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撰文/潘玲宣

拿地四個多月后，百聯(lián)股份成都奧特萊斯項目有了新進(jìn)展。

今年4月初，成都市公共資源交易服務(wù)中心顯示，CH05(09)：2025 - 014號地塊被成都百聯(lián)奧特萊斯購物廣場有限公司以底價拿下，成交樓面價3369元/平方米。

該地塊在成華區(qū)白蓮池街道回龍社區(qū)3、6、7、8組，凈用地面積約9.51萬平方米，約合142.61畝，計容總建面約11.4萬平方米。地塊成交意味著成華區(qū)百聯(lián)奧特萊斯項目正式落地。

上月末，成都市成華區(qū)規(guī)劃和自然資源局公示了該項目建設(shè)工程設(shè)計方案總平面圖。8月15日消息，據(jù)成都市規(guī)劃和自然資源局稱，該項目已拿到建設(shè)許可證，項目進(jìn)展邁出關(guān)鍵一步。

熊貓IP如何取勝

此次在成都打造的成華區(qū)奧特萊斯，是百聯(lián)股份在西南地區(qū)首個“自持土地、自主建設(shè)、自主運(yùn)營”的旗艦項目，預(yù)計投資超30億元。

從傳統(tǒng)名品折扣1.0版本，到提供購物、餐飲、娛樂一體綜合體驗的2.0版本，成都百聯(lián)奧特萊斯更大特色是將打造全國首個熊貓主題景區(qū)式3.0版奧特萊斯。

2023年5月，成華區(qū)就與上海百聯(lián)集團(tuán)股份有限公司簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，項目被列入2025年成都市重點(diǎn)項目計劃，計劃今年9月開工建設(shè)，預(yù)計2027年投入運(yùn)營。

項目整體規(guī)劃為集中式商業(yè)街區(qū)，商業(yè)建筑兩層設(shè)計，含地上商業(yè)及半地下商業(yè)。中庭廣場配合熊貓度假區(qū)周邊停車規(guī)劃，整體將提供超5000個停車位。建成后將引入超300家國際品牌，形成“主題商業(yè) + 生態(tài)景觀”融合的新型消費(fèi)場景。

目前成都已有三家奧萊項目開業(yè)，2009年開業(yè)的雙流區(qū)九龍倉時代奧特萊斯項目、2017年開業(yè)的郫都區(qū)佛羅倫薩小鎮(zhèn)奧萊項目、2024年開業(yè)的龍泉驛區(qū)杉杉奧萊廣場。這些項目都在城市近郊，成華百聯(lián)奧萊落地填補(bǔ)了主城區(qū)沒有奧萊的空白，在區(qū)位和定位上與已有項目形成差異化。

據(jù)“成都發(fā)布”7月18日消息，暑期以來，成都大熊貓繁育研究基地客流激增70%，日均客流量達(dá)4萬人次。未來，成華百聯(lián)奧萊有望承接相關(guān)客流，實現(xiàn)文旅與商業(yè)聯(lián)動。

此前相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，百聯(lián)股份成都奧特萊斯項目將匯聚400個國際國內(nèi)一線品牌，引入20個知名餐飲品牌和10家成都奧萊首店，通過品牌集聚提升區(qū)域消費(fèi)層次，目標(biāo)是打造成都首家以“熊貓IP + 高端商業(yè)”為特色的奧特萊斯3.0版本。

項目地處成都熊貓國際旅游度假區(qū)熊貓基地片區(qū)，在熊貓大道東側(cè)、綠竹巷北側(cè)，緊鄰規(guī)劃中的地鐵23號線熊貓樂園站，地理位置優(yōu)越。

項目將利用大熊貓IP吸引力，打造科技互動、愛情打卡、生態(tài)休閑、潮流演藝、特色川潮和運(yùn)動活力六大場景。

預(yù)計項目投產(chǎn)后年均銷售額將突破30億元，力爭五年內(nèi)成為成都奧萊市場領(lǐng)頭羊，躋身中國奧特萊斯行業(yè)前列。

不過，在文商旅融合發(fā)展趨勢下，成華百聯(lián)奧萊還未開業(yè)就有了競爭對手。

8月11日，成都市青白江區(qū)聯(lián)合香港承道資本打造的成都青白江國際名品奧特萊斯項目舉行開工儀式。該項目在成都國際鐵路港片區(qū)，占地323畝，總建筑面積35萬平方米，計劃投資約30億元。

項目擬打造全國首個融合“國家館 + 演藝中心”雙IP的全新奧萊商業(yè)形態(tài)，補(bǔ)位成都東北方向奧萊業(yè)態(tài)布局，將成為中國西南地區(qū)體量最大、商品種類最豐富、商業(yè)業(yè)態(tài)最齊全的奧特萊斯項目。

項目一期約6.9萬平方米，預(yù)計2026年第四季度開業(yè)。屆時，成都奧萊項目將達(dá)五個。雖然兩個項目距離遠(yuǎn)，但從開業(yè)時間看，青白江項目“搶跑”百聯(lián)奧萊一步，后續(xù)熊貓IP與演藝中心誰更受青睞，又會為當(dāng)?shù)叵M(fèi)者帶來怎樣的多元體驗，值得關(guān)注。

重資產(chǎn)奧萊“出路”

百聯(lián)股份并非奧萊新手，但成都乃至整個西南市場對它來說較陌生。

2024年，百聯(lián)股份各主營業(yè)務(wù)中，只有購物中心及奧特萊斯?fàn)I業(yè)收入同比增長。購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)收入22.34億元，同比增長17.6%；奧特萊斯業(yè)務(wù)營業(yè)收入15.17億元，同比微增0.03%。百貨、標(biāo)準(zhǔn)超市、便利店、大賣場、專業(yè)賣場等業(yè)務(wù)營業(yè)收入分別同比減少31.93%、4.72%、10.34%、14.99%、10.9%。

奧特萊斯業(yè)務(wù)雖增長幅度小，但在營業(yè)成本、毛利率表現(xiàn)上優(yōu)于購物中心。2024年百聯(lián)股份購物中心業(yè)務(wù)營業(yè)成本為12.25億元，同比增加39.53%，奧特萊斯業(yè)務(wù)營業(yè)成本同比減少3.79%，約為3.33億元。毛利率方面，購物中心業(yè)務(wù)同比減少8.62個百分點(diǎn)至45.18%，奧特萊斯業(yè)務(wù)毛利率維持高位，達(dá)78.06%，同比增加0.87個百分點(diǎn)。

從項目分布看，百聯(lián)股份業(yè)務(wù)集中在總部所在的華東區(qū)。該地區(qū)有7個已開業(yè)奧特萊斯項目，分別在上海、無錫、南京、杭州、濟(jì)南、青島、長沙，均為百聯(lián)股份自有，總建筑面積65.9萬平方米；湖南長沙有個自有奧萊項目，2018年9月開業(yè)，面積約12萬平方米。

此外，百聯(lián)股份以自有 + 租賃方式在武漢開業(yè)一家奧特萊斯項目，建筑面積14.13萬平方米，自有部分12萬平方米。這些項目中，上海青浦項目2006年4月28日開業(yè)，運(yùn)營了十九年；青島即墨項目2022年7月30日開業(yè)，入市最晚。

可見，百聯(lián)股份布局的奧特萊斯項目幾乎都自有，“包袱”較重，成都成華區(qū)項目也延續(xù)了這一風(fēng)格。

2024年年度報告中，百聯(lián)股份明確要“輕重并舉加快拓展步伐”，但奧萊業(yè)務(wù)是“持續(xù)增加選址儲備，聚焦奧萊業(yè)態(tài)重資產(chǎn)開發(fā)模式”。

并非只有百聯(lián)股份偏好重資產(chǎn)，首創(chuàng)、杉杉也如此。隨著消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs到來，兩家都以旗下奧萊項目發(fā)行/申報了相關(guān)產(chǎn)品。

去年8月上市的華夏首創(chuàng)奧萊REIT是國內(nèi)首支以奧特萊斯為底層資產(chǎn)的公募REITs產(chǎn)品，底層資產(chǎn)是濟(jì)南、武漢的兩個首創(chuàng)奧萊項目，分別開業(yè)于2019年1月、2018年4月，運(yùn)營5 - 6年。

今年5月，中金唯品會奧萊REIT在上交所申報發(fā)行，底層資產(chǎn)是寧波杉井奧特萊斯項目，這是杉杉商業(yè)首個奧特萊斯項目，2011年首期開業(yè)，穩(wěn)定運(yùn)營超13年。近日，中金唯品會奧萊REIT正式獲批，8月13日詢價，進(jìn)入發(fā)行上市倒計時。

參照這兩只產(chǎn)品，百聯(lián)股份運(yùn)營的9個奧萊項目中，除2021年開業(yè)的浙江余杭百聯(lián)奧特萊斯廣場和2022年開業(yè)的青島即墨百聯(lián)奧特萊斯廣場外，其余項目運(yùn)營時間約6年至19年，至少從運(yùn)營成熟度看滿足發(fā)行條件。

此外，百聯(lián)股份持有豐富重資產(chǎn)項目，已有發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs經(jīng)驗。去年，它以上海又一城購物中心為底層資產(chǎn)，成功申報并發(fā)行了上海市首單消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

隨著商業(yè)項目“投融建管退”全鏈條打通，百聯(lián)股份有機(jī)會用奧萊資產(chǎn)進(jìn)一步嘗試。文商旅融合的3.0版本奧萊或許只是個開始。

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