學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)能快速成交，結(jié)果 4 個(gè)月無(wú)人問(wèn)津。中介勸她降價(jià)，可掛牌價(jià)相比買入價(jià)已跌幾十萬(wàn)，算上稅費(fèi)、房貸利息等早已虧損，她堅(jiān)持不降價(jià)。但中介不斷探底價(jià)，直言“不降價(jià)沒(méi)人看房”。

無(wú)奈之下，她多次降價(jià)，從 800 萬(wàn)降到 750 萬(wàn)、730 萬(wàn)、700 萬(wàn)，都無(wú)人問(wèn)津。今年“小陽(yáng)春”，她將掛牌價(jià)調(diào)到 670 萬(wàn)，中介還勸她降到 600 萬(wàn)，她沒(méi)聽(tīng)。3 月，因有買家急需落戶給孩子上學(xué)，房子最終以 655 萬(wàn)成交。

蘇悅總結(jié)經(jīng)驗(yàn)：真心賣房要吃透市場(chǎng)，如今是買方市場(chǎng)，想快速賣房不能硬扛高價(jià)，要緊跟行情，不能想著賺錢，否則只能換來(lái) 0 帶看。

高旭就是一心想賣高價(jià)的業(yè)主。他位于北京回龍觀板塊的房子，年初以 393 萬(wàn)元掛牌出售，3 月以 365 萬(wàn)元成交。成交太順利，他覺(jué)得虧了，同小區(qū)同戶型房子去年 8 月賣 398 萬(wàn)，自己少賣 33 萬(wàn)。再加上 3 月小區(qū)房子賣得快，他毀約不賣，賠了買家 10 萬(wàn)元違約金。

然而，樓市行情變化快。3 月是北京樓市熱度最高點(diǎn)，4 月市場(chǎng)熱度開(kāi)始降溫，4、5 月小區(qū)掛牌房源增多，看房人卻寥寥無(wú)幾。

無(wú)奈之下，高旭重新掛牌，調(diào)研后將價(jià)格降到 350 萬(wàn)。降價(jià)后看房人增多，掛牌不到 50 天，7 月初房子以 331 萬(wàn)再次成交。高旭懊悔地說(shuō)：“短短三個(gè)多月，算上違約金，足足少賣了 44 萬(wàn)！”

回龍觀片區(qū)房產(chǎn)中介王東介紹，與 3、4 月相比，近期二手房成交放緩，尤其是房齡超 20 年的步梯“老破小”，掛牌量增加但需求減少，業(yè)主只能降價(jià)拋售。帶電梯的次新房則好賣得多，房?jī)r(jià)降幅也小。

他認(rèn)為高旭的房子在 2、3 月時(shí)，小區(qū)掛牌房源少，需求多，所以能高價(jià)賣出，但他太貪心。4、5 月掛牌房源增多，他的房子沒(méi)優(yōu)勢(shì)，只能降價(jià)。

北京回龍觀的房源多為 2000 年左右建成的經(jīng)適房，曾是剛需購(gòu)房者的熱門選擇。但近年房?jī)r(jià)下行、首付比例降低，購(gòu)房者可選范圍擴(kuò)大，年輕群體更關(guān)注住房品質(zhì)和房子未來(lái)的流動(dòng)性，回龍觀的老舊房源逐漸被他們排除。

上海二手房市場(chǎng)也類似，優(yōu)質(zhì)房源依然能脫穎而出。

上海楊浦區(qū)資深中介老李說(shuō)：“現(xiàn)在買房的大多是剛需，尤其是 95 后，他們更看重房屋品質(zhì)和租售比?！?5 后工作幾年收入穩(wěn)定后，不想再付租金，通常會(huì)選擇總價(jià) 300 萬(wàn)元左右的優(yōu)質(zhì)二手房，首付門檻低，房貸壓力可控。

老李還發(fā)現(xiàn)“今年越來(lái)越多的人開(kāi)始‘反向改善’”，他的幾個(gè)客戶從大房子換到小房子，從主城區(qū)搬往郊區(qū)。一位上市車企員工被裁員后，將市區(qū) 600 萬(wàn)的房子置換為郊區(qū) 300 萬(wàn)的小戶型，為養(yǎng)老做準(zhǔn)備。一位互聯(lián)網(wǎng)大廠程序員，因高額房貸和高壓工作身體垮了，將總價(jià) 2800 萬(wàn)的四居室換成 1500 萬(wàn)元的三居室，他感慨“背著房貸的日子太沉重”。

樓市變化背后，是人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受力的重新審視。收入預(yù)期走低、生活成本攀升，大家對(duì)房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更謹(jǐn)慎，“主動(dòng)降低杠桿、減少負(fù)債”成為普遍選擇，這不僅是資產(chǎn)配置的調(diào)整，更反映了人們對(duì)生活平衡的重新考量。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出：“當(dāng)前北上廣深等城市二手房掛牌量增加，‘以價(jià)換量’成常態(tài)。6 月上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降 0.7%，但成交量活躍，樓市止跌回穩(wěn)趨勢(shì)不變。”

中介老李也證實(shí)，近期二手房成交節(jié)奏雖略有放緩，但對(duì)他的業(yè)務(wù)影響不大，近兩個(gè)月成交房源價(jià)格穩(wěn)定，成交量未明顯減少。

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025 年上半年上海二手房累計(jì)成交 11.6 萬(wàn)套，較去年同期增長(zhǎng) 24%，創(chuàng) 2022 年以來(lái)最高紀(jì)錄。3 月單月成交量達(dá) 2.67 萬(wàn)套，為 2021 年 3 月以來(lái)峰值，5 - 6 月熱度稍有下降，但單月成交均穩(wěn)定在 1.5 萬(wàn)套以上。

老李認(rèn)為上海樓市雖較 3 月熱度回落，但整體運(yùn)行平穩(wěn)。

58 安居客研究院院長(zhǎng)張波也持相同觀點(diǎn)。他表示，上海 5、6 月二手房?jī)r(jià)格下降是因?yàn)槌山环吭醇杏诘蛢r(jià)掛牌房源，但成交量未減。

對(duì)于北上深是否會(huì)全面取消限購(gòu)的問(wèn)題，張波認(rèn)為北京、上海二手房市場(chǎng)活躍平穩(wěn)，全面取消限購(gòu)可能性極小，政策調(diào)整可能集中于庫(kù)存高、去化難的外圍區(qū)域。

6 月 13 日國(guó)常會(huì)提出“更大力度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”后，樓市政策走向受關(guān)注。廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉分析，未來(lái)政策關(guān)鍵在于存量政策落地成效，推進(jìn)城中村改造、存量房收儲(chǔ)等措施將為市場(chǎng)注入動(dòng)力。他也認(rèn)為北上深全面取消限購(gòu)概率極低，“當(dāng)前放開(kāi)限購(gòu)刺激效果有限”。

李宇嘉表示，“二手房成交占比持續(xù)攀升，標(biāo)志著存量時(shí)代已然到來(lái)。”各熱點(diǎn)城市新市民、年輕人剛性住房需求轉(zhuǎn)向二手房，潛力大。未來(lái)，隨著公共服務(wù)均等化、老舊小區(qū)改造等推進(jìn)，二手房市場(chǎng)價(jià)格支撐和交易需求將不斷夯實(shí)，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

（文中林研、葉琪、蘇悅、高旭、王東、虎哥、老李均為化名）

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