2025年8月29日，工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、交通銀行等超20家銀行發(fā)布公告，對(duì)二套房房貸利率進(jìn)行調(diào)整，符合條件的存量房貸利率也可調(diào)整。

9月1日之后，上海新增房貸個(gè)人住房貸款利率不再區(qū)分首套和二套。存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值。

從8月25日上海新政宣布，到9月1日各大銀行落實(shí)，上海政策加快落地，為所有想改善住房的客戶群體創(chuàng)造了有利條件，也為接下來的“金九銀十”購房旺季提供了助力。

房貸款利率不再區(qū)分首套和二套

8月29日多家銀行發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制的公告》，各銀行公告內(nèi)容基本一致。

個(gè)人房貸利率不再區(qū)分首套住房和二套住房。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求，并結(jié)合銀行經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素合理確定。

這是對(duì)8月25日發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》的跟進(jìn)，當(dāng)時(shí)《通知》就明確銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

在此之前，上海首套房貸利率下限為3.05%，二套房根據(jù)區(qū)域不同采用不同加點(diǎn)，若以中國人民銀行8月20日發(fā)布的5年期以上LPR為3.5%計(jì)算，核心區(qū)域?yàn)?.45%，嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、臨港、金山6個(gè)區(qū)域?yàn)?.25%。

調(diào)整后，若以首套房利率下限計(jì)算，不同區(qū)域利率差約0.4%和0.2%。

據(jù)各家銀行公告，自9月1日起，可登錄這些銀行的手機(jī)銀行等線上渠道提交申請(qǐng)，審核通過后，新的利率加點(diǎn)值當(dāng)日生效。

符合條件的存量房貸利率也可進(jìn)行調(diào)整

除了8月25日上海新政中提及的房貸利率不再區(qū)分首套和二套之外，符合條件的存量房貸利率也能調(diào)整。

據(jù)各銀行通知，存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值，重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。具體加點(diǎn)值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔(dān)保變化等因素確定。

全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值 = 中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率 - 該利率對(duì)應(yīng)季度內(nèi)各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

中國人民銀行最新數(shù)據(jù)顯示，2025年第二季度全國新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.09%。

第二季度4月、5月、6月5年期以上LPR分別為3.6%、3.5%、3.5%，算術(shù)平均值約為3.53%，以此估算全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值約 - 0.44%，即存量房貸利率高于LPR - 44BP即可申請(qǐng)調(diào)低利率。

以中國人民銀行8月20日發(fā)布的5年期以上LPR為3.5%計(jì)算，即利率高于3.36%就可以申請(qǐng)調(diào)低存量房貸利率。

利好改善群體，助力“金九銀十”

截至目前，已有超20家銀行發(fā)布調(diào)整公告，從整體內(nèi)容來看，明顯利好改善群體。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，步入8月，上海房地產(chǎn)市場季節(jié)性淡季特征持續(xù)凸顯。2025年8月上海新房供應(yīng)面積19.12萬平方米，環(huán)比下降49%，成交面積28.54萬平方米，環(huán)比下降28.32%，成交均價(jià)84193元/平方米，環(huán)比上升6.7%。

從區(qū)域市場表現(xiàn)來看，分化格局進(jìn)一步加劇。核心區(qū)域高端市場表現(xiàn)強(qiáng)勁，價(jià)格堅(jiān)挺，去化速度較快；大部分外圍區(qū)域仍面臨去化壓力，價(jià)格調(diào)整幅度相對(duì)較大。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，改善型及高端房源成交占比持續(xù)提升，剛需產(chǎn)品則相對(duì)減少，反映出市場需求結(jié)構(gòu)正加速向品質(zhì)化、改善型轉(zhuǎn)變。

此次上海多個(gè)銀行加快響應(yīng)新政落地為所有想改善住房的客戶群體提供了便利。也為接下來的“金九銀十”提供了助力。

隨著政策效應(yīng)的逐步釋放，進(jìn)一步降低了二套房利息成本，將更高效地鼓勵(lì)改善需求入場。

9月及10月作為傳統(tǒng)營銷旺季，未來供應(yīng)量也將明顯增加，預(yù)計(jì)上海9月的各項(xiàng)數(shù)據(jù)將比8月有明顯起色，市場信心大概率有所穩(wěn)固。

未來兩個(gè)月新房、二手房的交易規(guī)模都將止跌回升。

本文來自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：編輯部，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽碓醇白髡呙帧?/p>

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com