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撰文/高天

上海是中國商業(yè)地產(chǎn)最活躍的城市。它有著龐大的市場規(guī)模、豐富的商業(yè)業(yè)態(tài)、高度的品牌聚集度，還有強(qiáng)有力的政策支撐以及時尚、藝術(shù)、文化等多元產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)。這些優(yōu)勢吸引了國內(nèi)外眾多知名商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營企業(yè)，也讓品牌商家紛紛在此拓店，形成了良好的營商環(huán)境。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截至2025年二季度末，上海市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場總存量達(dá)2499.07萬㎡，環(huán)比上漲0.81%。同時，市場供應(yīng)還在持續(xù)增加，聯(lián)商網(wǎng)此前統(tǒng)計(jì)顯示，2025年上海計(jì)劃有29家新商業(yè)體開業(yè)。

市場供應(yīng)增加帶來存量增大，也引發(fā)了租金壓力、競爭加劇等問題，還出現(xiàn)了一些因建設(shè)停滯產(chǎn)生的“爛尾樓”。

近日，上海有三家“爛尾”多年的商業(yè)項(xiàng)目有了新進(jìn)展，有的成功被接盤，可能迎來新生，有的降價7折仍無人問津。

01

信達(dá)“撿漏”上海十年“爛尾樓”

8月1日，停工9年、流拍4次的浦西佳程廣場項(xiàng)目有了新主人。

中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司旗下的上海信秀復(fù)一號企業(yè)管理有限公司，以8.86億元底價拍下位于上海市靜安區(qū)彭浦新村的浦西佳程廣場，相比19.28億的評估價，信達(dá)以4.5折成交。

2010年5月，香港佳程集團(tuán)取得靜安區(qū)彭浦新村街道地塊土地使用權(quán)，計(jì)劃打造一個15.4萬㎡的商業(yè)綜合體，包括5A甲級寫字樓、商業(yè)購物中心及精品酒店，并于兩年后舉行奠基儀式。

▲浦西佳程廣場原效果圖

奠基儀式上，佳程集團(tuán)上海公司董事總經(jīng)理李俊鋒曾表示要打造“南恒隆、北佳程”的商業(yè)格局，讓其成為北上海的商業(yè)新地標(biāo)。

但2016年，因開發(fā)商資金鏈斷裂，這一夢想破滅。2022年，佳程集團(tuán)破產(chǎn)，項(xiàng)目開始漫長的拍賣之路，4次流拍后，如今迎來了“白衣騎士”。

佳程集團(tuán)作為港資企業(yè)，2005年在內(nèi)地投建首個商業(yè)項(xiàng)目——北京佳程廣場。2015年，提出內(nèi)地“5年32程”戰(zhàn)略，想在全國重點(diǎn)一二線城市打造32個佳程廣場項(xiàng)目，但未能實(shí)現(xiàn)。其另一個重點(diǎn)項(xiàng)目重慶佳程廣場，歷經(jīng)16次流拍后，從19.38億元降至4.1億元成交。

而中國信達(dá)作為四大AMC公司之一，此前已接手多個項(xiàng)目的盤活工作，如沈陽樂天世界、廣州中廣國際大廈等。

有了信達(dá)的加入，地處靜安區(qū)的浦西佳程廣場有望迎來新希望。目前該項(xiàng)目已取得預(yù)售證，外立面玻璃幕墻大部分完工，部分樓層室內(nèi)裝修、消防管網(wǎng)等設(shè)施也已安裝，商場內(nèi)部分自動扶梯已完成安裝。

02

青浦正榮中心降價7折仍流拍

“有人歡喜有人愁”。

8月7日，首次拍賣的青浦正榮中心流拍。該項(xiàng)目評估價9.318億，起拍價6.52億，相當(dāng)于7折出售。

2014年2月，正榮地產(chǎn)25.6億元競得青浦徐涇鎮(zhèn)聯(lián)民村一綜合地塊，計(jì)劃打造融合多種業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體，命名為上海青浦正榮中心。

▲青浦正榮中心原效果圖

項(xiàng)目整體建筑面積10.7萬㎡，地上建筑面積6.33萬㎡，包含5.35萬㎡的購物中心和1.5萬㎡的長租公寓。

2019年，青浦正榮中心開工奠基，但2022年正榮地產(chǎn)爆發(fā)資金危機(jī)，項(xiàng)目被迫停工。

此前有消息稱華潤有意接盤，最后沒了下文。目前項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)基本完工，首次流拍后會再次啟動拍賣程序，希望它能迎來“白衣騎士”。

03

城隍廟十年“爛尾商業(yè)”煥新文商旅

滬上知名的城隍廟廣場項(xiàng)目在第三次拍賣中找到了新主。千城集團(tuán)注入資本，將項(xiàng)目更名為幸匯城隍/LUCKY HUB，定位為世界東方美學(xué)與海派精神表達(dá)平臺。

7月1日，幸匯城隍公布新進(jìn)展。項(xiàng)目建筑面積約3.6萬㎡，是以文化為魂、商業(yè)為體、旅游為脈打造的文商旅融合標(biāo)桿。

具體規(guī)劃上，幸匯城隍?qū)⑼诰蛏虾！袄铣菐鼻晡拿}，構(gòu)建“幸匯八景”沉浸式文化景觀體系，如B1層的宋韻廟會穿越入口“儂好上?！?、L1的十二花神墻“禧匯滿堂”等8處主景觀，用先鋒藝術(shù)語言重構(gòu)傳統(tǒng)文化。

目前項(xiàng)目已于6月26日正式復(fù)工，預(yù)計(jì)2026年下半年正式亮相。

城隍廟廣場項(xiàng)目過往波折不斷。2006年，Cargill Financial Services以8.7億拿下上海城隍廟廣場置業(yè)的100%股權(quán)。2007年11月，項(xiàng)目命名為“豫龍坊”，2008年初開業(yè)。

但僅一年后，2009年9月交給盈石管理，更名為“豫城時尚”，仍不見起色。2013年，光耀東方接盤，9億完成收購并啟動改造，卻一直未完成，2017年光耀東方老板去世后內(nèi)部問題凸顯，最終項(xiàng)目因債務(wù)危機(jī)停工。

從2023年首次拍賣，2024年二次拍賣，到2025年2月第三次拍賣，項(xiàng)目最終成交。

04

“爛尾商業(yè)”背后的困局

除上述項(xiàng)目外，上海還有不少“爛尾商業(yè)”項(xiàng)目。如5號線奉浦大道站上的奉賢萬達(dá)廣場，塔吊懸停已七年；更有名的是陸家嘴的黃金置地大廈，這個由印尼富商投資的“世紀(jì)爛尾樓”估值曾達(dá)150億元，1999年拍地至今無人問津，與對面國金中心形成鮮明對比。

“爛尾商業(yè)”指因資金鏈斷裂等原因，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)停滯，長期無法完工或運(yùn)營的情況。它不僅浪費(fèi)土地資源，還會對周邊經(jīng)濟(jì)、城市形象及投資者權(quán)益造成負(fù)面影響。

這些“爛尾商業(yè)”是城市的“傷疤”，反映出當(dāng)下的困局。

其一，開發(fā)商資金問題。開發(fā)商自有資金不足，過度依賴貸款或預(yù)售款，融資渠道斷裂時項(xiàng)目就難以為繼；部分開發(fā)商還會挪用資金到其他項(xiàng)目，導(dǎo)致本項(xiàng)目資金鏈斷裂。青浦正榮中心和浦西佳程廣場就是因此停工“爛尾”。

其二，市場需求的變化。當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量時代，市場飽和時，開發(fā)商可能撤資或出售項(xiàng)目。同時，市場競爭大影響招商，招商不理想會導(dǎo)致項(xiàng)目開業(yè)時間一拖再拖。

數(shù)據(jù)顯示，上海人均商業(yè)面積3.2㎡，是東京的3倍，僅次于迪拜，這體現(xiàn)了上海商業(yè)市場的繁榮，也反映出商業(yè)供給過剩的情況，且上海的供應(yīng)市場仍在擴(kuò)大。

其三，規(guī)劃與政策的變化。一方面，城市規(guī)劃調(diào)整，如周邊道路、配套設(shè)施變更，環(huán)保、消防等政策收緊，會使項(xiàng)目需重新審批，延誤工期甚至停工；另一方面，項(xiàng)目自身初期規(guī)劃不當(dāng)，如定位偏差、選址偏遠(yuǎn)等，會導(dǎo)致招商困難而停工。

解決“爛尾商業(yè)”問題，主要通過政府介入、市場化運(yùn)作等方式引入新資方盤活資產(chǎn)，但這涉及多方利益博弈，需長期協(xié)調(diào)。更好的辦法是加強(qiáng)項(xiàng)目審批監(jiān)管、規(guī)范開發(fā)商資金使用等進(jìn)行預(yù)防。

寫在最后

今年上海零售物業(yè)市場競爭激烈、內(nèi)卷升級。

一方面，一些商業(yè)和品牌以生態(tài)融合、主題破圈為核心，打造特色場景，實(shí)現(xiàn)差異化突圍。如興業(yè)太古匯啟幕LV“路易號”概念空間，話梅虹橋機(jī)場店打造復(fù)古機(jī)艙式“旅行產(chǎn)品線實(shí)驗(yàn)空間”，梅龍鎮(zhèn)廣場改造升級等，展現(xiàn)出強(qiáng)大的市場活力。

另一方面，上海零售物業(yè)租賃指標(biāo)復(fù)蘇平緩。數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海核心商圈平均租金為1877元/月/㎡，平均出租率94.71%，與去年持平，租賃壓力升級。

可見，上海零售物業(yè)市場將迎來新一輪的“優(yōu)勝劣汰”。

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