翻出以前寫的文字，如今再看，別有一番滋味。住在奇葩戶型里，是種怎樣的感受呢？就像住在監(jiān)獄一樣，開(kāi)發(fā)商打造的一些戶型就能帶來(lái)這樣的體驗(yàn)。

看下面這款戶型，從南到北有8個(gè)單人間，不管是看守還是探監(jiān)都很方便。門口的入戶花園，還能給人當(dāng)作放風(fēng)的地方。

好好的房子，卻建成清一色從南到北的單人間，關(guān)鍵里面還有4間沒(méi)窗戶，這是讓人閉門思過(guò)嗎？不過(guò)，這款戶型還算方正。網(wǎng)上有款流傳很廣的飛鏢戶型。

開(kāi)發(fā)商估計(jì)是小李飛刀的后人，為了不讓家中絕學(xué)失傳，打造了這款讓人過(guò)目難忘的戶型。住在臥室里的人，估計(jì)得時(shí)不時(shí)到黑咕隆咚的角落蹲一會(huì)兒，思考人生。不得不說(shuō)，奇葩戶型只有你想不到，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商做不到。那么，這些戶型從何而來(lái)呢？

01 沖容積率所致

一般人一眼能看出的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商會(huì)看不到嗎？當(dāng)然不是，開(kāi)發(fā)商很清楚什么是好戶型，打造奇葩戶型是為了沖容積率。每塊地都有自帶的容積率，它決定了這塊地可建的建筑面積，建筑面積乘以房?jī)r(jià)就是貨值，少建一平米就損失幾萬(wàn)塊。很多地塊不規(guī)則，按傳統(tǒng)正南正北方式排布樓棟，在限高情況下會(huì)導(dǎo)致建面用不完。傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中有兩種增加貨值的方法，一是壓縮樓間距，把原本40米的樓間距壓縮到30米；二是做厚厚度，加大房間進(jìn)深，采用褶邊設(shè)計(jì)，導(dǎo)致朝向不暢。這就使得市面上有很多進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)、不規(guī)則的戶型。不過(guò)，隨著時(shí)間推移，現(xiàn)在沖容積率的手法更人性化了，多采用高低配，不僅增加了至少6%的溢價(jià)，還能讓所有用戶住在大開(kāi)間、南北通的房間里，這也是設(shè)計(jì)水準(zhǔn)進(jìn)步的體現(xiàn)。

02 基于定價(jià)策略

并非所有奇葩戶型都是沖容積率的結(jié)果，還有基于開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略產(chǎn)生的。開(kāi)發(fā)商定價(jià)時(shí)，既要考慮自身利潤(rùn)，也要考慮樓盤不同購(gòu)買力的潛在客群。一般會(huì)針對(duì)三類客戶定價(jià)：主流追求性價(jià)比的客戶、不缺錢但要求高的客戶、追求低價(jià)格但要求不高的客戶。開(kāi)發(fā)商也會(huì)打造對(duì)應(yīng)的三種戶型，第一種是主流的90多平三開(kāi)間朝南的戶型；第二種是樓王位置，大戶型，集中了中央景觀、一線河景等優(yōu)質(zhì)資源的戶型；第三種是前兩種戶型用剩下的邊角料形成的缺陷戶型。而這種邊角料戶型最容易出現(xiàn)奇葩戶型。很多時(shí)候，設(shè)計(jì)師是在總價(jià)、面積、形狀都確定的情況下進(jìn)行設(shè)計(jì)，巧婦難為無(wú)米之炊，只能根據(jù)現(xiàn)有條件完成戶型設(shè)計(jì)，所以奇葩戶型背后可能是設(shè)計(jì)師的無(wú)奈。

03 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的歷史產(chǎn)物

前面兩種奇葩戶型是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，還有一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的歷史產(chǎn)物。1998年房改之前，房子由國(guó)家分配，建房資金是國(guó)家沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)，所以節(jié)約成本是關(guān)鍵。設(shè)計(jì)師的首要目標(biāo)是在一棟樓里建更多房子，住更多人，于是出現(xiàn)了一些奇葩戶型。

整個(gè)戶型進(jìn)深很長(zhǎng)，犧牲了中間客廳和廚房的采光，住戶苦不堪言，但確實(shí)能在同一棟樓里住更多人，造就了不少暗廳、暗衛(wèi)、暗廚的奇葩戶型。當(dāng)時(shí)造房子的首要目的不同，設(shè)計(jì)理念也落后。1999年之前，很多設(shè)計(jì)師還沒(méi)有廳的概念。比如1957年建造的曹楊三村。

那時(shí)大家吃飯和睡覺(jué)在同一空間，沒(méi)有客廳，也沒(méi)有功能區(qū)分，在現(xiàn)在看來(lái)就是奇葩戶型。直到1999年，建設(shè)部修訂的《住宅建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范》明確規(guī)定：每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室 ( 廳 ) 、廚房和衛(wèi)生間等基本空間，現(xiàn)代戶型才初具雛形。所以，上一輪房改之前，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，用戶的居住體驗(yàn)不是優(yōu)先考慮的因素，也是奇葩戶型盛產(chǎn)的年代。

04 奇葩戶型的優(yōu)勢(shì)

奇葩戶型并非毫無(wú)優(yōu)勢(shì)，大部分奇葩戶型夠小。很多2000年以前的房子，戶型在50平以下，因房型缺陷價(jià)格相對(duì)較低。2000年后，開(kāi)發(fā)商傾向于造80平以上的大戶型，奇葩戶型填補(bǔ)了小戶型的市場(chǎng)空白。雖然缺點(diǎn)不少，但讓更多初入上海的年輕人有了買房的機(jī)會(huì)。市區(qū)一些附贈(zèng)學(xué)區(qū)、地鐵屬性的奇葩戶型，依然會(huì)隨大盤上漲，甚至領(lǐng)跑大盤。所以，我們眼中的奇葩戶型，可能是年輕人上車的唯一機(jī)會(huì)，也是不被時(shí)代列車拋下的最后籌碼。住在奇葩戶型里，大概就像坐火車長(zhǎng)途硬座，雖顛簸，但仍期待遠(yuǎn)方。

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊團(tuán)隊(duì)。這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6180篇原創(chuàng)文章。

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