法拍房市場(chǎng)如今已發(fā)生顯著變化。

一直以來，“法拍房”通常指被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。然而，近年來隨著法拍房市場(chǎng)的發(fā)展，許多“非司法拍賣”房產(chǎn)也流入其中。

與真正的“法拍房”不同，這些“非司法拍賣”的房產(chǎn)并非因訴訟或破產(chǎn)處置而來，而是出讓方為加快轉(zhuǎn)手速度或出于宣傳因素而進(jìn)行的商業(yè)行為，更類似“商拍房”。

8月14日，一幢曾是《安家》《三十而已》等多部影視劇取景地的“網(wǎng)紅”老洋房流拍。該房產(chǎn)位于愚園路，起拍價(jià)為1.5億元，吸引了超2.4萬次圍觀，但截至競(jìng)價(jià)結(jié)束無人出價(jià)。目前該房產(chǎn)再次掛牌，起拍價(jià)降至9666萬元，較首次拍賣降價(jià)5334萬元，降價(jià)幅度達(dá)35%。

一邊是“網(wǎng)紅”取景地老洋房無人問津，另一邊則是上海文物級(jí)城市更新代表項(xiàng)目試水拍賣。

7月28日，上海黃浦豫園歷史保留建筑——同慶會(huì)館掛拍，起拍價(jià)6億元，平均單價(jià)33.7萬元/平方米。這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，房源類型為新房，目前處于精裝空置狀態(tài)。作為老城廂風(fēng)貌保護(hù)的重要區(qū)域和上海城市更新的標(biāo)志性片區(qū)，該項(xiàng)目以“新房”狀態(tài)“試水”拍賣，尚未開拍就已吸引了2.1萬次圍觀。

從近期市場(chǎng)參與者的動(dòng)態(tài)來看，越來越多的中介和資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)關(guān)注到“拍賣市場(chǎng)”的成交機(jī)會(huì)，未來類似“工抵房”、高總價(jià)一手房之類的特殊房源，將更多地出現(xiàn)在拍賣市場(chǎng)。

愚園路“網(wǎng)紅”老洋房流拍

曾是多部影視劇取景地

2025年8月14日，位于靜安愚園路的一幢老洋房流拍。

競(jìng)買公告顯示，該房屋建于1924年，建筑總面積346.66平方米，總層數(shù)2.5層，有約500平方米院子，是上海優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑，曾是《安家》《三十而已》等影視劇取景地，也是上海熱門“網(wǎng)紅”打卡地。該標(biāo)的起拍價(jià)1.5億元，目前有租約到2029年，月租金67500元，按現(xiàn)狀交付。

截至8月14日10時(shí)競(jìng)價(jià)結(jié)束，雖吸引了超2.4萬次圍觀，但最終因無人出價(jià)而流拍。

據(jù)拍賣公司人員介紹，房屋上架后受較多關(guān)注，不少客戶實(shí)地看房。但因標(biāo)的需支付成交價(jià)1%傭金 + 0.5 - 1%軟件服務(wù)費(fèi)，且過戶稅費(fèi)全由買家承擔(dān)，實(shí)際成本可能超1.545億元。

8月14日流拍后，該房屋二次掛牌，起拍價(jià)為9666萬元，較首次拍賣降價(jià)5334萬元，降價(jià)幅度達(dá)35%。

進(jìn)一步查詢發(fā)現(xiàn)，此項(xiàng)目非司法拍賣，無法律糾紛。該房屋為花園住宅產(chǎn)權(quán)，納入限購(gòu)范圍。

上海市光大律師事務(wù)所高級(jí)合伙人徐軍律師表示：“法拍房”初衷是為解決債權(quán)人追回債權(quán)之需，由司法機(jī)關(guān)依據(jù)生效法律文書對(duì)債務(wù)人房屋進(jìn)行司法拍賣，以減少債權(quán)人損失。實(shí)踐中，部分房東出于某種原因選擇拍賣賣房，屬市場(chǎng)行為，無可厚非。

該愚園路老洋房屬于文物保護(hù)單位，外立面改造需報(bào)批，且存在租約至2029年。目前上海未放開限購(gòu)，購(gòu)買此類房屋的購(gòu)房者本就少，加上這些限制，首次流拍在情理之中。

上海文物級(jí)一手房6億元起拍

近年來，隨著法拍房市場(chǎng)發(fā)展，越來越多“非司法拍賣”房產(chǎn)流入其中。

業(yè)內(nèi)人士稱，這些“非司法拍賣”房產(chǎn)應(yīng)屬“商拍房”，真正的“法拍房”與“商拍房”最大區(qū)別在于“是否具有司法強(qiáng)制屬性”。

“可能習(xí)慣上還叫‘法拍房’，但很多實(shí)際是‘商拍房’，目前拍賣平臺(tái)劃分不明確。若單獨(dú)找‘法拍房’，主要看房屋是否來自人民法院。除法院外，破產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等進(jìn)行的拍賣也可能被認(rèn)為是‘法拍房’范疇，主要是資不抵債、破產(chǎn)清算等情況，但沒走到司法強(qiáng)制這一步。而現(xiàn)在更多的‘商拍房’，主要是商業(yè)行為，可理解為多一個(gè)賣房渠道?！?/p>

7月發(fā)布的《278套房“1元起拍”，這個(gè)漏你撿嗎？》中涉及的“1元起拍”房產(chǎn)就是典型例子，主要是二手房市場(chǎng)供過于求，賣方為提高周轉(zhuǎn)效率，選擇以1元起拍加快轉(zhuǎn)手速度。當(dāng)時(shí)這些“1元起拍”房產(chǎn)大多總價(jià)低、房齡老，且長(zhǎng)期無人居住。

如今，上海文物級(jí)一手房也進(jìn)入了拍賣市場(chǎng)。

2025年7月28日，上海黃浦豫園的一處歷史保留建筑掛拍，房源總建筑面積1805.9平方米（1788.2平方米住宅 + 17.7平方米商業(yè)），起拍價(jià)6億元，平均單價(jià)33.7萬元/平方米。

競(jìng)買公告顯示，該房源即上海黃浦豫園的同慶會(huì)館，建于1922年左右，解放后為和平食品廠，磚墻已有百年歷史。值得注意的是，在片區(qū)整體開發(fā)、房源重新修葺精裝后，這棟百年小樓的房產(chǎn)證為開發(fā)商拿地后重新辦理，房源類型為新房，目前精裝空置。

據(jù)悉，該住房所屬地塊2020年以招掛復(fù)合方式出讓，176億元底價(jià)成交。作為老城廂風(fēng)貌保護(hù)重要區(qū)域，該地塊是上海城市更新標(biāo)志性片區(qū)，同地塊2025年在售項(xiàng)目為露香園云宸，房源出讓方為上海露香園置業(yè)有限公司。

無獨(dú)有偶，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2025年7月西安出現(xiàn)1元起拍的“準(zhǔn)新房”。該房源是西安蓮湖區(qū)勞動(dòng)公園里的一處高層毛坯房源，位于32層住宅的第15層。房源所屬樓棟2023年竣工，房產(chǎn)未繳納契稅和大修基金，可在開發(fā)商處免費(fèi)合同更名后直接網(wǎng)簽，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)堪比一手房。該小區(qū)在西安二環(huán)內(nèi)老城西板塊，目前新房售價(jià)約1.7萬元/平方米，2025年累計(jì)新房成交超130套，是老城西板塊2025年流速最快的小區(qū)，不排除該房源用于宣傳目的。

從乳山二手房房東“1元起拍”房產(chǎn)，到如今“準(zhǔn)現(xiàn)房”及“一手房”房源進(jìn)入拍賣市場(chǎng)，越來越多的房東、中介、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，甚至開發(fā)商自身都關(guān)注到“拍賣市場(chǎng)”的成交機(jī)會(huì)。

如今的“法拍房”市場(chǎng)已不只是“司法拍賣”及“破產(chǎn)清算”等傳統(tǒng)市場(chǎng)，而成為“商拍房”的重要渠道。

7月法拍房規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高

從整體“法拍房”市場(chǎng)看，2025年7月法拍房規(guī)模創(chuàng)下年內(nèi)新高。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月新增掛拍4.4萬套，環(huán)比上升40%，同比上升12%。起拍總價(jià)443億元，環(huán)比上升43%。7月新增掛拍套數(shù)、起拍總價(jià)均達(dá)2025年新高。

成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環(huán)比上升54%，同比減少14%。受6月、7月掛拍量大幅增加拉動(dòng)，7月成交量明顯回升，達(dá)年內(nèi)新高，但仍不及去年同期。

鑒于當(dāng)前新房和二手房市場(chǎng)流速緩慢，建議各地進(jìn)一步完善相關(guān)管理規(guī)定，利用好現(xiàn)有拍賣平臺(tái)，規(guī)范“法拍房”與“商拍房”等相關(guān)條款。這樣既能拓寬租賃權(quán)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移渠道，加快存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，又能釋放改善需求，助力市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

隨著“法拍房”被市場(chǎng)更多了解，其市場(chǎng)已從傳統(tǒng)的“司法拍賣”及“破產(chǎn)清算”概念，發(fā)展到如今“商拍房”不斷加入。

從整體房地產(chǎn)去化情況看，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多二手房、“準(zhǔn)現(xiàn)房”、一手房等房源“試水”拍賣市場(chǎng)。一方面可增加成交渠道，加快房源周轉(zhuǎn)；另一方面可推動(dòng)一二手交易鏈條恢復(fù)。

結(jié)合近期地產(chǎn)政策走向，城市高質(zhì)量發(fā)展更受重視，各地需積極滿足轉(zhuǎn)移人口和中低收入人口住房需求，建立更完善、覆蓋多層級(jí)的居住權(quán)流動(dòng)循環(huán)。而“法拍房”市場(chǎng)是居住權(quán)流動(dòng)鏈條中的重要“補(bǔ)漏”環(huán)節(jié)。

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