讓子彈飛一會(huì)兒

終于，上海緊跟北京步伐，開(kāi)啟了樓市近一年的最大政策寬松。

8月25日開(kāi)始，上海放開(kāi)外環(huán)外限購(gòu)，并釋放公積金利好，買新房可以提取作為首付，提升一定貸款額度等。

而在825新政出臺(tái)的十天前，上海二手市場(chǎng)還有一個(gè)變化，上海鏈家悄悄的隱藏了其外網(wǎng)二手歷史成交價(jià)格，意味著，客戶在上海買賣二手將無(wú)法從這里獲得成交價(jià)參考，無(wú)法知道其最低價(jià)格。

大家普遍認(rèn)為，825新政主要利好新房，對(duì)外環(huán)外的二手市場(chǎng)是一次不小的打擊，而鏈家在此時(shí)隱藏了成交價(jià)或許也是為此提前埋下的伏筆。

因此，從此無(wú)法查看的二手成交價(jià)+825新政，讓本就有點(diǎn)亂的上海外環(huán)外樓市，此時(shí)又更加撲朔迷離了。

此時(shí)的上海外環(huán)外樓市，正在發(fā)生著什么，政策真實(shí)的影響著哪類人群的決策？

我選擇外環(huán)外這三種完全不同的房源，作為市調(diào)樣本實(shí)地市調(diào)，看看政策這把火，是否燒的足夠火，還是溫水煮青蛙...

01

現(xiàn)在上海外環(huán)外房子大致有這三類：那些房齡較老的動(dòng)遷房和老破小為主流、次新房、一手商品房。其中最難賣的要數(shù)郊區(qū)的那些老房子了，它們要不是動(dòng)遷房，要不就是老破小、老公房，面積小，社區(qū)已經(jīng)折舊，和周邊次新及一手，明顯不是同一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品了。

先來(lái)看看它們分別的體量，截至8月上海外環(huán)外二手總掛牌量為約6.5萬(wàn)套，其中次新房有1.5萬(wàn)套，房齡較老的動(dòng)遷房老破小約為3.6萬(wàn)套，與此同時(shí)，新房庫(kù)存量為4.8萬(wàn)套。

數(shù)據(jù)來(lái)源：兔博士app、網(wǎng)上房地產(chǎn)

可以看到上海外環(huán)外二手市場(chǎng)，以動(dòng)遷的老房子和老公房為主流，占比一半。

于是我先走訪一家徐涇北城動(dòng)遷房基地附近的中介門店，這邊的房源其實(shí)從很早之前就一直關(guān)注了。 大概在去年的時(shí)候，類似徐涇北城這種郊區(qū)老房的成交價(jià)格大概70平兩房總價(jià)在180萬(wàn)，80平小三房總價(jià)為260萬(wàn)左右。而在鏈家上，新掛牌房源出現(xiàn)部分房東開(kāi)始“掛高”的情況。

比如，兩房掛到220萬(wàn)，三房掛到320萬(wàn)，這樣的情況還不少，與真實(shí)成交價(jià)格相比，議價(jià)空間能夠達(dá)到甚至超過(guò)20%。

早在兩年前這類郊區(qū)老破小成交價(jià)格就已經(jīng)觸底，去年就存在房?jī)r(jià)跌去30-40%的情況，所以從市調(diào)的情況來(lái)看，鏈家隱藏真實(shí)成交價(jià)格，并不會(huì)因?yàn)樾畔⒉煌该鲙?lái)二手的價(jià)格波動(dòng)，因?yàn)槿缃穸殖山粌r(jià)客戶仍可以從多方拿到。

不管是周邊小中介，網(wǎng)上各種數(shù)據(jù)平臺(tái)，都能真實(shí)展現(xiàn)最近的二手成交價(jià)格，讓客戶明確成交底價(jià)，也讓房東掛牌有參考錨點(diǎn)。 我還看到，在看房過(guò)程中，鏈家甚至還會(huì)直接打印出最近的成交價(jià)格，方便客戶參考。

因此，隱藏成交價(jià)其實(shí)對(duì)上海二手價(jià)格的波動(dòng)影響甚微，參考早就隱藏了二手成交價(jià)格的同類城市，深圳和北京，也同樣如此。隱藏成交價(jià)，反而會(huì)讓客戶對(duì)掛牌價(jià)格存疑，他們會(huì)在掛牌價(jià)格的基礎(chǔ)上，砍下更狠的一刀，在如今這樣一個(gè)市場(chǎng)，房東和買家之間的心理博弈，更考驗(yàn)著雙方談判能力。

02

外環(huán)外次新房的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，是周邊總價(jià)段趨近的一手房。

以青浦徐涇為例，這可能是上海外環(huán)外次新房?jī)r(jià)最為動(dòng)蕩的地方，沒(méi)有之一。鏈家中介每每想要強(qiáng)調(diào)如今徐涇二手的性價(jià)比，總會(huì)以2021年曾突破過(guò)9萬(wàn)單價(jià)的天空之城為例。

而這次新政，上海放開(kāi)了外環(huán)外的限購(gòu)，負(fù)責(zé)徐涇多年的鏈家中介說(shuō)，沒(méi)多大感覺(jué)，暫時(shí)沒(méi)有因?yàn)樾抡略龅膸Э椿蛘叱山弧?他給我介紹了幾套萬(wàn)科天空之城三期、招商虹橋公館二期的兩房戶型。看下來(lái)，有些兩房戶型現(xiàn)在的成交價(jià)格，已經(jīng)比當(dāng)初業(yè)主新房的買進(jìn)價(jià)格還要低10%左右了。

我大概也能想到，這估計(jì)是為什么鏈家會(huì)在這個(gè)時(shí)候，選擇隱藏成交價(jià)，畢竟一套五年前，500萬(wàn)買進(jìn)的新房，現(xiàn)在如果成交價(jià)為450萬(wàn)，真實(shí)的價(jià)格釋放，不僅影響的是整個(gè)小區(qū)未來(lái)同戶型的定價(jià)，甚至還會(huì)影響到周邊二手，甚至新房的市場(chǎng)環(huán)境。

因?yàn)檫@樣的跌幅在徐涇次新房，并不是一兩套，這確實(shí)也是市場(chǎng)一種非理性的狀態(tài)，所以鏈家隱藏二手價(jià)，也無(wú)可厚非。

但是，在真實(shí)的看房過(guò)程中，客戶依然有辦法拿到最近的成交價(jià)格，即便鏈家沒(méi)有，多問(wèn)問(wèn)其他中介，也能打聽(tīng)到。所以，目前次新二手房東的心理仍在硬抗，但客戶會(huì)大砍一刀，因此形成成交周期相對(duì)較長(zhǎng)的拉扯。

有一套掛牌530萬(wàn)的房源，鏈家中介說(shuō)，一直沒(méi)賣掉的原因是，客戶出價(jià)都在430-450萬(wàn)之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房東的心理價(jià)位。

還有，目前房東和客戶的心理戰(zhàn)變得越發(fā)白熱化的原因，一方面，類似徐涇這樣前幾年非?；鸬陌鍓K，明年將會(huì)被當(dāng)初的新房熱度反噬，徐涇未來(lái)將會(huì)有大幾千套的次新有可能會(huì)排隊(duì)入場(chǎng)。

而他們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，除了已經(jīng)降價(jià)也賣不掉的次新，還有周邊總價(jià)段趨近的新房，而且次新房幾乎抵抗不了來(lái)自區(qū)域新房的競(jìng)爭(zhēng)。

一方面外環(huán)外郊區(qū)次新房的價(jià)格持續(xù)下滑之后，目前和區(qū)域新房相比，產(chǎn)品上存在著較大差距，比如85平只做兩房，和周邊90平三房的新房總價(jià)相似，面臨著直接競(jìng)爭(zhēng)。

同樣是450-500萬(wàn)的價(jià)格，你是會(huì)選擇兩站之外的小三房，還是現(xiàn)在的二手兩房呢，客戶一定會(huì)對(duì)比周邊新房，去取舍地段、戶型、精裝、房齡，最后做出選擇。目前鏈家二手中介將客戶導(dǎo)入周邊新房已經(jīng)是基本操作了，他們一般會(huì)在帶看了幾套二手之后，和客戶介紹周邊新房，順便帶去新房案場(chǎng)逛一圈。

因此，對(duì)于外環(huán)外次新房來(lái)說(shuō)，如今面臨著內(nèi)外部的三大困境：

1、產(chǎn)品戶型跟不上時(shí)代，大兩房對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，很雞肋，因此次新兩房是降價(jià)最嚴(yán)重的，往往跌破入手價(jià)的也是兩房。

2、周邊總價(jià)段趨近的新房，明顯占有優(yōu)勢(shì)，且新房還有優(yōu)惠，有政策加持，有產(chǎn)品利好，以及保值空間。

3、最后，是那些未來(lái)兩年解除限售的外環(huán)外板塊，涌進(jìn)更多次新房，競(jìng)品變多，造成次新房的內(nèi)憂外患。

因此，這次市調(diào)下來(lái)，感受到的是外環(huán)外次新二手將來(lái)不得不面對(duì)的殘酷競(jìng)爭(zhēng)，接下來(lái)兩年，可能會(huì)是不少次新房東加速離開(kāi)外環(huán)外的時(shí)候。

03

話說(shuō)回來(lái)，大家都說(shuō)825新政最大的利好是保新房。

到底郊區(qū)新房現(xiàn)在的真實(shí)情況是怎樣的？

鏈家新房的咨詢量肯定是大幅上漲的，這是新政后一天中介刷頻朋友圈的數(shù)據(jù)。

但是真實(shí)的熱度成色幾分，還需要到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地感受一下，這次我走訪了青浦徐涇和重固的兩個(gè)新項(xiàng)目，整體外環(huán)外新房咨詢量是上升的，回到案場(chǎng)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)極端。

對(duì)于那些滯銷的老盤來(lái)說(shuō)，這次的新政并沒(méi)有為它們帶來(lái)新增量 ，“該買的客戶早就買了，不買的現(xiàn)在也不會(huì)出手” ，這是咨詢了幾個(gè)中介之后，他們給我的統(tǒng)一反饋。

查看了下幾個(gè)平臺(tái)數(shù)據(jù)，上海外環(huán)外新房的庫(kù)存壓力還是巨大，占比全市近八成，去化周期超過(guò)20個(gè)月，因此存在著大量的賣了一年多還有房源在售的新盤。

這次我去到趙巷和華新的兩個(gè)新盤，即便新政來(lái)了，利好新房，但是案場(chǎng)上客戶卻也寥寥無(wú)幾。而且不管是98折、送車位、甚至返現(xiàn)等真實(shí)優(yōu)惠，并沒(méi)有回收。這也完全說(shuō)明了，這次新政對(duì)于外環(huán)外滯銷新盤，并沒(méi)有立馬起到拓寬客戶來(lái)源，找到客戶增量的作用。

但是，政策對(duì)于新房難道一點(diǎn)刺激都沒(méi)有嗎 ？并不是，我們來(lái)看另一個(gè)極端。

當(dāng)天，我還市調(diào)了可能是近一年青浦最為火熱的新盤，保利虹橋和頌。

保利這個(gè)剛需項(xiàng)目，長(zhǎng)板和短板都非常明顯。短板為地段和周邊配套的不成熟，長(zhǎng)板是保利打造了一個(gè)趨近完美的小戶型以及3字頭的極高性價(jià)比價(jià)格。在新政之前， 保利這個(gè)項(xiàng)目?jī)纱伍_(kāi)盤，雖沒(méi)有觸發(fā)積分，但流速一直是同板塊最高，且上海外環(huán)外300-400萬(wàn)總價(jià)段保持近一年的最高銷量。

這可能是受到新政利好最典型的項(xiàng)目之一了：外環(huán)外，主力戶型都在剛需總價(jià)段300-400萬(wàn)內(nèi)，因此客戶對(duì)于類似公積金提取作為首付，貸款比例提升會(huì)有促進(jìn)認(rèn)籌的作用。

當(dāng)天項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)也確實(shí)人氣不低，這批次開(kāi)盤150+房源，8月28日踩盤當(dāng)天的認(rèn)購(gòu)客戶數(shù)為111人，周五又問(wèn)了一下，如今認(rèn)購(gòu)客戶是126人，基本都是大籌為主。 可見(jiàn)，其實(shí)認(rèn)購(gòu)客戶的增量并沒(méi)有大幅提升，是非常合理的數(shù)字。

因此，你說(shuō)新政為當(dāng)下新盤去化帶來(lái)了什么，是否為市場(chǎng)的一劑猛藥？

我從新政后這三天的數(shù)據(jù)表現(xiàn)和現(xiàn)場(chǎng)市調(diào)，以及多方中介采訪后得到的信號(hào)是，我們未看到825新政為郊區(qū)新盤，能夠帶來(lái)多么龐大的客戶增量。 但短期內(nèi)，會(huì)對(duì)本來(lái)就存在需求的存量客戶中，提升整體轉(zhuǎn)換速度。

就如我踩盤當(dāng)天，保利虹橋和頌認(rèn)購(gòu)現(xiàn)場(chǎng)砸金蛋的客戶，是有的，還不少，但這群人本身就是該項(xiàng)目原有的意向客戶。

其實(shí)新政后出了幾個(gè)日光盤，境況估計(jì)也是如此。 其日光的根本原因主要和新政無(wú)關(guān)，如金茂棠前、保利海上印，都是今年的熱銷盤。 換句話說(shuō)，這些盤即便是沒(méi)有新政，也能賣得好。

外環(huán)外部分新房這兩天認(rèn)夠的客戶肯定是變多了，因?yàn)樵惊q豫的客戶，可能會(huì)因?yàn)樾抡那榫w助推，更堅(jiān)定的認(rèn)購(gòu)。 但回到上海外環(huán)外的新房市場(chǎng)本身，新政策放開(kāi)多套房購(gòu)買資格，促進(jìn)改善、換房的需求，在一個(gè)剛需為主的市場(chǎng)，起不到“對(duì)癥下藥”的作用。

因此，上海外環(huán)外的依舊很高的新房庫(kù)存，能靠這次新政去化多少依舊不樂(lè)觀，甚至杯水車薪。

825新政有沒(méi)有帶來(lái)郊區(qū)新房的熱度？ 有，更準(zhǔn)確的情況是只給原本就是熱盤的項(xiàng)目，帶來(lái)了客戶認(rèn)籌和成交情緒助推，但并未給滯銷庫(kù)存的老盤，帶來(lái)大量新增。

這是我市調(diào)下來(lái)的真實(shí)感受。

04

不過(guò)或許有人會(huì)說(shuō)，新政到現(xiàn)在還不到一周時(shí)間，“讓子彈再飛一會(huì)” 。

但是回過(guò)頭我們來(lái)看825新政有可能會(huì)刺激哪類客戶的買房需求，是之前無(wú)法滿足的。

這次825最大利好的客戶群體，是非滬籍和滬籍單身的放開(kāi)。825政策單身視為家庭，因此非滬籍單身，可以買外環(huán)內(nèi)的新房了，且滬籍單身從原先的只能買一套，到如今外環(huán)內(nèi)可買兩套，將會(huì)為這群?jiǎn)紊砭儙?lái)購(gòu)買上海內(nèi)環(huán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的名額。

你別說(shuō)，單身購(gòu)房者在上海這樣一個(gè)國(guó)際化大都市，未婚單身購(gòu)買力不可小覷。

但在外環(huán)外不限套數(shù)，和外環(huán)內(nèi)可以買兩套之間，單身客群會(huì)如何選擇，大家覺(jué)得呢。

我咨詢了老朋友小蘇，她和我說(shuō)新政后來(lái)找她咨詢的兩個(gè)單身客戶，都選擇了第二套房買內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小，考慮未來(lái)接父母過(guò)來(lái)住。

所以，換個(gè)角度看，這次新政從環(huán)線來(lái)看，確實(shí)短期內(nèi)會(huì)利好外環(huán)外部分新盤的成交，會(huì)帶動(dòng)部分單身客戶買入核心資產(chǎn)。

但對(duì)于如今上海外環(huán)外的二手，也將開(kāi)啟全新一輪的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

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