北京樓市新政發(fā)布當(dāng)晚，海淀區(qū)五環(huán)外一高端改善盤成交一套總價6081萬元的房源，這是政策發(fā)布后該項目成交的首套房源。

8月8日，北京市住建委、北京住房公積金管理中心聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，對樓市政策從限購調(diào)整、公積金支持等方面進(jìn)行優(yōu)化。

其中備受關(guān)注的是，京籍居民家庭、在北京市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿2年及以上的非京籍居民家庭，購買北京五環(huán)外商品住房不限套數(shù)。

新政發(fā)布次日，中房報京津冀實地走訪朝陽、昌平等區(qū)域項目，發(fā)現(xiàn)多個五環(huán)外項目售樓處擠滿購房人，部分項目還出現(xiàn)購房者排隊看房的場景。

北京市石景山一五環(huán)外項目的銷售人員稱，上午11時售樓處就人滿為患?！叭硕嗟浇哟贿^來，今天只簡單吃了幾口飯。”

北京市朝陽五環(huán)外一項目銷售人員表示，政策發(fā)布當(dāng)晚就有購房者走進(jìn)售樓處，有同事加班到凌晨兩點。該項目新政次日發(fā)布的熱銷海報顯示，新政24小時項目到訪約200組，成交10套，銷售金額1.03億元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，新政會吸引更多購房者關(guān)注北京市五環(huán)外新房項目，刺激市場需求，促使開發(fā)商加快項目建設(shè)和推盤節(jié)奏，同時也會推動二手房市場，增加房源流通和交易活躍度。

一位北京房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士認(rèn)為，新政短期內(nèi)會拉動成交、釋放部分需求，但對市場的根本性影響有待觀察。

咨詢量上升

^{新政發(fā)布后購房人走進(jìn)售樓處。單甜甜/攝}

北京市朝陽區(qū)一五環(huán)外項目銷售人員稱，政策發(fā)布后很多老客戶連夜訂房，項目緊急加推了4號樓東邊戶，帶看量有所增加。

8月9日中午，中房報京津冀在該項目售樓處看到，沙盤周圍客戶逐漸增多。該項目銷售人員表示，接待的多是此前的意向購房客戶，新政后公積金貸款增加，加快了成交周期，也讓部分此前受限客群有了購房資質(zhì)。

該項目約2公里外的另一在售項目置業(yè)顧問稱，新政后售樓處客群更精準(zhǔn)，帶看量增加，但政策刺激帶來的客戶增量不明顯，與以往到訪相差不大。

8月9日午后，中房報京津冀來到昌平朱辛莊一在售項目，銷售中心前廳有十余組客戶排隊等待帶看講解，洽談區(qū)也擠滿客戶。項目前臺接待人士說，來訪量大，置業(yè)顧問接待不過來。

^{購房人排隊看房。單甜甜/攝}

排隊近半小時后有銷售帶看講解。該銷售稱，一上午賣出去2套，業(yè)主是互聯(lián)網(wǎng)“大廠年輕人”，項目臨近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，公積金門檻降低對這些客戶有利好刺激。截至當(dāng)日16時，該項目已有近百組購房者帶看。

北京市順義五環(huán)外一新盤即將入市，政策發(fā)布后到訪量明顯變化，開發(fā)商稱單日來訪量環(huán)比激增超50%。

不過，也有多個在售樓盤表示，當(dāng)前購房者到訪、咨詢量變化不明顯，與以往銷售差別不大，因政策優(yōu)化帶來的增量極少。

加推促銷售

此次新政是時隔10個月后，北京再次對樓市政策進(jìn)行大幅度優(yōu)化調(diào)整。

2024年9月30日，北京市調(diào)整政策，非京籍居民家庭購買五環(huán)外商品住房，繳納社保或個稅年限從5年以上調(diào)整為連續(xù)繳納滿2年以上。與去年政策相比，此次放開了五環(huán)外購房套數(shù)限制，但未放開購房資格，五環(huán)內(nèi)限購政策未調(diào)整。

多位受訪人士認(rèn)為，此次政策發(fā)布在一定程度上提振了行業(yè)信心。

數(shù)據(jù)顯示，今年4 - 6月，北京二手住宅銷售價格環(huán)比下降，7月二手房網(wǎng)簽量環(huán)比、同比均下降；新房市場5 - 6月銷售價格也環(huán)比下降。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計顯示，北京約80%的新建商品房成交集中在五環(huán)外，新建商品房住宅庫存81.4%在五環(huán)外，二手房約50%房源在五環(huán)外。從兩次優(yōu)化政策看，五環(huán)是北京限購放松的重要分界線。

中房報京津冀觀察發(fā)現(xiàn)，政策發(fā)布后，五環(huán)外多個項目發(fā)布宣傳海報，部分項目推出優(yōu)惠活動。如順義區(qū)一項目推出“周末不打烊、清盤一口價”活動；一頭部民營房企昌平項目推出10套特價房源，限時九五折。

也有項目趁機加推。一頭部央企通州五環(huán)外項目緊急加推房源，帶看咨詢增加近20%，已有客戶交付定金；另一房企石景山項目新政當(dāng)日推出四疊樓王加推活動。

誰在下場買房？

北京此輪政策能否促進(jìn)成交、提振市場？

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，放開購房套數(shù)限制關(guān)鍵在于能否讓有能力、意愿和需求的家庭進(jìn)入市場，促進(jìn)市場修復(fù)。

北京鏈家研究院院長高原表示，政策調(diào)整利好人戶分離家庭加購及別居住宅購置，減少了此類家庭受限情況，也更符合購房群體實際需求。

高原稱，公積金資金成本低，信貸額度與比例提升能降低購房者月付壓力和總利息成本。以一繳存8年公積金、購置360萬五環(huán)外剛需住房的家庭為例，新政后月供可減少約93元，全周期利息降低2.77萬元。

新政對改善性群體也有支持。對于“一買一賣”置換群體，公積金信貸額度上限從60萬元提升至120萬元；加購住房的改善群體，二套額度上限從60萬提升至100萬元。

二手房市場出現(xiàn)積極變化，社交平臺上許多業(yè)主掛牌出售房源。但購房者選擇更謹(jǐn)慎，北京五環(huán)外一中介工作人員表示，買房人考慮因素多，很多人覺得房價會降，有需求的客戶也在等房價下跌。

當(dāng)前樓市情況復(fù)雜，二手房掛牌量高、市場觀望情緒濃等影響市場走勢。多位受訪人士稱，后市走向仍需持續(xù)觀察。

中指研究院認(rèn)為，本次北京優(yōu)化限購利好布局五環(huán)外的企業(yè)，房企應(yīng)積極營銷，同時有利于暢通置換鏈條、釋放改善性住房需求，預(yù)計未來限購政策仍有優(yōu)化空間。

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