在樓市下行階段，典型城市成都展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。2025年前7個(gè)月，成都新建商品住宅成交769萬(wàn)平方米，成交總量在重點(diǎn)30城中排名首位，累計(jì)同比增長(zhǎng)4%。從總價(jià)1000萬(wàn)元以上的高端住宅來(lái)看，前7個(gè)月共成交790套，同比增長(zhǎng)52%。

高端住宅成交大幅增長(zhǎng)的背后，成都豪宅的產(chǎn)品力進(jìn)化也愈發(fā)激烈。成都豪宅的空間創(chuàng)新有一個(gè)標(biāo)志性特征，即空中院館。它以“立體院落”為核心理念，將傳統(tǒng)院落文化與高層建筑形態(tài)深度融合，通過(guò)重構(gòu)空間與迭代功能，實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)升級(jí)。

通過(guò)入戶十字動(dòng)線樞紐與半敞開(kāi)式過(guò)渡空間的設(shè)計(jì)，打破了傳統(tǒng)住宅的割裂感。相較于傳統(tǒng)景觀陽(yáng)臺(tái)的“補(bǔ)充性角色”，空中院館的設(shè)計(jì)多應(yīng)用于200㎡以上的高端戶型，并成為成都高端產(chǎn)品的“核心功能模塊”，是豪宅產(chǎn)品力競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵指標(biāo)。

通過(guò)空間敘事強(qiáng)化情緒價(jià)值

空中院館設(shè)計(jì)的一個(gè)重要特征是空間優(yōu)先級(jí)提升，傳統(tǒng)的景觀陽(yáng)臺(tái)從邊緣附加空間轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝ズ诵膮^(qū)。

例如成都某高端項(xiàng)目252㎡戶型，將空中院館置于玄關(guān)入口，采用“環(huán)形洄游動(dòng)線+景觀前置”設(shè)計(jì)替代傳統(tǒng)墻體，實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)見(jiàn)景”的視覺(jué)沖擊。再加上270°端廳全景艙以及L型落地窗引入的自然光線與庭院景觀，通過(guò)空間敘事強(qiáng)化情緒價(jià)值。這種做法打破了傳統(tǒng)住宅的割裂感，既以洄游動(dòng)線串聯(lián)客餐廳、主臥等核心功能區(qū)，又以“家庭生活中心點(diǎn)”的定位整合場(chǎng)景互動(dòng)、私密休憩、動(dòng)線中轉(zhuǎn)等復(fù)合需求。

承載“樞紐+社交”雙重角色

空中院館設(shè)計(jì)的第二個(gè)特征是功能復(fù)合化，它承載著“樞紐+社交”雙重角色，兼具樞紐、社交、定制場(chǎng)景功能。

比如成都某項(xiàng)目239㎡戶型的25㎡環(huán)抱式空中院館，以“7米南向采光面+6米進(jìn)深”的尺度，打破了傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)的“附加屬性”。這部分功能作為動(dòng)區(qū)（客餐廳）與靜區(qū)（臥室）的過(guò)渡樞紐，其半敞開(kāi)式設(shè)計(jì)既保障了臥室私密性，又通過(guò)洄游動(dòng)線提升空間利用率，使單一區(qū)域承擔(dān)“交通核+互動(dòng)區(qū)”雙重功能，提升了空間效率。

打造“生態(tài)-社交”復(fù)合場(chǎng)景

空中院館的第三個(gè)特征是形態(tài)創(chuàng)新，搭配270°端廳全景艙與L型落地窗，實(shí)現(xiàn)采光通風(fēng)最大化及室內(nèi)外景觀雙向滲透。

典型的如成都某項(xiàng)目的240㎡戶型，首創(chuàng)“雙院館”系統(tǒng)，通過(guò)L型空中花園與全景艙形成“生態(tài)－社交”復(fù)合場(chǎng)景。其中，L型空中花園可定制為垂直綠化展示區(qū)，全景艙作為家庭社交核心，搭配可開(kāi)合玻璃幕墻實(shí)現(xiàn)室內(nèi)外空間聯(lián)動(dòng)。這種設(shè)計(jì)將“四代宅”的垂直森林理念落地，使住宅從單一功能容器升級(jí)為可呼吸的“生態(tài)有機(jī)體”，滿足高端客群對(duì)自然與社交的雙重需求。

2025年中央及重點(diǎn)城市密集出臺(tái)“好房子”新規(guī)，不僅激活了市場(chǎng)，還倒逼房企品質(zhì)升級(jí)，驅(qū)動(dòng)住宅產(chǎn)品全方位升維。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)雄厚的中高改客群來(lái)說(shuō)，新房豪宅有著二手豪宅不可比擬的產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，戶型創(chuàng)新聚焦空間功能復(fù)合化、場(chǎng)景延展、景觀交互。

高端住宅產(chǎn)品的戶型創(chuàng)新從單純追求面積擴(kuò)張轉(zhuǎn)向深度挖掘場(chǎng)景價(jià)值，聚焦空間功能復(fù)合化與場(chǎng)景延展性（平層墅院化）和270°全景艙設(shè)計(jì)兩大核心特征，實(shí)現(xiàn)居住體驗(yàn)的質(zhì)變。以成都為代表的城市，正以空中院館等獨(dú)特的空間創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)真正的產(chǎn)品力突破，這意味著高端住宅從“功能滿足”向“體驗(yàn)重構(gòu)”深層進(jìn)化已成為重要趨勢(shì)。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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