2025年是房地產(chǎn)行業(yè)筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。在行業(yè)深度調(diào)整過(guò)程中，上市房企2025年上半年財(cái)報(bào)反映出企業(yè)面臨的核心困境。

一組關(guān)鍵數(shù)據(jù)顯示，50家上市房企上半年?duì)I收下降15%，降至12868億元，毛利潤(rùn)下降9%，凈利潤(rùn)虧損902億元，且整體已連虧四年，66%的房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。歷史高價(jià)地和低利潤(rùn)項(xiàng)目持續(xù)影響房企盈利能力，同時(shí)，在銷(xiāo)售去化壓力下，“以?xún)r(jià)換量”使企業(yè)增收不增利的情況加劇，此外，房企對(duì)存貨等資產(chǎn)計(jì)提資產(chǎn)減值也對(duì)利潤(rùn)產(chǎn)生較大負(fù)面影響，上半年超七成房企計(jì)提存貨跌價(jià)，確認(rèn)存貨跌價(jià)損失494億。

在盈利能力下滑的背景下，50家上市房企上半年調(diào)整后的非受限現(xiàn)金短債比相比期初下降至0.37，短期償債壓力加大，部分房企仍有違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)需加快轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)邏輯，優(yōu)選項(xiàng)目、審慎投資以保證項(xiàng)目利潤(rùn)率；戰(zhàn)略精簡(jiǎn)、降本增效來(lái)提升經(jīng)營(yíng)效益；回歸產(chǎn)品、加強(qiáng)產(chǎn)品打造，提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性及溢價(jià)，這是穩(wěn)利潤(rùn)、穿越周期的關(guān)鍵。

凈利潤(rùn)虧損，毛利率迎來(lái)修復(fù)

2025年上半年，50家典型上市房企整體營(yíng)業(yè)收入為12868億元，同比下降15%。營(yíng)業(yè)收入在2023年短暫回升后，2024年再次加速下滑，2025年上半年?duì)I收規(guī)模跌幅略有收窄。

上半年整體毛利潤(rùn)為1414億元，同比下滑9%，但同比降幅有所收窄。

整體行業(yè)盈利表現(xiàn)不佳。2025年上半年50家房企凈利潤(rùn)虧損達(dá)902億，歸母凈利潤(rùn)虧損954億。自2022年上市房企凈利潤(rùn)首次大幅虧損后，2023年虧損擴(kuò)大至2762億，2024年進(jìn)一步擴(kuò)大至3397億，至2025年上半年，行業(yè)凈利潤(rùn)已連續(xù)四年虧損。

2025年上半年行業(yè)典型上市房企整體毛利率為10.87%，較2024全年上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為 -7.45%，處于虧損狀態(tài)；歸母凈利率同樣為 -7.9%。若排除已出險(xiǎn)企業(yè)，僅看27家未暴雷房企，其毛利率為15.09%，較2024全年上升2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為1.71%，扭轉(zhuǎn)了2024年凈利虧損態(tài)勢(shì)。

存貨跌價(jià)損失494億，計(jì)提減值戰(zhàn)準(zhǔn)備仍在繼續(xù)

從典型企業(yè)2025上半年數(shù)據(jù)來(lái)看，存貨賬面價(jià)值總計(jì)8.14萬(wàn)億元，較2024年末的8.53萬(wàn)億元下降4.6%。存貨規(guī)模自2022年以來(lái)連續(xù)多年負(fù)增長(zhǎng)，今年已是第四年。從半年下降幅度看，對(duì)比2024上半年較期初下降5.1%的降幅，存貨總量規(guī)模下降節(jié)奏略有減緩。

從存貨結(jié)構(gòu)看，2025上半年樣本房企已竣工存貨占比達(dá)到26.9%，較年初繼續(xù)提升0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到近五年來(lái)的最高值。近年來(lái)現(xiàn)房占比不斷提升，但從當(dāng)前半年報(bào)來(lái)看有改善跡象，當(dāng)期現(xiàn)房占比增幅下降，當(dāng)期期末現(xiàn)房占比僅較期初上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，低于去年同期漲幅1.2個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到房企項(xiàng)目竣工節(jié)點(diǎn)多在下半年，現(xiàn)房去化壓力依然存在。

50家典型房企中19家A股房企計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額在2021 - 2022年攀升速度最快，分別同比提升69.2%、82.5%，2023年以來(lái)增速有所放緩，2025上半年末存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額1598億元，較年初下降0.8%。但歷年數(shù)據(jù)顯示，半年度存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額絕對(duì)值的下降并不意味著存貨計(jì)提減值結(jié)束，而是與企業(yè)開(kāi)竣工節(jié)奏有關(guān)。

存貨計(jì)提壓力依然較大，存貨跌價(jià)比接近5%。2025上半年末樣本房企中19家A股房企的存貨跌價(jià)比為4.67%，較年初增長(zhǎng)0.25個(gè)百分點(diǎn)，高于去年同期增幅，存貨減值壓力仍處相對(duì)高位。

2025上半年末50家典型房企的存貨總量占總資產(chǎn)比重為47.7%，較2024年末下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2023年以來(lái)的下行趨勢(shì)。在市場(chǎng)低迷、流動(dòng)性壓力加大的背景下，房企加速調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向流動(dòng)性?xún)?yōu)先，更多房企減少投資、加速去化，存貨規(guī)模和占比都在收縮，“輕裝上陣”成為行業(yè)共識(shí)。

現(xiàn)金短債比繼續(xù)下滑

2025年中期，樣本房企的總有息債規(guī)模為51816億元，較期初繼續(xù)減少了0.95%，大部分企業(yè)加快去杠桿進(jìn)程。其中，央企的總有息負(fù)債和期初幾乎持平，國(guó)企增長(zhǎng)了1.8%，混合所有制和民營(yíng)房企則分別較期初減少了3.23%和1.58%，榮安地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋集團(tuán)均減少了30%以上。

值得注意的是，房企短期償債壓力仍在加大。2025年中期樣本房企的調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比的加權(quán)平均值相較于期初繼續(xù)下降了0.04至0.37。實(shí)際上企業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)椴糠制髽I(yè)中報(bào)未披露預(yù)售監(jiān)管資金，加上該部分受監(jiān)管資金后，企業(yè)持有的非受限現(xiàn)金將進(jìn)一步減少。

50家樣本房企平均凈負(fù)債率為108.71%，相較于期初提高了4.87個(gè)百分點(diǎn)，民營(yíng)房企繼續(xù)大幅提升。從企業(yè)性質(zhì)看，央企凈負(fù)債率相對(duì)較低，僅為54.24%；國(guó)企和混合所有制房企的凈負(fù)債率為90.26%和107.69%，較期初分別提升了5.28和2.04個(gè)百分點(diǎn)。而民營(yíng)房企的凈負(fù)債率進(jìn)一步提升了40.77個(gè)百分點(diǎn)至269.03%，長(zhǎng)期居高不下，在融資和銷(xiāo)售壓力較大的情況下，短期內(nèi)償債壓力仍難降低。

整體來(lái)看，行業(yè)信用修復(fù)仍需時(shí)間。資本市場(chǎng)對(duì)房企信心不足，凈融資額長(zhǎng)期為負(fù)，資金壓力邊際趨緊，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組推進(jìn)緩慢。2025年中期50家樣本房企中80%的企業(yè)現(xiàn)金持有量較期初有所減少，56%的企業(yè)調(diào)整后非受限現(xiàn)金短債比繼續(xù)惡化。若算上經(jīng)營(yíng)性債務(wù)，2025年中期50家樣本房企加權(quán)平均的調(diào)整后速動(dòng)比率0.62，其中39家樣本房企調(diào)整后速動(dòng)比率小于1，可變現(xiàn)流動(dòng)資產(chǎn)無(wú)法覆蓋流動(dòng)債務(wù)，實(shí)際短期償債壓力更大。

隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的推進(jìn)，部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目融資得到支持和落實(shí)，在一定程度上緩解了房企的流動(dòng)性壓力。

2025年上半年上市房企半年報(bào)數(shù)據(jù)表明，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷經(jīng)營(yíng)邏輯的深刻變革，這是舊發(fā)展模式退場(chǎng)后的結(jié)構(gòu)性挑戰(zhàn)。盈利能力下滑、債務(wù)壓頂和庫(kù)存拖累是房企面臨的難題。房企需從“精準(zhǔn)投資、產(chǎn)品升級(jí)、運(yùn)營(yíng)增值、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)”四個(gè)方面提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，把握現(xiàn)有政策做好債務(wù)接續(xù)，緩解債務(wù)壓力，同時(shí)對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，加快滯重庫(kù)存和低量級(jí)城市項(xiàng)目去化。

當(dāng)然，市場(chǎng)也有積極信號(hào)，城鎮(zhèn)化長(zhǎng)期邏輯仍在，居民對(duì)美好生活的追求未變，多家房企第二增長(zhǎng)曲線(xiàn)成為穿越周期的壓艙石，穩(wěn)定了企業(yè)盈利能力。當(dāng)前市場(chǎng)下行力邊際改善，下行區(qū)間收窄，近期短期政策利好不斷，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，2025年下半年或2026年有望成為房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底回穩(wěn)的關(guān)鍵之年。

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，作者：克而瑞研究中心，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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