熱點(diǎn)板塊對(duì)房?jī)r(jià)的提振效果顯著

2025年8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了2025年7月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

7月，受行業(yè)周期性因素影響，新房交易規(guī)模出現(xiàn)季節(jié)性回落。70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格雖仍呈環(huán)比下降態(tài)勢(shì)，但環(huán)比降幅小于上年同期，整體同比降幅也在持續(xù)收窄。

其中，一線城市整體新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%、同比下降1.1%，然而上海卻逆勢(shì)上漲，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.3%、同比上漲6.1%。

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年前7個(gè)月，上海全市新房成交均價(jià)較2024年上漲了5%，房?jī)r(jià)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。從區(qū)域來看，16個(gè)區(qū)中有8個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)上漲，1個(gè)區(qū)持平。若進(jìn)一步細(xì)化到板塊和項(xiàng)目層面，不同熱點(diǎn)板塊和項(xiàng)目各有亮點(diǎn)。

徐匯龍華、黃埔豫園等熱點(diǎn)板塊有力提振房?jī)r(jià)

CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，2025年前7個(gè)月，上海全市新房成交均價(jià)為80800元/平方米，較2024年提升了約5%。分區(qū)域來看，浦東房?jī)r(jià)漲幅最大，達(dá)到22%，其次是徐匯和黃埔，分別為12%和6%。

結(jié)合成交面積占比來看，2025年前7個(gè)月，浦東和寶山區(qū)成交面積占比均超過10%，且成交集中度較高，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，為上海房?jī)r(jià)的穩(wěn)定奠定了基礎(chǔ)。

從板塊層面來看，熱點(diǎn)板塊對(duì)上海房?jī)r(jià)的拉升作用十分明顯。

其中，徐匯長(zhǎng)橋板塊房?jī)r(jià)不僅較2024年全年漲幅超過30%，而且較歷史房?jī)r(jià)高點(diǎn)也有20%以上的增長(zhǎng)，板塊價(jià)值逆勢(shì)提升。

此外，松江新城板塊、寶山共富共康板塊、靜安北塊、閔行江川紫竹板塊、徐匯龍華板塊、閔行金虹橋板塊較2024年全年漲幅均在10%以上。

同時(shí)，徐匯龍華板塊、黃浦豫園板塊、浦東曹路板塊、浦東大三林板塊、寶山西城板塊單板塊成交量均在10萬平方米以上，且較2024年全年漲幅均超過5%，對(duì)房?jī)r(jià)的提振作用相對(duì)較強(qiáng)。

核心區(qū)豪宅新盤房?jī)r(jià)不斷攀升

老盤續(xù)銷推動(dòng)區(qū)域價(jià)值持續(xù)提升

從項(xiàng)目層面來看，今年上海房?jī)r(jià)主要由單價(jià)超10萬元/平方米的項(xiàng)目支撐。

一方面，豪宅新盤多次推盤價(jià)格持續(xù)上漲，從結(jié)構(gòu)上拉高了房?jī)r(jià)。例如，徐匯長(zhǎng)橋板塊的海上清和璽項(xiàng)目、浦東新區(qū)世博板塊的保利·世博天悅項(xiàng)目?jī)纱瓮票P房?jī)r(jià)增幅均超過10%。

另一方面，部分豪宅老盤續(xù)銷也保持了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)。克而瑞研究中心篩選了成交單價(jià)超10萬元/平方米且成交套數(shù)在10套以上的部分項(xiàng)目，從中可以看出，綠發(fā)·浦江園、昌平·云岸、龍盛華興新城、陸家嘴·前灘公館、海上清和璽房?jī)r(jià)增幅均超過5%，且熱銷項(xiàng)目2025年前7個(gè)月成交套均面積明顯大于2024年，大戶型推動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的持續(xù)提升。

外圍區(qū)域部分剛改、中改項(xiàng)目

憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)

還有部分位于城市外圍的項(xiàng)目，如金山新城、浦東臨港新城、松江九亭等區(qū)域的項(xiàng)目，憑借產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等持續(xù)吸引剛改、中改客群，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。

例如，金山新城板塊的建發(fā)觀唐府項(xiàng)目、青浦朱家角板塊的璟雲(yún)里項(xiàng)目，以及嘉定西北區(qū)板塊的金地·嘉境項(xiàng)目較2024年項(xiàng)目自身成交均價(jià)漲幅均超過10%。

總體而言，上海新房房?jī)r(jià)韌性較強(qiáng)，多數(shù)區(qū)域房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，漲跌幅均在5%以內(nèi)。

從板塊來看，徐匯龍華、黃浦豫園、浦東曹路、大三林等熱點(diǎn)板塊對(duì)房?jī)r(jià)的提振作用較強(qiáng)。在項(xiàng)目層面，核心區(qū)豪宅新盤房?jī)r(jià)不斷攀升，部分老盤續(xù)銷項(xiàng)目憑借大面積戶型入市保持了房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)；對(duì)于外圍區(qū)域，部分項(xiàng)目憑借產(chǎn)品等優(yōu)勢(shì)持續(xù)吸引剛改、中改客群，實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步上漲。

展望后市，考慮到土地成本上升、產(chǎn)品力升級(jí)等客觀因素，新房市場(chǎng)逐漸向改善型轉(zhuǎn)變，上海房?jī)r(jià)有望延續(xù)當(dāng)前的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅預(yù)計(jì)會(huì)放緩。除核心區(qū)房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺外，外圍項(xiàng)目也有機(jī)會(huì)憑借產(chǎn)品力脫穎而出，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部、CRIC研究，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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