從上海虹橋到廣州番禺，軌道交通正重塑城市中心。

據(jù)報道，廣州近期將新開通兩條城軌，分別是廣州東環(huán)城際鐵路（番禺站——白云機(jī)場北）和琶蓮城際鐵路。

不難發(fā)現(xiàn)，這兩條城軌都與番禺區(qū)緊密相連。

不得不承認(rèn)，番禺在廣州乃至全省軌交網(wǎng)絡(luò)中的地位極其重要。不過先給出一個結(jié)論：番禺對軌交紅利的開發(fā)還不足10%，它是一個被嚴(yán)重低估的區(qū)域。

要知道，番禺地處珠三角平原的腹地中心，又靠近廣州核心區(qū)，這就決定了番禺是擔(dān)當(dāng)珠三角軌交網(wǎng)絡(luò)中心的最佳選擇。

正因如此，從番禺前往大灣區(qū)任何一個城市的市中心，都能在一小時內(nèi)到達(dá)。南沙也能實(shí)現(xiàn)，但南沙主要靠開車，而番禺既可以開車，也能乘坐城際列車。

所以，番禺才是大灣區(qū)真正的‘交通之王’，它不應(yīng)僅僅是‘廣州的番禺’，更應(yīng)是‘大灣區(qū)的番禺’。若能意識到這一點(diǎn)，這里的商業(yè)機(jī)會和房產(chǎn)價值都值得重新評估。

01

深圳老友，每周來番禺‘上班’

有位住在深圳的老同學(xué)，每周都會來廣州上幾天班。

他是企業(yè)主，業(yè)務(wù)涉及文創(chuàng)與新零售。因收購了一家廣州企業(yè)，所以常來廣州開會。

他把廣州公司的基地定在了萬博，給出兩點(diǎn)理由：一是離南站近，回家方便，去佛山、中山、東莞、珠海等地也很近，便于開拓珠三角的業(yè)務(wù)；二是番禺配套成熟，吃飯、辦公、休閑娛樂的選擇多，價格親民，生活豐富，招人、見客戶都便利。

深入交流后發(fā)現(xiàn)，像他這樣在廣深兩地奔波的商務(wù)人士不少，很多深圳的企業(yè)主都把廣州業(yè)務(wù)的落腳點(diǎn)選在了番禺。

甚至不少珠三角居民養(yǎng)成了‘城際通勤式消費(fèi)’的習(xí)慣——上午坐高鐵到南站，去番禺品嘗地道粵菜，或者到順德吃雙皮奶，下午輕松返程，將‘跨城生活’過得有滋有味。

日益頻繁的跨城交流，也帶動了跨城買房的需求，廣州南站、長隆萬博片區(qū)的不少樓盤都被深圳人、東莞人、香港人買下。

過去常說的‘大灣區(qū)一體化’‘廣深同城化’，如今終于有了生動的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。

這就是大灣區(qū)一體化的好處，隨著城際鐵路不斷建設(shè)，跨城協(xié)作、資源整合類的商業(yè)機(jī)會越來越多。

02

番禺在廣東軌交網(wǎng)絡(luò)中地位驚人

打開珠三角軌道交通網(wǎng)絡(luò)圖，會發(fā)現(xiàn)一個事實(shí)：番禺在廣東軌交網(wǎng)絡(luò)中的地位極其重要。

這里擁有亞洲最繁忙的高鐵樞紐——廣州南站，接入了京廣、廣深港、貴廣、南廣等多條干線高鐵，以及廣珠城際、廣佛環(huán)線、佛莞城際三條城際鐵路，每天客流量近50萬人次。

此外，番禺也是廣州地鐵網(wǎng)絡(luò)的重要組成部分，目前已有2號線、3號線、4號線、7號線、18號線、22號線貫穿番禺。

甚至可以說，基于南站的存在和番禺獨(dú)特的地理位置，整個珠三角的高鐵與城際網(wǎng)絡(luò)是以番禺為中心規(guī)劃的，這樣的配置在廣東獨(dú)一無二。

而且，番禺的軌交網(wǎng)絡(luò)還在升級，即將開通的廣州東環(huán)城際鐵路（番禺站——白云機(jī)場北）和琶蓮城際鐵路，堪稱番禺‘交通升級的雙引擎’。

二者開通后，番禺徹底打通了‘內(nèi)聯(lián)外通’的交通大動脈。向內(nèi)，能快速連接琶洲、金融城等廣州核心板塊，比如從萬博到琶洲，未來通勤時間可縮短至半小時內(nèi)，使番禺與‘珠金琶’的產(chǎn)業(yè)協(xié)作和人員往來更緊密。

向外，通過與白云機(jī)場連接，番禺直接融入全球航空樞紐，讓番禺的企業(yè)能‘家門口對接全球市場’，大幅降低企業(yè)的跨區(qū)域運(yùn)營成本。

內(nèi)外循環(huán)打通后，番禺的軌交優(yōu)勢將轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的區(qū)域競爭力。

03

生活與搞錢氛圍，番禺都是廣州一流

那么，軌道交通帶來的巨大流量和無限商機(jī)，番禺準(zhǔn)備好了嗎？

作為廣州城市新中心，番禺有扎實(shí)的生活氛圍和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，足以承接大灣區(qū)的新增客群。

首先是商業(yè)，這是城市活力的直觀體現(xiàn)，也是番禺的優(yōu)勢所在。

目前，僅番禺萬博區(qū)域就建成了番禺天河城、四海城、萬達(dá)廣場、廣晟萬博城、海印又一城等近10個商業(yè)綜合體，體量超過10個天河城。此外，漢溪K11本月底將開業(yè)，長隆萬象天地也在加緊建設(shè)。

客觀來講，就超級購物中心的集中度和成熟度而言，整個廣州除了天河路 - 珠江新城，很難有區(qū)域能與萬博相比，金融城、琶洲也難以企及。

其次是產(chǎn)業(yè)，這直接關(guān)系到百姓的就業(yè)，也是番禺的特長。

從上世紀(jì)80年代起，番禺就是廣東的富裕地區(qū)，是中國民營經(jīng)濟(jì)的重要發(fā)源地，涌現(xiàn)出長隆、星河灣、敏捷、香江、好太太、比音勒芬、海大等眾多知名企業(yè)。

如今，番禺又出現(xiàn)了希音、小鵬匯天、鵬輝能源、里工實(shí)業(yè)等一大批高科技企業(yè)。

根據(jù)《2024新財(cái)富富人榜》，全國最富的500人中，廣州占19個名額，其中番禺占6個，以一區(qū)之力貢獻(xiàn)了全市的1/3。

6月，2025胡潤全球獨(dú)角獸發(fā)榜，番禺有4家全球獨(dú)角獸，數(shù)量雖不是最多，但總估值近5000億元。這意味著什么？番禺以一區(qū)之力貢獻(xiàn)了全市獨(dú)角獸總估值的70%。

可見，無論是生活氛圍還是搞錢氛圍，番禺在廣州都是一流的。用現(xiàn)在流行的說法，番禺實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)城融合，這其實(shí)并不容易。

在很多地方，搞錢和生活難以兼顧。比如一些老城區(qū)生活氛圍好，但產(chǎn)業(yè)空心化，缺少賺錢機(jī)會；而一些新城區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來了，但生活氛圍不足，人才不愿扎根。

正因如此，產(chǎn)城融合的區(qū)域往往是樓市價值的高地。

04

了解香港西九龍、上海虹橋的人，更懂番禺潛力

從全球經(jīng)驗(yàn)看，交通升級往往會帶動區(qū)域能級提升。

以香港為例，中環(huán)長期占據(jù)香港經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)地位，但隨著西九龍高鐵站的建成，摩根、高盛等國際投行紛紛從中環(huán)遷至西九龍。

誰能想到，一個高鐵站竟能與中環(huán)競爭生意？

金融行業(yè)變化迅速，時間就是金錢、效率就是生命。在西九龍辦公的最大優(yōu)勢是什么？從這里到內(nèi)地，比從中環(huán)出發(fā)節(jié)省半小時，這半小時能帶來多少生意機(jī)會？

無獨(dú)有偶，上海最耀眼的CBD陸家嘴，也面臨虹橋板塊的激烈競爭，大量企業(yè)從長三角各地遷至虹橋，讓虹橋風(fēng)頭正盛。

原因何在？虹橋是上海的軌道交通中心和航空中心，企業(yè)在此辦公，出行效率更高、業(yè)務(wù)輻射范圍更廣。

從全球范圍看，依托軌交網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的新型商務(wù)區(qū)，正給傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)帶來巨大挑戰(zhàn)。

所以，當(dāng)下布局番禺，就像搶購一張疊加‘軌交紅利 + 區(qū)域能級提升’的入場券。

親身經(jīng)歷過香港西九龍與上海虹橋崛起的朋友，或許比廣州人更能理解番禺的潛力。

本文來自微信公眾號“城市戰(zhàn)爭”，作者：孫不熟團(tuán)隊(duì)，36氪經(jīng)授權(quán)發(fā)布。

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