哪些樓盤仍是“銷量王者”？

前7月樓市可謂是喜憂參半。

一方面，新房成交迎來季節(jié)性回落，并降至年內(nèi)低位，累計同比轉(zhuǎn)負(fù)。

另一方面，以上海、杭州、成都、南京為代表的城市，核心區(qū)高端改善項目熱銷，對于維穩(wěn)市場也起到了一定積極作用。

作為傳統(tǒng)成交淡季，8月份新房成交絕對量或?qū)⒀永m(xù)低位波動，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進(jìn)一步收窄的可能，累計同比降幅或?qū)⒀永m(xù)5%以內(nèi)，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。

新房成交降至年內(nèi)低位

30城平均去化率僅三成

根據(jù)CRIC監(jiān)測的重點30個城市來看，7月成交規(guī)模為823萬平方米，環(huán)比降29%，同比下降20%。前7月累計成交7080萬平方米，較去年同期微降1%。

一線城市全面回調(diào)，僅寧波、惠州等個別城市迎來階段性回升。

從去化情況來看，市場熱度季節(jié)性回落，環(huán)比持降。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市7月平均開盤去化率環(huán)比下降11個百分點至30%，降至年內(nèi)新低，同比上升3個百分點，仍好于去年同期。

其中，杭州、南寧、天津去化率超六成，主要得益于適銷對路網(wǎng)紅盤入市帶動作用。

從變化趨勢來看，各城市去化率環(huán)比跌多漲少。北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點城市本月去化率高位回落，深圳降至4%創(chuàng)近10年來新低。天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市去化率同環(huán)比齊增，市場延續(xù)弱復(fù)蘇走勢。福州、濟(jì)南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足2成，市場仍延續(xù)低迷走勢。

熱銷樓盤需核心賣點加持

“好房子”托舉市場熱度

隨著市場上高端改善需求釋放，核心區(qū)高改項目銷量居高不下，成為樓盤能夠?qū)崿F(xiàn)熱銷的一大特質(zhì)。

這一情況在上海特別明顯。根據(jù)CRIC監(jiān)測，7月上海共有24個盤入市，其中浦東頂流改善項目楊思板塊翡雲(yún)悅府，7月兩次開盤去化率分別達(dá)到了86%和100%。

另外，成都核心區(qū)高端改善項目表現(xiàn)也比較亮眼。7月成都銷售金額排名TOP10的項目中，有四個項目都是核心區(qū)高端改善項目。其中，麓湖生態(tài)城以10.2億元位列榜首。以麓湖生態(tài)城為典型，這四個項目普遍具有地處核心地段、產(chǎn)品力優(yōu)勢和高頻詞推售三大特征。

還有南京，主城核心/次核心板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位，疊加高性價或產(chǎn)品助力短期市場熱度維持。

此外，在一些城市，學(xué)區(qū)房仍是撬動購房需求的“利器”，典型如長沙和西安。

比如在長沙7月份新房成交金額TOP10項目中，有學(xué)區(qū)加持的項目占了2席，比如中建桃李九章去化套數(shù)為72套，顯著高于其他項目銷量。

在西安，強(qiáng)教育屬性樓盤仍是“銷量王者”，以中國鐵建西派瀾廷項目為例，該項目雙名校加持，7月認(rèn)購70套，位列西安7月銷量TOP6。

各地高得房率四代宅、新規(guī)項目短期內(nèi)對市場熱度正在發(fā)揮著重要的“托舉”作用。

通過CRIC統(tǒng)計的部分7月銷量居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項目可以看出，購房者仍在為好的產(chǎn)品買單，比如鄭州和西安兩個城市，“好房子”項目7月認(rèn)購套數(shù)均超過100套。

不過，并非所有“好房子”項目都能實現(xiàn)熱銷，新規(guī)產(chǎn)品亮點若僅停留在得房率提升上，難以打動客戶，這方面武漢的華僑城天薈最為典型。

作為板塊唯一準(zhǔn)四代宅項目，華僑城天薈得房率高、空間尺度感和功能性提升，同樣價格也是板塊內(nèi)最低。開盤去化率僅為18%，未能實現(xiàn)熱銷。

原因在于，新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市的情況下，銷量亦有分化跡象，客戶被上游板塊分流，再加上項目自身大盤配套未落實，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價值難提升。

還有一類項目，仍在加速“以價換量”。

比如蘇州，成交TOP10項目中，有7個“以價換量”，受此影響，7月蘇州新房成交均價只有2.2萬/平方米，下降至2020年至今低位，多數(shù)項目的折扣均在8折及以內(nèi)。

整體來看，上海、成都、杭州、南寧等熱點片區(qū)核心區(qū)高改豪宅入市撐起熱銷半邊天，西安、長沙等有學(xué)區(qū)加持的項目熱度不退。而產(chǎn)品力較強(qiáng)的四代宅產(chǎn)品迎來分化，不過總體銷量仍好于傳統(tǒng)項目。

對于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費降級嚴(yán)重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強(qiáng)渠道等策略實現(xiàn)銷量提升。

接下來樓市預(yù)期還將延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，不過城市間、項目間分化仍將是主旋律，另外單城市區(qū)域、項目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高熱。

具體城市來看，北京得益于五環(huán)外限購政策放松，利好政策加持下改善項目或?qū)⒅苯邮芤?，成交或迎來進(jìn)一步釋放，深圳、上海優(yōu)質(zhì)供應(yīng)短期“告急”，加之前期需求放量短期內(nèi)無利好政策，成交或迎來階段性瓶頸。

部分二線城市諸如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等或迎階段性復(fù)蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢。

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