大家好，我是百夫長，一個仍活躍在地產(chǎn)圈的人。

如今市場這般景象，我每天忙著外出看樓盤、坐下寫稿子，還多了和各城市各行業(yè)粉絲交流的事。今天就和大家隨意聊聊。

1

我對樓市的看法是怎樣的呢？

九成的人都在吐槽樓市和房子。房子不漲價還跌了，大家抱怨幾句很正常。不過他們不只是吐槽房子，其他方面也會吐槽，吐槽樓市只是其中之一，這些都屬于噪音，我們要遠離。

我希望多數(shù)朋友能排除噪音，尤其是不專業(yè)、負面、不能給出結(jié)論和具體行動的噪音。

1、房子是金融品，并非消耗品。

過去房子能漲，現(xiàn)在會跌，是因為其金融屬性大于居住屬性。過去30年，樓市不斷被兩種市場慣性打破、重塑。一是漲跌過度，要么超過基本面，要么落后于基本面；二是基本面改變，經(jīng)濟發(fā)展、行業(yè)細分、購房群體變化，從煤老板、小老板，到互聯(lián)網(wǎng)地產(chǎn)新貴，未來會是AI、醫(yī)藥、人工智能等新質(zhì)生產(chǎn)力的新貴。

2、短期房價必然下跌，但長期房價肯定上漲。

本來我想把這點放在第三點說，后來還是提前了。漲跌有序才符合經(jīng)濟規(guī)律，只跌不漲完全背離經(jīng)濟規(guī)律。我想用專業(yè)贏得大家，而非靠流量。這里短期指5年，10年時間太長，國家和國民都難以承受；長期指10年以上。從地產(chǎn)歷史來看，美國超150年，德國超100年，日本、新加坡超60年，中國還不到30年，時間太短。借鑒他們的經(jīng)驗，房價有漲有跌很正常。

3、九成的朋友應(yīng)盡快優(yōu)化現(xiàn)有房產(chǎn)。

不是說市場下行就賣房，而是短期內(nèi)預(yù)期一般或成本過高。先把房子出手，等房價漲了再買，5年后或許能買到更好的房子。市場不以人的意志為轉(zhuǎn)移，就像以前大家吐槽卡羅拉、凱美瑞餡大皮薄，但它們銷量極高；吐槽蘋果手機丑，可蘋果手機賣得火爆；吐槽毛豆Y各種不行，它每月銷量仍有4、5萬輛；最近小米風波不斷，大家吐槽雷軍，但小米訂單要排半年以上，手機也賣得很好。

2

我為何建議賣房呢？其實背后有兩個邏輯：房價是如何上漲的，又是如何下跌的。下面講三個案例，大家一看便知。

案例1：北京太陽宮板塊的太陽公元小區(qū)。2008年房價1.8萬，2021年漲到18.7萬，漲幅達10倍。拉長周期看，2008年首開精裝1.8萬，2018年15萬，2021年18萬+，2024年15萬，2025年13萬。一套92平的房子，2008年165萬，2021年最高峰1720萬，2018年和2024年小高峰1380萬，2025年不到1200萬。最高漲幅10倍，增值1500萬；最高跌幅30%，減值500萬。

案例2：上周我研究了合肥濱湖區(qū)的房價變化。2006年濱湖區(qū)正式啟動，房價3000+；2010年書香門第開盤，房價7000；2021年新房限價2.9萬，葛洲壩中國府限價3.5萬，附近二手房書香門第最高峰4.5萬。以書香門第為例，位置不錯，是次新房，還有濱湖最強學(xué)區(qū)：46中+合肥師范附小。其83 - 93平的小三房成交量大、總價不高、跨越周期長，房價變化明顯。17 - 19年初，從2.3萬漲到2.7萬；19年年中 - 20年底，從2.7萬漲到3萬，最高3.5萬；21年大漲到4 - 4.5萬；21 - 22年回落至3 - 3.5萬；23年初漲到3.6 - 3.8萬，但僅維持4個月，隨后下滑至3萬；24年上半年從2.7萬降至2.3萬；25年上半年2萬，下半年1.7萬。房價從7000元漲到2萬、3萬，最高4.5萬，再到3萬、2萬，現(xiàn)在最低1.7萬。

案例3：有個深圳粉絲的房子。南山的老牌豪宅名居綠海灣，位置不錯但房齡較久。粉絲今年5月花1500萬買了套113平的四房，還花了20萬稅費和中介費。原本打算翻新自住，后來有了更好的投資渠道，想趕緊賣掉。掛牌價1600萬，若自己出增值稅1580萬，買家出增值稅1500萬，這個價格不太好賣。綠海灣2013年入伙，2016年房價9萬，2018年13萬，2020年16 - 19萬，2022年13 - 16萬。16年到20年，4年房價翻倍，113平的房子從1100多萬漲到2300多萬。雖然大城市漲幅看似少，但深圳房價基數(shù)大，凈收益達1100多萬。不過深圳房價跌幅也很大，從2300萬跌到1100多萬，跌了1100多萬。

3

過去20多年，有人通過房地產(chǎn)賺了幾百萬、幾千萬，也有人賠了同樣多的錢。這和能力關(guān)系不大，選對方向才是關(guān)鍵。但很遺憾，九成以上的人對市場的巨大分化毫無察覺。及時止損才是正確的選擇。

有人會問，你不是說長期房價一定漲嗎，那堅持長期主義不行嗎？可以，但大部分人做不到。至少5年的長周期，需要付出時間和資金等待下一個周期，99%的人等不了，也沒必要等。比如每月月供1萬，5年月供就是60萬，這可是實實在在的支出，和賬面損失不同，很多人可能連現(xiàn)金流都支撐不到那一天。

再啰嗦幾句：

1、那些說XX年房價筑底的，都是噪音，直接拉黑，我沒這本事，也別問我。

2、要做多中國?；久姘ń?jīng)濟、行業(yè)、購買力和通脹。

3、未來房價肯定會漲。生產(chǎn)力決定生產(chǎn)關(guān)系，只要生產(chǎn)力發(fā)展，購買力就存在。像北京的紫京宸園、運河玖院，上海的幾千萬豪宅，西安華潤、中海、綠城的幾個樓盤都賣得不錯。

4、良幣驅(qū)逐劣幣。近期很多地產(chǎn)公司高管被審查，恒大、碧桂園出清，國央企托底市場，這是好事，讓市場更安全、健康。不管房價漲不漲，我們都可能買到更好的房子。

5、沒有需求、跌幅較大、租售比不高、價值不大的房子，建議大家行動起來。這和未來房價上漲并不沖突，市場是動態(tài)的。

6、想買房的人不用覺得丟人，只要合理且能控制風險，完全可以支持。