北京樓市新政發(fā)布當(dāng)晚，海淀區(qū)五環(huán)外一高端改善盤(pán)成交一套總價(jià)6081萬(wàn)元的房源，這是政策發(fā)布后該項(xiàng)目成交的首套房源。

8月8日，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，對(duì)樓市政策從限購(gòu)調(diào)整、公積金支持等方面進(jìn)行優(yōu)化。

其中備受關(guān)注的是，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿(mǎn)2年及以上的非京籍居民家庭，購(gòu)買(mǎi)北京五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

新政發(fā)布次日，中房報(bào)京津冀實(shí)地走訪(fǎng)朝陽(yáng)、昌平等區(qū)域項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)多個(gè)五環(huán)外項(xiàng)目售樓處擠滿(mǎn)購(gòu)房人，部分項(xiàng)目還出現(xiàn)購(gòu)房者排隊(duì)看房的場(chǎng)景。

北京市石景山一五環(huán)外項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員稱(chēng)，上午11時(shí)售樓處就人滿(mǎn)為患?！叭硕嗟浇哟贿^(guò)來(lái)，今天只簡(jiǎn)單吃了幾口飯?！?/p>

北京市朝陽(yáng)五環(huán)外一項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，政策發(fā)布當(dāng)晚就有購(gòu)房者走進(jìn)售樓處，有同事加班到凌晨?jī)牲c(diǎn)。該項(xiàng)目新政次日發(fā)布的熱銷(xiāo)海報(bào)顯示，新政24小時(shí)項(xiàng)目到訪(fǎng)約200組，成交10套，銷(xiāo)售金額1.03億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政會(huì)吸引更多購(gòu)房者關(guān)注北京市五環(huán)外新房項(xiàng)目，刺激市場(chǎng)需求，促使開(kāi)發(fā)商加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤(pán)節(jié)奏，同時(shí)也會(huì)推動(dòng)二手房市場(chǎng)，增加房源流通和交易活躍度。

一位北京房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，新政短期內(nèi)會(huì)拉動(dòng)成交、釋放部分需求，但對(duì)市場(chǎng)的根本性影響有待觀察。

咨詢(xún)量上升

^{新政發(fā)布后購(gòu)房人走進(jìn)售樓處。單甜甜/攝}

北京市朝陽(yáng)區(qū)一五環(huán)外項(xiàng)目銷(xiāo)售人員稱(chēng)，政策發(fā)布后很多老客戶(hù)連夜訂房，項(xiàng)目緊急加推了4號(hào)樓東邊戶(hù)，帶看量有所增加。

8月9日中午，中房報(bào)京津冀在該項(xiàng)目售樓處看到，沙盤(pán)周?chē)蛻?hù)逐漸增多。該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員表示，接待的多是此前的意向購(gòu)房客戶(hù)，新政后公積金貸款增加，加快了成交周期，也讓部分此前受限客群有了購(gòu)房資質(zhì)。

該項(xiàng)目約2公里外的另一在售項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)稱(chēng)，新政后售樓處客群更精準(zhǔn)，帶看量增加，但政策刺激帶來(lái)的客戶(hù)增量不明顯，與以往到訪(fǎng)相差不大。

8月9日午后，中房報(bào)京津冀來(lái)到昌平朱辛莊一在售項(xiàng)目，銷(xiāo)售中心前廳有十余組客戶(hù)排隊(duì)等待帶看講解，洽談區(qū)也擠滿(mǎn)客戶(hù)。項(xiàng)目前臺(tái)接待人士說(shuō)，來(lái)訪(fǎng)量大，置業(yè)顧問(wèn)接待不過(guò)來(lái)。

^{購(gòu)房人排隊(duì)看房。單甜甜/攝}

排隊(duì)近半小時(shí)后有銷(xiāo)售帶看講解。該銷(xiāo)售稱(chēng)，一上午賣(mài)出去2套，業(yè)主是互聯(lián)網(wǎng)“大廠(chǎng)年輕人”，項(xiàng)目臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公積金門(mén)檻降低對(duì)這些客戶(hù)有利好刺激。截至當(dāng)日16時(shí)，該項(xiàng)目已有近百組購(gòu)房者帶看。

北京市順義五環(huán)外一新盤(pán)即將入市，政策發(fā)布后到訪(fǎng)量明顯變化，開(kāi)發(fā)商稱(chēng)單日來(lái)訪(fǎng)量環(huán)比激增超50%。

不過(guò)，也有多個(gè)在售樓盤(pán)表示，當(dāng)前購(gòu)房者到訪(fǎng)、咨詢(xún)量變化不明顯，與以往銷(xiāo)售差別不大，因政策優(yōu)化帶來(lái)的增量極少。

加推促銷(xiāo)售

此次新政是時(shí)隔10個(gè)月后，北京再次對(duì)樓市政策進(jìn)行大幅度優(yōu)化調(diào)整。

2024年9月30日，北京市調(diào)整政策，非京籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房，繳納社保或個(gè)稅年限從5年以上調(diào)整為連續(xù)繳納滿(mǎn)2年以上。與去年政策相比，此次放開(kāi)了五環(huán)外購(gòu)房套數(shù)限制，但未放開(kāi)購(gòu)房資格，五環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策未調(diào)整。

多位受訪(fǎng)人士認(rèn)為，此次政策發(fā)布在一定程度上提振了行業(yè)信心。

數(shù)據(jù)顯示，今年4 - 6月，北京二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，7月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比、同比均下降；新房市場(chǎng)5 - 6月銷(xiāo)售價(jià)格也環(huán)比下降。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，北京約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，新建商品房住宅庫(kù)存81.4%在五環(huán)外，二手房約50%房源在五環(huán)外。從兩次優(yōu)化政策看，五環(huán)是北京限購(gòu)放松的重要分界線(xiàn)。

中房報(bào)京津冀觀察發(fā)現(xiàn)，政策發(fā)布后，五環(huán)外多個(gè)項(xiàng)目發(fā)布宣傳海報(bào)，部分項(xiàng)目推出優(yōu)惠活動(dòng)。如順義區(qū)一項(xiàng)目推出“周末不打烊、清盤(pán)一口價(jià)”活動(dòng)；一頭部民營(yíng)房企昌平項(xiàng)目推出10套特價(jià)房源，限時(shí)九五折。

也有項(xiàng)目趁機(jī)加推。一頭部央企通州五環(huán)外項(xiàng)目緊急加推房源，帶看咨詢(xún)?cè)黾咏?0%，已有客戶(hù)交付定金；另一房企石景山項(xiàng)目新政當(dāng)日推出四疊樓王加推活動(dòng)。

誰(shuí)在下場(chǎng)買(mǎi)房？

北京此輪政策能否促進(jìn)成交、提振市場(chǎng)？

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放開(kāi)購(gòu)房套數(shù)限制關(guān)鍵在于能否讓有能力、意愿和需求的家庭進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)市場(chǎng)修復(fù)。

北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原表示，政策調(diào)整利好人戶(hù)分離家庭加購(gòu)及別居住宅購(gòu)置，減少了此類(lèi)家庭受限情況，也更符合購(gòu)房群體實(shí)際需求。

高原稱(chēng)，公積金資金成本低，信貸額度與比例提升能降低購(gòu)房者月付壓力和總利息成本。以一繳存8年公積金、購(gòu)置360萬(wàn)五環(huán)外剛需住房的家庭為例，新政后月供可減少約93元，全周期利息降低2.77萬(wàn)元。

新政對(duì)改善性群體也有支持。對(duì)于“一買(mǎi)一賣(mài)”置換群體，公積金信貸額度上限從60萬(wàn)元提升至120萬(wàn)元；加購(gòu)住房的改善群體，二套額度上限從60萬(wàn)提升至100萬(wàn)元。

二手房市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，社交平臺(tái)上許多業(yè)主掛牌出售房源。但購(gòu)房者選擇更謹(jǐn)慎，北京五環(huán)外一中介工作人員表示，買(mǎi)房人考慮因素多，很多人覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)降，有需求的客戶(hù)也在等房?jī)r(jià)下跌。

當(dāng)前樓市情況復(fù)雜，二手房掛牌量高、市場(chǎng)觀望情緒濃等影響市場(chǎng)走勢(shì)。多位受訪(fǎng)人士稱(chēng)，后市走向仍需持續(xù)觀察。

中指研究院認(rèn)為，本次北京優(yōu)化限購(gòu)利好布局五環(huán)外的企業(yè)，房企應(yīng)積極營(yíng)銷(xiāo)，同時(shí)有利于暢通置換鏈條、釋放改善性住房需求，預(yù)計(jì)未來(lái)限購(gòu)政策仍有優(yōu)化空間。

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