著急裝修房屋，卻因與物業(yè)公司一言不合，遭遇斷水斷電，還被限制乘坐電梯。這樣的“催繳費”方式合法嗎？

下面為您介紹一起相關案例。

2024年10月，高某通過司法拍賣平臺成功競得一套房屋，法院出具裁定書確認該不動產歸高某所有。拍賣公告中明確指出，可能存在的物業(yè)費、水、電等欠費均不包含在拍賣成交價中，由買受人另行支付、自行承擔。拿到法律文書的高某滿心歡喜，打算盡快裝修后出租。

11月26日，高某聯(lián)系小區(qū)物業(yè)公司，申請開通水電以進場裝修。然而，物業(yè)公司拒絕了高某的要求，稱該房屋拖欠物業(yè)費，要求高某先結清欠款，否則不予辦理。同時，物業(yè)公司采取了停水停電措施，還不給高某電梯卡。即便高某已預交水電費并要求上門查看管道，物業(yè)公司也遲遲不安排工作人員上門排查。

高某通過社區(qū)居委會、住建部門等多渠道反映情況，12月3日，物業(yè)終于為高某開通了水電和梯控。本以為風波就此平息，可沒過幾天，物業(yè)公司又以高某“未辦理裝修手續(xù)”為由將房屋斷電。

高某前往物業(yè)辦公室進行協(xié)商，并簽署了《辦公用房裝修管理服務協(xié)議》等材料，協(xié)議中提到“裝修前需交納裝修保證金”，但未明確具體金額。次日，物業(yè)公司根據該協(xié)議要求高某交納裝修保證金，高某認為物業(yè)要求不合理，拒絕支付。裝修計劃再次停滯，物業(yè)公司一直未給高某恢復電力供應和電梯使用權益。

多次協(xié)商無果后，高某于2025年5月將物業(yè)公司告上法庭，要求對方停止侵權、保障水電和電梯使用權益，賠償因裝修延誤產生的5個月租金損失共10000元，并賠禮道歉。

法院審理情況如下：

1. 物業(yè)有權停水停電、限制使用電梯嗎？

法院審理認為，物業(yè)公司作為物業(yè)服務提供方，負有保障業(yè)主合法權益的義務，不應當有目的、有前置條件地選擇其服務對象。拍賣公告中明確物業(yè)欠費由買受人承擔，物業(yè)公司可依法與高某溝通協(xié)商或通過訴訟方式主張權利，但不可將交納物業(yè)費作為辦理供水、供電等的前置性條件。

《民法典》第944條第3款規(guī)定，物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。

水電供應是基本的民生保障，水、電、氣、熱等資源屬于公共服務范疇，物業(yè)服務人并非公共服務提供者，無權擅自中斷供應；同樣，電梯屬于業(yè)主共有部分，其使用涉及業(yè)主共有和共同管理權利，物業(yè)公司亦無權單方面作出限制使用的決定。

關于裝修保證金，法律并未明確規(guī)定其交納義務及交納標準。在符合地方法規(guī)的前提下，物業(yè)與業(yè)主、裝修公司等可自行協(xié)商約定，物業(yè)可通過溝通、書面催告、起訴等合法方式主張權利，但不得采取停水電等侵權手段強迫交納。

在本案中，物業(yè)公司以 “前業(yè)主欠交物業(yè)費”“未交裝修保證金”等為由，采取斷水電、限制電梯使用等措施，已構成侵權。

2. 損失如何計算？

關于原告主張的5個月租金損失，法院認為，物業(yè)公司的侵權行為導致高某裝修延誤，客觀上造成經濟損失。綜合侵權行為的持續(xù)時間、實際影響以及房屋面積、裝修進度、相關區(qū)位房屋租金水平，基于公平原則，酌情認定每月租金損失1000元，合計賠償5000元。

鑒于房屋供水已恢復，法院最終判決：物業(yè)公司立即停止對高某房屋的停電及限制電梯使用行為；賠償租金損失5000元；并以書面形式向高某賠禮道歉。一審宣判后，雙方均未上訴，判決現已生效。

法官說法：

物業(yè)服務的根本在于保障業(yè)主正常生活與房屋使用權益。物業(yè)服務企業(yè)應當恪守法律底線、明確行為邊界，端正服務意識、依法規(guī)范履職，禁止濫用管理權限、使用變相催交的不合理限制措施侵害業(yè)主合法利益。業(yè)主也應積極配合物業(yè)服務企業(yè)相關管理要求，共同營造和諧有序的居住環(huán)境。

在此提醒，司法拍賣購房者競拍前務必仔細閱讀《拍賣公告》等相關文件，特別是關于物業(yè)費、水電費等歷史欠費的責任條款。建議競拍人提前通過現有渠道或向法院了解欠費情況，并將其納入購房成本綜合考量，避免后續(xù)產生糾紛，實現安心置業(yè)。

作者：趙雅婷（昆山法院物業(yè)融合法庭）

康嘉倩（昆山法院研究室）

原標題：《為了催業(yè)主繳費，物業(yè)有權斷水斷電、限用電梯嗎？》

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