這一次，華潤(rùn)攜手杭州交投、杭州地鐵，再度投身地鐵TOD項(xiàng)目。

杭州7月最后一批土拍收官

杭州7月的最后一批土拍于29號(hào)結(jié)束。本批次共推出3宗地塊，分別位于西湖區(qū)三墩單元、拱墅區(qū)石橋單元和臨平區(qū)星橋單元，總出讓面積267畝，總建筑面積34.4萬(wàn)平方米，總起價(jià)46.10億元。

其中，三墩單元地塊由華潤(rùn)聯(lián)合杭州交投、杭州地鐵以底價(jià)26.85億元競(jìng)得，樓面價(jià)1.31萬(wàn)元/平方米；星橋單元地塊被杭州廣大房地產(chǎn)以總價(jià)4.37億元拿下，樓面價(jià)1.06萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)1.16%；而石橋單元地塊經(jīng)過(guò)近2小時(shí)的激烈競(jìng)拍，最終由偉星置業(yè)以19.13億元成交，樓面價(jià)1.96萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)28.13%。

至此，杭州本月第四批次土拍的3宗地塊全部成交，共收獲50.35億元。據(jù)浙江交易中心顯示，7月杭州合計(jì)出讓9宗涉宅用地，但這些地塊均不在市中心核心板塊，自身亮點(diǎn)也不多，所以拿地房企較為理性，沒(méi)有出現(xiàn)像上海、江蘇那樣的“地王”現(xiàn)象。

華潤(rùn)布局“杭式”TOD

繼保利置業(yè)年內(nèi)兩次在杭州西湖拿地后，華潤(rùn)將目光投向了三墩單元板塊。此次，華潤(rùn)聯(lián)合杭州交投、杭州地鐵，開(kāi)展他們擅長(zhǎng)的地鐵TOD項(xiàng)目。

地塊規(guī)劃文件表明，華潤(rùn)等拿下的三墩單元XH010101 - 14地塊，規(guī)劃用地面積約9.74公頃，出讓面積8.92萬(wàn)平方米，建筑面積20.51萬(wàn)平方米，屬于住宅兼容商業(yè)、商務(wù)、城市軌道交通用地，商業(yè)商務(wù)與住宅建筑計(jì)容面積比例為15%：85%。而且，地塊部分已供杭州地鐵施工，后續(xù)開(kāi)發(fā)要服從地鐵建設(shè)要求，預(yù)留杭州地鐵4號(hào)線、遠(yuǎn)期20號(hào)線的實(shí)施條件，這些要求由杭州交投和杭州地鐵提出并監(jiān)督實(shí)施。

地塊規(guī)劃圖例

由此可見(jiàn)，該地塊似乎早有歸屬，就等一家有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)的頭部房企來(lái)開(kāi)發(fā)。于是，華潤(rùn)再次進(jìn)入杭州。早在2021年5月，華潤(rùn)以111.6億元拿下余杭區(qū)未來(lái)科技城板塊的地王，開(kāi)發(fā)TOD項(xiàng)目，總建筑面積27.93萬(wàn)平方米。該地塊后來(lái)開(kāi)發(fā)為杭珹未來(lái)中心，并于2023年年底提前約400天交付，主力戶型為340 - 380平方米的云端平墅，商業(yè)對(duì)標(biāo)19萬(wàn)平方米的錢(qián)江新城萬(wàn)象城。此外，2021年12月，華潤(rùn)還以94.33億元競(jìng)得拱墅區(qū)申花單元組合地塊，這就是2024年12月交付的杭曜置地中心所在地塊。

值得注意的是拿地聯(lián)合體中的杭州地鐵。2014年，綠城聯(lián)合杭州地鐵置業(yè)競(jìng)得七堡地鐵站上蓋綜合體地塊，開(kāi)發(fā)出杭州市第一個(gè)地鐵TOD上蓋綜合體項(xiàng)目“杭州綠城楊柳郡”。2018年，杭州地鐵又拿下余杭區(qū)3宗未來(lái)科技城地塊，打造了杭州第二個(gè)地鐵TOD上蓋綜合體項(xiàng)目。十余年來(lái)，杭州地鐵憑借豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定的合作模式，在行業(yè)中保持領(lǐng)先。據(jù)“杭州地鐵官方”官微報(bào)道，2025年上半年，杭鐵開(kāi)發(fā)與萬(wàn)科、濱江等合作，累計(jì)銷(xiāo)售2657套，權(quán)益額達(dá)37.72億元。

偉星溢價(jià)搶地面臨挑戰(zhàn)

本批次土拍中，拱墅區(qū)石橋單元地塊的歸屬備受關(guān)注。該地塊經(jīng)過(guò)近2小時(shí)、43輪競(jìng)價(jià)，最終被臺(tái)州民企偉星星辰置業(yè)以19.13億元拿下，樓面價(jià)1.96萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)28.13%。

公告顯示，該地塊東至規(guī)劃道路，南至華豐路，西至規(guī)劃華西路，北至杭玻街，為住宅（設(shè)配套公建）用地。地塊較為方正，規(guī)劃條件不苛刻，開(kāi)發(fā)難度不大。其優(yōu)勢(shì)明顯：步行至3號(hào)線華豐路地鐵站僅約300米，周邊交通干道密集；容積率僅1.9，適合打造改善型產(chǎn)品。

不過(guò)，偉星需要考慮如何在周邊競(jìng)品中脫穎而出。觀點(diǎn)新媒體資料顯示，今年僅石橋單元板塊就已賣(mài)出4幅地塊，而去年全年只賣(mài)出3幅，推地節(jié)奏明顯加快。其中，GS130202 - 42地塊、GS130202 - 35地塊已公布案名，分別為縵萃璟逸府和棠悅芳華軒。中天＆海威·縵萃璟逸府規(guī)劃建設(shè)14幢13 - 15F、139 - 193㎡的高層和4幢6F、230 - 260㎡的疊墅；濱江·棠悅芳華軒由濱江、興耀和西房共同開(kāi)發(fā)，戶型建面約99 - 139方。

數(shù)據(jù)來(lái)源：杭州交易中心、觀點(diǎn)新媒體整理

值得一提的是，與偉星地塊周邊條件相似的GS130202 - 42地塊，成交樓面價(jià)為2.30萬(wàn)元/平方米，而偉星地塊樓面價(jià)僅1.96萬(wàn)元/平方米，不到半年單價(jià)降幅約3400元/平方米，偉星后續(xù)將面臨不小的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

本批次土拍中，臨平區(qū)星橋單元的LP070103 - 02地塊被杭州本地房企杭州廣大房地產(chǎn)有限公司以4.37億元競(jìng)得，樓面價(jià)1.06萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率1.16%。該地塊東至星橋大道，南至藕花洲大街，西至規(guī)劃星源路，北至上塘河綠化帶，為住宅（設(shè)配套公建）用地，出讓面積3.74萬(wàn)平方米，建筑面積4.11萬(wàn)平方米，容積率僅1.1，是低密宅地。前不久，星橋單元也出讓了一宗容積率1.1的低密地塊，經(jīng)6輪競(jìng)價(jià)，由臺(tái)州房企中德天誠(chéng)房地產(chǎn)以2.73億元拿下，溢價(jià)率10.07%。

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