翻出以前寫的文字，如今再看別有一番滋味。圍繞上海新房，我們寫過很多選題，像每年的供應(yīng)量、積分?jǐn)?shù)據(jù)、“千人搖”紅盤的購買者，還有連年上漲的物業(yè)費(fèi)。其實(shí)，除了新房均價和物業(yè)費(fèi)在漲，水漲船高的車位費(fèi)也不容忽視。

我選取了內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)和外環(huán)外三個典型板塊，發(fā)現(xiàn)這幾年新房標(biāo)準(zhǔn)車位價格均有不同程度上漲。

數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。在這樣的價格壓力下，部分新房車位去化不理想。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的簽約數(shù)據(jù)，目前車位去化低于50%的樓盤不在少數(shù)。

數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)上房地產(chǎn)，僅供參考。以其中一個樓盤為例，已售出的車位中，有一定比例是微型車位和地下二層的標(biāo)準(zhǔn)車位，這兩者定價遠(yuǎn)低于地下一層的標(biāo)準(zhǔn)車位。

數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)上房地產(chǎn)，僅供參考。面對慘淡的車位銷量，開發(fā)商為加快回款，向業(yè)主派發(fā)車位優(yōu)惠券，金額從一兩萬到三五萬，甚至高達(dá)數(shù)十萬，還捆綁贈送幾年的物業(yè)費(fèi)。那么，為何現(xiàn)在大家都不買新房車位了呢？

01 一手車位天量供應(yīng)

2010年以后的商品房車位比有明確規(guī)定，地面和地下加起來至少1:1.1，改善盤可達(dá)1:1.5，豪宅盤更高，能保證一家至少有2個車位。這使得新盤車位充足，想買基本都能買到。上述車位去化不理想的新房，車位比大致在1:1.1到1.3之間。

最夸張的寶能公館1288，車位比超過1:2。業(yè)主不再有搶不到車位的緊迫感，更愿意等折扣慢慢買。一邊是已交付新房車位滯銷，另一邊還有大量新房車位即將入市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月17日，2024年上海新房供應(yīng)311個樓盤，5.94萬套房源。按1:1.1的車位比計(jì)算，新增超過6.5萬個一手車位。按照“十四五”規(guī)劃，2021 - 2025年上海計(jì)劃新增約40萬套商品住房，減去前4年已供應(yīng)的32萬多套，明年還有7萬多套新房和約8萬個一手車位供應(yīng)。

數(shù)據(jù)整理自網(wǎng)絡(luò)，僅供參考。與此同時，上海汽車銷量出現(xiàn)疲態(tài)。乘聯(lián)分會統(tǒng)計(jì)，2024年前10個月上海上牌總數(shù)僅38萬多塊，年底是銷售淡季，按每月平均4萬塊算，全年也只有46萬多塊，和前幾年動輒60多萬的上牌總數(shù)相比大幅減少。上海汽銷行業(yè)協(xié)會表示，上半年全市新車銷量約24萬臺，比2023年同期下降近19.6%，油車和新能源車銷量均走低，人們購車需求降低。盡管新能源車對車位有一定硬性需求，但在天量供應(yīng)和不足需求面前，新房車位作為汽車附屬品，越來越“雞肋”，銷售壓力增大。

02 過去大家為何搶著買車位

與新房車位不同，上海很多老小區(qū)車位比嚴(yán)重低于1:1，停車資源緊張，供需失衡，多戶爭搶一個車位，出現(xiàn)了如東方曼哈頓、永業(yè)公寓等百萬級別的天價車位。

數(shù)據(jù)來源鏈家 & 中介，僅供參考。這些天價車位比一些知名豪宅的車位還貴，一個車位能抵一套老破小。其買入價可能不到20萬，十幾年漲了四五倍，遠(yuǎn)超房價漲幅，讓部分人看到車位投資價值，紛紛購買。部分小區(qū)有機(jī)械車位和地面車位，價格較低，部分車輛可考慮。動遷房沒有產(chǎn)權(quán)車位，居民只能先到先得，每天都要“搶車位”。不過，這些天價車位是個例，不具普遍性。在二手交易市場，多數(shù)人賣房會帶車位，但現(xiàn)在買家不一定愿意為此買單，車位附加值變低。

2024年我走訪了中遠(yuǎn)兩灣城、上?？党?、臨港保利鈴蘭公館等二手房小區(qū)，負(fù)責(zé)片區(qū)的中介反映，很多買家只給房子報價，不要車位，希望總價越低越好。買賣非人防車位，辦理產(chǎn)權(quán)證前要繳納契稅和印花稅。無奈之下，有的業(yè)主只能將房子和車位分開賣，把房子賣給合適買家，車位賣給小區(qū)有停車需求的其他業(yè)主，甚至為賣房免費(fèi)送車位。即當(dāng)前環(huán)境下，一二手車位投資屬性減弱，更偏向業(yè)主自用，成為大宗消費(fèi)品。

03 買車位真的不如租車位劃算嗎

一般來說，車位價格和房價正相關(guān)，房價越貴，車位越貴。綜合多方數(shù)據(jù)，目前上海各環(huán)線新房車位平均價格大致如下：

數(shù)據(jù)主要來源中介、網(wǎng)絡(luò)資料，僅供參考。內(nèi)環(huán)內(nèi)60 - 90萬，中環(huán)內(nèi)均價30 - 50萬，中外環(huán)20 - 40萬左右，外環(huán)外10 - 30萬。對于內(nèi)中環(huán)豪宅業(yè)主，新房均價超10萬/m2，房屋總價兩三千萬起步，他們有需求就會買車位，與購買力匹配。但對遠(yuǎn)大新的剛需業(yè)主來說，一套房子四五百萬，交房后還要裝修、交物業(yè)費(fèi)和維修基金等，一個車位30萬起步，難以承受。況且，外環(huán)外還有新房車位開到38萬一個，刷新郊區(qū)車位價格天花板。網(wǎng)上房地產(chǎn)簽約數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)郊車位去化比市區(qū)差。

再看車位租金，多數(shù)在千元以下，最低每月500元。

假設(shè)外環(huán)外一個標(biāo)準(zhǔn)車位定價20萬，每月租金700元，在租金不變的情況下，20年租金16.8萬，30年25.2萬，與定價相近。若把這筆錢提前還貸，省下的利息可補(bǔ)貼部分租金。而且這只是物業(yè)規(guī)定的租金，業(yè)主內(nèi)部還會打“價格戰(zhàn)”，不少人買了車位不用，會低價出租給其他業(yè)主。我了解到浦東和閔行的兩個新房小區(qū)，內(nèi)部轉(zhuǎn)租車位比物業(yè)定價便宜兩三百元。此外，買車位還可能遭遇開發(fā)商“背刺”，自己原價買，后來車位打折出售。2023年嘉定某新盤，車位標(biāo)價15萬，很多業(yè)主購買自用，不到一年，2024年7月只需8.8萬，已買業(yè)主苦不堪言，這讓更多人成為“等等黨”。

04 到底要不要買車位

“到底要不要買車位”是每個新房業(yè)主面臨的問題。我認(rèn)為，要根據(jù)自身日常出行需求，如是否經(jīng)常開車上下班，是否需要家附近的固定車位；還要看經(jīng)濟(jì)情況，在承擔(dān)房貸壓力下能否負(fù)擔(dān)車位；同時要看所在小區(qū)車位比、車庫品質(zhì)和周邊停車緊張程度。綜合多方面因素，才能做出更有利的選擇。伴隨消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，車和車位不再是必需品，越來越多人傾向量力而行，手握充裕現(xiàn)金流。

以上為正文，來自真叫盧俊團(tuán)隊(duì)。這是真叫盧俊公眾號的第6198篇原創(chuàng)文章。

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