地標(biāo)商場(chǎng)被擺上拍賣(mài)臺(tái)，皇庭國(guó)際的債務(wù)危機(jī)再度浮出水面。

出品/時(shí)代財(cái)經(jīng)

撰文/梁爭(zhēng)譽(yù)

圖源/時(shí)代財(cái)經(jīng)

8月11日，皇庭國(guó)際（000056.SZ）公告稱(chēng)，其全資子公司深圳融發(fā)投資有限公司名下的晶島國(guó)商購(gòu)物中心（即深圳皇庭廣場(chǎng)）及附屬設(shè)施、設(shè)備，將于2025年9月9日至10日進(jìn)行司法拍賣(mài)。標(biāo)的物評(píng)估價(jià)約43.61億元，起拍價(jià)約30.53億元，相當(dāng)于七折起拍。

這場(chǎng)拍賣(mài)源于融發(fā)投資與中信信托有限責(zé)任公司的信托貸款糾紛。因未能按期償還27.5億元借款，抵押物皇庭廣場(chǎng)最終走上法拍程序。

皇庭廣場(chǎng)位于深圳福田CBD，毗鄰會(huì)展中心、市民中心等地標(biāo)建筑，是深圳的地標(biāo)性商場(chǎng)之一。項(xiàng)目占地面積約4.23萬(wàn)平方米，總建筑面積約13.8萬(wàn)平方米，集餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑等于一體。

實(shí)際上，皇庭廣場(chǎng)曾兩次掛牌出讓。2022年3月18日，皇庭國(guó)際委托聯(lián)交所發(fā)布《深圳融發(fā)投資有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向征集公告》，參考價(jià)格74.93億元。7天后，皇庭國(guó)際再次發(fā)布征集公告，參考價(jià)格調(diào)整為56.20億元。不過(guò)兩次掛牌均未征集到有效購(gòu)買(mǎi)意愿。

此次拍賣(mài)的起拍價(jià)較三年前的74.93億元下調(diào)44.4億元，截至發(fā)稿已吸引298人關(guān)注，9658人圍觀，暫無(wú)人報(bào)名。

由于皇庭廣場(chǎng)是皇庭國(guó)際重要資產(chǎn)，如拍賣(mài)成交，皇庭國(guó)際將失去其所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組?；释?guó)際稱(chēng)，皇庭廣場(chǎng)拍賣(mài)成交后對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債及日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)將產(chǎn)生重大影響，公司未來(lái)存在可能觸發(fā)財(cái)務(wù)類(lèi)強(qiáng)制退市的風(fēng)險(xiǎn)警示情形。

地標(biāo)商場(chǎng)被擺上拍賣(mài)臺(tái)，也撕開(kāi)了皇庭國(guó)際債務(wù)危機(jī)的一角。截至今年3月底，皇庭國(guó)際總負(fù)債高達(dá)77.77億元。為此，皇庭國(guó)際一邊嘗試出售資產(chǎn)回籠資金，一邊跨界半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，試圖開(kāi)辟新的增長(zhǎng)曲線(xiàn)。這家曾在深圳地產(chǎn)黃金時(shí)代叱咤風(fēng)云的潮汕房企，如今正站在懸崖邊上。

港人北上消費(fèi)，皇庭廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)回暖

皇庭廣場(chǎng)是皇庭國(guó)際法定代表人鄭康豪的成名作。其前身是晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，由于占據(jù)福田CBD核心地段，且體量較大，估值一度接近80億元。2010年，鄭康豪力克深圳昔日首富黃茂如等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，成功受讓百利亞太股權(quán)，入主A股上市公司“深國(guó)商”，拿下晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)。

2013年，晶島國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)改名為“皇庭廣場(chǎng)”正式開(kāi)業(yè)，成為皇庭國(guó)際首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并運(yùn)營(yíng)的大型高端購(gòu)物中心項(xiàng)目。

皇庭國(guó)際稱(chēng)，皇庭廣場(chǎng)自進(jìn)入深圳商業(yè)市場(chǎng)以來(lái)，圍繞“國(guó)際匠心美食生活圈”“年輕潮流社交新聚點(diǎn)”“多元化時(shí)尚購(gòu)物中心”三大標(biāo)簽，以全新的業(yè)態(tài)組合形式，打造了一個(gè)可以多維滿(mǎn)足消費(fèi)者需求的有溫度的空間，現(xiàn)已發(fā)展成為深圳購(gòu)物中心標(biāo)識(shí)代表之一。

過(guò)去十年，深圳購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其在福田CBD，星河COCO Park、平安PA Mall、領(lǐng)展中心城、卓悅中心、卓悅intown等購(gòu)物中心相互競(jìng)爭(zhēng)，考驗(yàn)著運(yùn)營(yíng)商的操盤(pán)能力。疊加地產(chǎn)行業(yè)去杠桿、新冠疫情沖擊等多重影響，皇庭國(guó)際經(jīng)營(yíng)受挫，2020年?duì)I業(yè)收入大降31.24%至6.86億元，虧損3.20億元。

2021年，因?yàn)闋可婊释?guó)際與中信信托的貸款糾紛，作為抵押物的皇庭廣場(chǎng)被申請(qǐng)查封，讓這個(gè)命運(yùn)多舛的地標(biāo)商場(chǎng)雪上加霜。

轉(zhuǎn)機(jī)很快到來(lái)。2023年2月，香港與內(nèi)地全面通關(guān)，港人北上消費(fèi)熱潮興起，距離福田口岸僅2個(gè)地鐵站的皇庭廣場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道2024年5月報(bào)道，深港恢復(fù)通關(guān)后，2023年前幾個(gè)月皇庭廣場(chǎng)的香港顧客迅速增加，占總?cè)肆髁康娜?，隨后穩(wěn)定在45%以上，有店鋪甚至出現(xiàn)“競(jìng)價(jià)入駐”的情況。

根據(jù)皇庭國(guó)際披露的數(shù)據(jù)，2024年，皇庭廣場(chǎng)出租率維持95%以上，日均客流超過(guò)10萬(wàn)人次，周末日均12萬(wàn)人次，大型節(jié)假日日均客流超15萬(wàn)人次。

受益于港客北上消費(fèi)，2024年皇庭國(guó)際商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約3.55億元，較上年同期減少706.99萬(wàn)元，同比下降1.95%，跌幅明顯收窄。2023年，這項(xiàng)收入是3.62億元，較上年同期減少1352.29萬(wàn)元，降幅為3.60%；2022年，收入3.75億元，較上年同期減少6522.15萬(wàn)元，降幅為14.80%。

經(jīng)營(yíng)回暖，能否為兩度交易折戟的皇庭廣場(chǎng)帶來(lái)一些確定性？答案即將揭曉。

五年虧損超45億，鄭康豪的地產(chǎn)夢(mèng)與芯片賭局

皇庭廣場(chǎng)背后的操盤(pán)手——鄭氏家族，曾在深圳地產(chǎn)圈有重要地位。鄭康豪祖籍廣東潮陽(yáng)，是典型的潮汕“房二代”。1997年，其父鄭世進(jìn)創(chuàng)立皇庭國(guó)際前身恒浩地產(chǎn)，先后在深圳皇崗開(kāi)發(fā)了皇庭居、皇庭彩園、皇庭世紀(jì)等樓盤(pán)。

2003年，恒浩地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的皇庭世紀(jì)創(chuàng)造了深圳樓盤(pán)銷(xiāo)售紀(jì)錄——開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交600余套，金額突破5億元，成為當(dāng)年第四季度成交金額與成交面積“雙料冠軍”。

2005年底，鄭世進(jìn)退居幕后，鄭康豪正式接手家族企業(yè)。

鄭康豪掌舵后，皇庭國(guó)際開(kāi)始涉足金融產(chǎn)業(yè)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，2016年，金融業(yè)務(wù)已成為皇庭國(guó)際三大核心業(yè)務(wù)之一，皇庭國(guó)際擁有私募牌照，管理醫(yī)藥投資、定增、股權(quán)等三類(lèi)基金，而其控股的深圳同心基金擁有深圳唯一的小貸再貸款牌照。皇庭國(guó)際母公司皇庭集團(tuán)還布局互聯(lián)網(wǎng)金融、保險(xiǎn)、不良資產(chǎn)處置等多個(gè)領(lǐng)域。

時(shí)代紅利消退，不止是皇庭廣場(chǎng)多次面臨易主命運(yùn)，皇庭國(guó)際也陷入經(jīng)營(yíng)困境。根據(jù)皇庭國(guó)際2025年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告，公司預(yù)計(jì)上半年虧損1.4億 - 2億元。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020 - 2024年，皇庭國(guó)際凈利潤(rùn)分別為 - 3.20億元、 - 12.58億元、 - 12.00億元、 - 11.49億元、 - 6.53億元，累計(jì)虧損約45.8億元。

截至今年一季度末，皇庭國(guó)際總資產(chǎn)約80.08億元，總負(fù)債約77.77億元。其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債約37.04億元，貨幣資金約0.92億元。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整之際，鄭康豪開(kāi)始轉(zhuǎn)向半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)尋求突破。2021年8月，皇庭國(guó)際以6097萬(wàn)元收購(gòu)意發(fā)產(chǎn)投基金，間接持有江西首家芯片制造企業(yè)意發(fā)功率66.67%股權(quán)，切入功率半導(dǎo)體領(lǐng)域。深交所曾就此發(fā)函問(wèn)詢(xún)，皇庭國(guó)際回應(yīng)稱(chēng)，此舉是圍繞“商管 + 科技”發(fā)展戰(zhàn)略布局半導(dǎo)體行業(yè)的第一步，不存在蹭熱點(diǎn)炒作股價(jià)的情形。

今年8月，皇庭國(guó)際宣布與深圳市尊光固態(tài)電池有限公司簽署增資擴(kuò)股協(xié)議?；释?guó)際稱(chēng)，重點(diǎn)布局儲(chǔ)能等細(xì)分方向新材料領(lǐng)域，將進(jìn)一步完善公司圍繞“功率半導(dǎo)體 +”投資和發(fā)展邏輯構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)新生態(tài)，有望成為公司新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

轉(zhuǎn)型之路并不順利。2024年，皇庭國(guó)際功率半導(dǎo)體業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收0.73億元，同比下降43.69%，占總營(yíng)收的11.05%，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)仍有限。

8月12日，皇庭國(guó)際股價(jià)大幅低開(kāi)并封死跌停，收?qǐng)?bào)2.76元/股。

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