前幾日，我受邀參與一場(chǎng)由區(qū)政府牽頭的頭部地產(chǎn)大V直播活動(dòng)

原本以為只是一次輕松的行業(yè)交流

沒(méi)想到評(píng)論區(qū)從直播開(kāi)始就被同一個(gè)問(wèn)題刷屏：

"現(xiàn)在的年輕人到底該不該買房？"

那一刻我忽然明白

這并非簡(jiǎn)單的"買或不買"的二元選擇

而是被焦慮、迷茫與未來(lái)不確定性纏繞的復(fù)雜命題

是當(dāng)代年輕人在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與生活多重壓力下

對(duì)穩(wěn)定與安全感的渴求，也是對(duì)未來(lái)的隱隱不安

我始終認(rèn)為，能真正給予年輕人信心的

不是浮夸的承諾，也不是"買房就穩(wěn)"的老舊觀念

而是清醒的判斷力、適配當(dāng)下時(shí)代的邏輯

以及即便遭遇風(fēng)雨也能承受的底線思維

所以，我們將直播中關(guān)于年輕人買房的內(nèi)容整理成完整的Q&A，希望能為焦慮中的年輕人提供些許方向

Q1：當(dāng)前樓市環(huán)境下，年輕人需要立刻買房嗎？

A：

現(xiàn)在的年輕人完全不必把買房視為人生必選項(xiàng)

尤其在2025年，買房既不是人生階段的必答題，也不是資產(chǎn)配置的標(biāo)準(zhǔn)答案

過(guò)去那種"早買穩(wěn)賺、晚買吃虧"的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，如今的市場(chǎng)周期、人口趨勢(shì)與供給結(jié)構(gòu)都表明：不買房，真的沒(méi)什么問(wèn)題

如今的租賃市場(chǎng)比以往成熟許多

從品牌公寓到政府保障性租賃住房，再到各類租房政策，足以讓年輕人以合理成本獲得不錯(cuò)的居住體驗(yàn)

租房不等于不穩(wěn)定，也不代表低品質(zhì)，它已成為年輕人生活方式的一種選擇

把買房當(dāng)作"身份象征"的觀念早已過(guò)時(shí)

現(xiàn)在不是沒(méi)錢買房，而是買房不再意味著占便宜

甚至可能在錯(cuò)誤時(shí)機(jī)高位入場(chǎng)，承擔(dān)資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)

不少城市都有案例：兩年前500萬(wàn)的房子，如今300萬(wàn)都無(wú)人問(wèn)津

所以我想告訴所有年輕人：

不買房完全沒(méi)問(wèn)題，也不必因此焦慮

這是一個(gè)更開(kāi)放的時(shí)代，允許你用多元方式規(guī)劃人生

你不會(huì)因此被輕視，也沒(méi)人會(huì)覺(jué)得你"不穩(wěn)定"

Q2：如果確定要買房，首要原則是什么？

A：

這一點(diǎn)對(duì)年輕人格外重要

年輕人的生活變數(shù)極大，工作地點(diǎn)、收入水平、婚戀狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)可能每年都在變化

以我自己為例，2008到2013年的五年間，我經(jīng)歷了巨大的人生轉(zhuǎn)變

從行業(yè)到崗位的變動(dòng)，從個(gè)人到家庭的角色轉(zhuǎn)換，甚至生活習(xí)慣都在不斷改變。這些變化恰恰決定了你是否適合立刻買房、以及該買在哪里

所以首要原則是：

你能否在同一套房子里穩(wěn)定居住至少五年？

要回答這個(gè)問(wèn)題，需提前判斷兩件事：

未來(lái)五年的生活圈與工作圈是否匹配

總不能剛在浦東買了房，三個(gè)月后卻到浦西工作，每天通勤會(huì)嚴(yán)重影響生活質(zhì)量

未來(lái)五年的家庭結(jié)構(gòu)變化能否被這套房子承載

從單身到兩人世界再到三口之家，甚至父母偶爾來(lái)住，這些都是五年內(nèi)極可能發(fā)生的事

如果房子無(wú)法適應(yīng)這種變化，你就會(huì)陷入頻繁置換的困境，裝修、散甲醛、搬家都是沉沒(méi)成本

因此我不建議年輕人為了"上車"而購(gòu)買老破小

老破小不僅折舊快、維修成本高，更關(guān)鍵的是它往往無(wú)法滿足未來(lái)五年的家庭生活需求，流動(dòng)性也在下降

其次是一個(gè)核心判斷：

五年后這套房子在市場(chǎng)上還能否順利流通

這是年輕人買房最容易忽略的一點(diǎn)

所有置換都建立在"舊房能賣掉"的基礎(chǔ)上，如果五年后它的流通性很差，今天買房的意義就不大了

Q3：買房該優(yōu)先看地段還是產(chǎn)品？

A：

這兩個(gè)要素如今已不是二選一，而是必須兩者兼具

過(guò)去買房是地段優(yōu)先，后來(lái)幾年轉(zhuǎn)向產(chǎn)品優(yōu)先

但現(xiàn)在你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這兩種邏輯都不完整，因?yàn)槭袌?chǎng)已不再是增量時(shí)代

現(xiàn)在是買方市場(chǎng)

既然你有不買房的選擇，那如果要買，為什么要委屈自己

所以我想對(duì)年輕人說(shuō)

現(xiàn)在買房必須地段好、產(chǎn)品也好，缺一不可

如果一套房子只有地段好但產(chǎn)品差，那是對(duì)未來(lái)生活的浪費(fèi)

如果產(chǎn)品好到讓你心動(dòng)，但周邊荒涼、配套不成熟，也千萬(wàn)不要買

在買方時(shí)代，購(gòu)房者應(yīng)該更有底氣

我什么都要，什么都不妥協(xié)

如果找不到這樣的房子，不是市場(chǎng)沒(méi)有，而是你看得不夠多。持續(xù)看房、不斷比較，總能找到真正適合你的那一套

Q4：什么樣的房子才能保值？

A：

我們必須清醒認(rèn)識(shí)到：房子的價(jià)值從來(lái)不是完全由理性指標(biāo)定義的

一個(gè)小區(qū)二手房的價(jià)格，是理性與感性因素共同作用的結(jié)果

很多小區(qū)之所以值錢，可能是因?yàn)榱己玫纳鐓^(qū)氛圍、優(yōu)質(zhì)的鄰里圈層，或是某種難以言喻的居住質(zhì)感

這些感性附加值在冰冷的參數(shù)表上是看不到的

人們通常會(huì)分析地段、交通、學(xué)區(qū)、戶型、裝修等硬指標(biāo)，這些都沒(méi)錯(cuò)，但它們無(wú)法決定房子的全部?jī)r(jià)值

因此實(shí)地看房至關(guān)重要

唯有親身感受，才能發(fā)現(xiàn)理性參數(shù)背后那些感性的、非標(biāo)準(zhǔn)的卻往往最關(guān)鍵的價(jià)值點(diǎn)

這也是我們堅(jiān)持每年實(shí)地探訪200個(gè)項(xiàng)目的原因

我也認(rèn)為房地產(chǎn)可能是最晚被AI完全替代的行業(yè)之一，因?yàn)閷?shí)地體驗(yàn)無(wú)可替代

常有朋友問(wèn)我："盧俊，我準(zhǔn)備買房了，給點(diǎn)建議吧。"

但聊了半天，對(duì)方連一套房都沒(méi)實(shí)地看過(guò)

我始終堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)：走出去，比在家研究所有模型都重要

沒(méi)有什么比親身感受更能幫你做決策

你需要去看、去問(wèn)、去體驗(yàn)：這套房子在市場(chǎng)中是否有差異性？是否有唯一性？它的價(jià)值核心是什么？

我的建議是：如果你在考慮買房或租房，請(qǐng)少刷地產(chǎn)文章，多走出去

哪怕只是在中介門店外坐一下午，去意向小區(qū)逛幾圈，和居民聊聊天

你獲得的直接經(jīng)驗(yàn)與感受，將是決策中最珍貴的部分

Q5：最近看到您的公眾號(hào)說(shuō)自己也在賣房，能否結(jié)合賣房經(jīng)歷給想置換的人一些建議？

A：

這次賣房經(jīng)歷讓我感觸很深

過(guò)去賣方市場(chǎng)下，房東是強(qiáng)勢(shì)的，房子不愁賣，甚至有人求著買

房東有一種天然的優(yōu)越感

如今供給側(cè)已改變，房東變得被動(dòng)，不再事事如意

結(jié)合我的經(jīng)歷，主要有三點(diǎn)心得：

第一，心態(tài)務(wù)必放平

忘掉買入價(jià)，別糾結(jié)賺了還是虧了。今時(shí)不同往日，市場(chǎng)周期已變，房子該賣什么價(jià)就隨行就市，除非你不想賣，否則請(qǐng)調(diào)整好心態(tài)

能順利賣掉就是成功

猶豫一個(gè)月，可能又跌去幾十萬(wàn)，不如盡早落袋為安

第二，找到"你的"中介

賣房靠自己很難，需要中介幫忙

但大多數(shù)中介天然站在買家那邊

因此找到一位真正為你著想、站在你立場(chǎng)考慮的中介至關(guān)重要。這無(wú)關(guān)品牌，而在于個(gè)人的專業(yè)與操守

有了這樣的伙伴，你才不容易被市場(chǎng)焦慮干擾，做出錯(cuò)誤決策

第三，兵貴神速，切忌拖延

不要幻想市場(chǎng)會(huì)很快回暖，不要期待所謂的"小陽(yáng)春"

我給自己設(shè)定了嚴(yán)格的賣房期限：兩個(gè)月內(nèi)必須搞定

一旦房子掛牌超過(guò)兩個(gè)月仍未售出，市場(chǎng)對(duì)它的評(píng)價(jià)會(huì)直線下降

盡快出手是關(guān)鍵，不要糾結(jié)于中介費(fèi)高低或少賣十萬(wàn)八萬(wàn)這些小事

等待消耗的機(jī)會(huì)成本與潛在貶值，遠(yuǎn)高于這些

Q6：看房好壞要看差異性和唯一性，您提出的"單盤主義"理念，能否從這個(gè)角度給年輕人未來(lái)購(gòu)房一些方向？

A：

我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)已從過(guò)去的"規(guī)模效應(yīng)"時(shí)代，進(jìn)入如今的"單盤主義"時(shí)代

過(guò)去是行業(yè)高速發(fā)展、需求旺盛、供應(yīng)擴(kuò)張的時(shí)代

那時(shí)企業(yè)以規(guī)模論英雄，客戶以"買到"為核心目標(biāo)

普遍觀點(diǎn)是：哪怕房子差一點(diǎn)，早上車也比不買強(qiáng)

那是一個(gè)勇氣重于眼光的特殊時(shí)期

但現(xiàn)在行業(yè)邏輯徹底改變

規(guī)模效應(yīng)消失的背后是需求整體萎縮

很多家庭已完成購(gòu)房，人口流動(dòng)放緩，新增人口減少，導(dǎo)致需求收縮

而供給側(cè)，一手房、二手房同時(shí)大量入市，已形成供大于求的局面

在此背景下，選擇一套具有"差異性"和"唯一性"的房子變得至關(guān)重要

這就是單盤主義想要傳遞的買房思路

對(duì)購(gòu)房者而言，你需要在海量房源中，精準(zhǔn)識(shí)別出未來(lái)五年甚至更久后仍能保持競(jìng)爭(zhēng)力、順暢流通的房子

這考驗(yàn)的是選盤的眼光和判斷力

五年后你的房子能否像今天一樣稀缺？是否具備抵御周期的獨(dú)特價(jià)值？這是當(dāng)下購(gòu)房必須思考的核心問(wèn)題

市場(chǎng)周期已轉(zhuǎn)向

我們希望單盤主義理念能幫助大家在這個(gè)新時(shí)代做出更清醒、更明智的住房決策

以上為正文，來(lái)自真叫盧俊團(tuán)隊(duì)

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6334篇原創(chuàng)文章

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