跨界風(fēng)，或繼續(xù)吹

全國(guó)單價(jià)地王記錄再刷新，直接突破20萬(wàn)/㎡大關(guān)。

7月25日，上海第六批次土拍最后三宗宅地上拍，最引人矚目的徐匯區(qū) XH-02 ( TPL ) 單元 051-11 地塊，經(jīng)過(guò)28輪競(jìng)拍，最終上海祺祥旺宇擊敗中海、招商+徐房聯(lián)合體，以12.25億元競(jìng)得，200257元/㎡的成交樓面價(jià)，創(chuàng)造全國(guó)單價(jià)新紀(jì)錄。

地塊位置

在它之前，全國(guó)單價(jià)地王同樣來(lái)自上海，今年2月，上海靜投摘得靜安寺宅地（協(xié)議出讓地塊），樓面價(jià)162338元/㎡。

01 上海c位 房源或不到20套

地塊位置

地塊位于徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)，原址是上海交通大學(xué)的博學(xué)樓賓館。東至天平路，西至華山路，南至廣元路，北至051-10地塊。出讓面積4705.49㎡，容積率1.3，建筑面積6117.14㎡，地上建筑限高15米。

根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)打造產(chǎn)品也將是風(fēng)貌墅級(jí)產(chǎn)品，可售住宅面積約 5200㎡，按套均300㎡算，未來(lái)體量也不超過(guò)20套，稀缺值拉滿。

其實(shí)，在地塊在開拍前，就已預(yù)定上海乃至全國(guó)單價(jià)地王，起拍樓面價(jià)16.36萬(wàn)/㎡（可售住宅起拍單價(jià) 19.2萬(wàn)/㎡），在全國(guó)土地出讓史上已是最高。

地塊此前并不是宅地性質(zhì)，在今年5月剛被做了調(diào)整：

①將原控規(guī)中商業(yè)辦公混合用地(C2C8)，調(diào)整為二類住宅組團(tuán)用地(Rr2)

 

②部分一類住宅組團(tuán)用地(Rr1)，調(diào)整為二類住宅組團(tuán)用地(Rr2)

 

③根據(jù)地線校核，將部分類住宅組團(tuán)用地(Rr1)，調(diào)整為公共綠地(G1)

 

④051-11地塊(Rr2)容積率不超過(guò)1.3

 

⑤將華山路沿街高度，控制由40米調(diào)整為15米

 

從位置上看，地塊位于徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)內(nèi)，這也是上海44片歷史文化風(fēng)貌區(qū)其中之一。據(jù)悉，衡山路一復(fù)興路歷史文化風(fēng)貌區(qū)是上海規(guī)模最大、歷史建筑最密集的區(qū)域之一，總面積7.66平方公里（徐匯占4.3平方公里），涵蓋950幢優(yōu)秀歷史建筑和4000余幢保留建筑。

徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)

因處在上海c位，地塊周邊各項(xiàng)資源很是豐富。地塊西側(cè)一路之隔是上海交通大學(xué)，北側(cè)是南洋模范初級(jí)中學(xué)，南側(cè)不遠(yuǎn)是中國(guó)福利會(huì)國(guó)際和平婦幼保健院，東南側(cè)則有復(fù)旦大學(xué)附屬中山醫(yī)院。1公里之內(nèi)擁有新鴻基one itc、百聯(lián)徐匯商業(yè)中心、港匯恒隆廣場(chǎng)等多家商場(chǎng)，還有復(fù)旦小學(xué)、虹橋路小學(xué)、徐匯中學(xué)、上海市第五十四中學(xué)等中小學(xué)校。衡山公園、徐家匯公園等也分布左右，生活資源都稱得上高配。

當(dāng)然，還有1、9、10、11號(hào)線四條地鐵交匯，不過(guò)未來(lái)能買得起該項(xiàng)目人，應(yīng)該也不會(huì)看中這一項(xiàng)。

在地塊附近，別墅產(chǎn)品價(jià)格都不低。北邊獨(dú)棟別墅-世界花園，二手掛牌價(jià)超46萬(wàn)/㎡，湖南路305號(hào)，掛牌價(jià)也超過(guò)39萬(wàn)/㎡。

02 跨界拿地

而拿下該地塊的上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司，今年1月17日剛注冊(cè)，法定代表人為葉舒祺。對(duì)于此次拿地，網(wǎng)傳是葉舒祺為家族做的資產(chǎn)配置，如果成真，那未來(lái)在新房市場(chǎng)應(yīng)該不會(huì)看到項(xiàng)目的出售信息。

上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司

從網(wǎng)傳信息看，她背后的家族即浙江屹豐集團(tuán)葉華彪家族，葉華彪為葉舒祺的父親。來(lái)自浙江臺(tái)州的葉華彪，有著“汽車模具大王”之稱，其創(chuàng)建的屹豐集團(tuán)主要做汽車大型覆蓋件模具及零部件的生產(chǎn)。目前，集團(tuán)在全國(guó)10多個(gè)城市有制造基地，上海大眾、通用、北京奔馳、寶馬等是其客戶。

在房地產(chǎn)較為輝煌的年代，葉華彪對(duì)當(dāng)時(shí)這個(gè)市場(chǎng)大熱門持保守姿態(tài)。他曾說(shuō)：“一個(gè)企業(yè)家要想獲得成功，一門心思做自己熟悉的行業(yè)是關(guān)鍵?！倍嚕撬顬槭煜さ男袠I(yè)。

而后，其兩位千金——葉舒祺、葉舒祥進(jìn)入集團(tuán)分管不同業(yè)務(wù)，據(jù)悉，大女兒負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理，小女兒負(fù)責(zé)汽車相關(guān)業(yè)務(wù)。從此，葉氏家族開始積極涉足房地產(chǎn)行業(yè)。2021年10月，葉舒祺作為法人的成都祺祥汽車科技有限公司，摘得成都龍泉驛區(qū)東安湖片區(qū)71畝商服用地，目前尚未建成，備案名為成都祺祥商業(yè)中心。

到了2025年，旗下多個(gè)地產(chǎn)公司紛紛成立。1月，上海祺祥旺宇置業(yè)有限公司、成都祺祥旺宇置業(yè)有限公司成立，3月，上海祺祥泓啟置業(yè)有限公司成立，5月，上海楹嘉置業(yè)有限公司成立。在這些地產(chǎn)公司中，除了法人葉舒祺，葉舒祥的名字也頻繁出現(xiàn)，或是股東，或是高管身份。而在葉舒祥做法人的上海瑾舒汽車科技有限公司、上海嘉舒資產(chǎn)管理咨詢有限公司等，也有葉舒祺的身影。

兩個(gè)姐妹雖然分管業(yè)務(wù)不同，但無(wú)論是汽車、地產(chǎn)還是金融，都實(shí)現(xiàn)交融?？芍^姐妹同心，其利斷金。葉氏家族商業(yè)版圖也正在不斷擴(kuò)大。

汽車領(lǐng)域出身的葉氏家族，此次跨界拿地，在房地產(chǎn)行業(yè)不是新鮮事。早在2018年，小米和好未來(lái)（教育）就在北京朱辛莊拿下兩宗地。進(jìn)入深度調(diào)整企的房地產(chǎn)行業(yè)，土地市場(chǎng)分化加劇，更吸引不少跨界者入場(chǎng)。

部分跨界拿地情況

去年，貝殼、波司登等順利成為西安、上海等城的地主。今年，3月份，由浙江四海氨綸聯(lián)合紹興紡織企業(yè)成立的中昕置業(yè)，以近40%的溢價(jià)率拿下成都成華區(qū)一宅地，成立一年多的它，除了成都，在大本營(yíng)紹興已競(jìng)得三宗地塊。到了4月份，泰康人壽又底價(jià)獲得蘇州一養(yǎng)老地塊。

縮量提質(zhì)下的土地市場(chǎng)，跨界而來(lái)的民營(yíng)企業(yè)們，給樓市帶來(lái)更多新鮮感之余，也賦予地產(chǎn)行業(yè)更多可能。未來(lái)，這股跨界風(fēng)，或?qū)⒗^續(xù)吹。

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