近期新聞不斷的新世界發(fā)展，發(fā)布了2025財(cái)年業(yè)績(jī)報(bào)告。該公司表示要“把握市場(chǎng)契機(jī)，在當(dāng)前利率下跌、地產(chǎn)市場(chǎng)氛圍回升的情況下，繼續(xù)全力推進(jìn)銷售，加快現(xiàn)金回籠?！?/p>

根據(jù)公告，報(bào)告期內(nèi)新世界發(fā)展錄得營(yíng)業(yè)收入276.81億港元，毛利116.26億港元，核心經(jīng)營(yíng)溢利為60.16億港元，來自持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的股東應(yīng)占虧損163.02億港元。虧損主要來自發(fā)展物業(yè)產(chǎn)生的減值撥備約85億港元、11SKIES項(xiàng)目估值修訂產(chǎn)生的減值虧損27億港元，以及出售中國(guó)內(nèi)地多項(xiàng)舊有物業(yè)產(chǎn)生的12億港元虧損。

對(duì)于現(xiàn)階段的新世界發(fā)展來說，新融資獲批或許比業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)更令資本市場(chǎng)感到振奮。9月25日消息，新世界發(fā)展宣布與Deutsche Bank AG（德意志銀行）等訂立了一份融資協(xié)議，將獲提供一項(xiàng)最高達(dá)59億港元的定期貸款融資，其中初始承諾部份最高達(dá)39.5億港元。這筆融資以名為“Victoria Dockside(維港文化匯)”的物業(yè)作為抵押，該物業(yè)包括K11 ARTUS（寓館）、K11 ATELIER（K11辦公大樓）、K11 MUSEA（K11人文購(gòu)物藝術(shù)館）、香港瑰麗酒店及若干停車場(chǎng)。

在2025財(cái)年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層透露已確認(rèn)獲得初始承諾部份的39.5億港元融資。在此之前，新世界發(fā)展剛剛完成882億港元巨額銀行再融資。管理層表示，“這次再融資為我們爭(zhēng)取到了寶貴時(shí)間，能讓我們?nèi)Ｗ⒂诤诵臉I(yè)務(wù)發(fā)展?！?/p>

減債為最優(yōu)先

最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，近年一直困擾新世界發(fā)展的流動(dòng)性危機(jī)有了明顯改善。截至2025年6月末，該公司總債務(wù)從2024年12月末的1465億港元降低到1460億港元，凈債務(wù)從2024年12月末的1246億港元壓降至1201億港元。在882億港元再融資幫助下，短期債務(wù)變化顯著，兩年內(nèi)到期債務(wù)從738億港元下降448億港元到290億港元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)從416億港元直接降至66億港元。

這要?dú)w功于新世界發(fā)展積極的減債行動(dòng)。今年年初舉辦的2025財(cái)年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層提出集團(tuán)正推行“七招全力減債計(jì)劃”，包括積極出售發(fā)展項(xiàng)目、積極出售非核心資產(chǎn)、釋放農(nóng)地價(jià)值、提高租務(wù)回報(bào)、精簡(jiǎn)成本、暫停派息，以及積極的財(cái)務(wù)管理等。

這些計(jì)劃在短時(shí)間內(nèi)取得了不錯(cuò)的成果。在出售發(fā)展項(xiàng)目方面，新世界發(fā)展財(cái)年內(nèi)如約達(dá)成上調(diào)后260億港元合約銷售目標(biāo)，其中香港合約銷售110億港元，內(nèi)地銷售140億元人民幣。就2026財(cái)年，管理層宣布將繼續(xù)提升合約銷售目標(biāo)為270億港元。隨著香港樓市逐步升溫，新世界發(fā)展旗下項(xiàng)目銷情持續(xù)不錯(cuò)，如2026財(cái)年首個(gè)項(xiàng)目“瑧博”于9月19日首次開盤當(dāng)天售罄。2026財(cái)年，新世界發(fā)展在香港還有柏傲莊III期等多個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目推出；2027年也有將軍澳百勝角香港鐵路通風(fēng)大樓項(xiàng)目等項(xiàng)目待推出。在內(nèi)地，新世界發(fā)展可售資源豐富，會(huì)陸續(xù)推售廣州凱旋新世界等多個(gè)項(xiàng)目。

資產(chǎn)出售方面，2025財(cái)年，新世界發(fā)展陸續(xù)出售了包括香港九龍新蒲崗的ARTISAN HUB及ARTISAN LAB等資產(chǎn)。管理層表示2026財(cái)年會(huì)繼續(xù)推行相關(guān)出售計(jì)劃。釋放農(nóng)地價(jià)值方面，2025年內(nèi)新世界發(fā)展已成功轉(zhuǎn)換或即將轉(zhuǎn)換50萬平方呎農(nóng)地，未來1 - 2年內(nèi)還能轉(zhuǎn)換200萬平方呎，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看可再陸續(xù)轉(zhuǎn)換940萬平方呎農(nóng)地。

提高租務(wù)回報(bào)方面，文章后續(xù)會(huì)展開描述。精簡(jiǎn)成本方面，新世界發(fā)展財(cái)年內(nèi)花去資本支出約126億港元，同比下降15%，管理層稱后續(xù)會(huì)繼續(xù)壓降資本支出到120億港元以下。暫停派息方面，過去一年新世界發(fā)展暫停了向股東和永續(xù)債持有人派息以保留現(xiàn)金；積極管理財(cái)務(wù)方面，882億港元銀行再融資就是最好體現(xiàn)。

業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層表示會(huì)繼續(xù)執(zhí)行“七招全力減債計(jì)劃”，并提出減債仍是公司接下來最優(yōu)先的任務(wù)。管理層稱會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持專注主業(yè)、積極管理財(cái)務(wù)、提升運(yùn)營(yíng)效率三個(gè)工作方向，把握市場(chǎng)契機(jī)，全力推進(jìn)銷售，加快現(xiàn)金回籠，運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)中求進(jìn)。同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前市場(chǎng)不穩(wěn)定因素仍存在，利率后續(xù)走勢(shì)有風(fēng)險(xiǎn)，減債工作才剛剛起步。

穩(wěn)定的經(jīng)常性收入

“七招全力減債計(jì)劃”中，“提高租務(wù)回報(bào)”措施值得單獨(dú)分析。新世界發(fā)展擁有數(shù)百萬平方米優(yōu)質(zhì)投資性物業(yè)，既成為獲取新融資和實(shí)現(xiàn)再融資的“籌碼”，又提供了穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。

2025財(cái)年，新世界發(fā)展香港投資物業(yè)收入錄得32.34億港元，分部業(yè)績(jī)24.01億港元，占集團(tuán)核心溢利40%，主要是K11 MUSEA及寫字樓出租率高于市場(chǎng)。報(bào)告期內(nèi)，位于香港尖沙咀海傍的旗艦項(xiàng)目K11 MUSEA表現(xiàn)亮眼，去年7月至今迎來多個(gè)國(guó)際高奢品牌和約50個(gè)不同業(yè)態(tài)品牌進(jìn)駐或擴(kuò)店，推高了出租率和營(yíng)業(yè)額。未來兩年，K11 MUSEA還有逾十個(gè)奢侈品牌的進(jìn)駐及升級(jí)計(jì)劃。

新世界發(fā)展在香港的另一個(gè)核心投資物業(yè)K11 Art Mall表現(xiàn)也不錯(cuò)，2025財(cái)年人流創(chuàng)開業(yè)以來新高，整體出租率100%。K11 Art Mall近年引進(jìn)多個(gè)動(dòng)漫、潮玩品牌以及戶外品牌，2025財(cái)年動(dòng)漫潮玩類商戶銷售額同比提升65%，主要運(yùn)動(dòng)時(shí)尚品牌銷售額有40%升幅。

在內(nèi)地，新世界發(fā)展布局有大量投資物業(yè)，包括8個(gè)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)的K11項(xiàng)目，如深圳太子灣K11 ECOAST。報(bào)告期內(nèi)，該公司在內(nèi)地實(shí)現(xiàn)投資物業(yè)收入18.21億港元，分部業(yè)績(jī)8.43億港元。2025財(cái)年總投資物業(yè)收入為50.55億港元，基本維持穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

內(nèi)地主要物業(yè)出租率也保持穩(wěn)定，上海K11 ART MALL等項(xiàng)目出租率維持在較高水平。按照計(jì)劃，新世界發(fā)展于2026財(cái)年起還有多項(xiàng)投資物業(yè)落成開業(yè)，如廣州漢溪K11將于2025年9月29日開業(yè)；上海K11 ELYSEA寫字樓部分K11 Atelier將于2026年開業(yè)；杭州新世界·城市藝術(shù)中心預(yù)計(jì)2025年底全面竣工。

隨著這些項(xiàng)目開業(yè)，新世界發(fā)展投資物業(yè)經(jīng)常性收入將繼續(xù)提升，成為集團(tuán)發(fā)展的“穩(wěn)定器”。

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