不久前，我受邀與財經(jīng)大V沈帥波老師在其播客欄目《進(jìn)擊波財經(jīng)》展開了一場深度對談

這是一次充滿啟發(fā)的思想碰撞

話題從行業(yè)趨勢延伸至年輕人是否該買房

從購房避坑技巧談到地段與產(chǎn)品的權(quán)衡

既有對房產(chǎn)金融屬性的理性梳理，也包含給普通購房者的實在建議

整場交流暢快深入，干貨十足

被沈帥波老師評價為全網(wǎng)最平和且具深度的房地產(chǎn)訪談之一

在當(dāng)前看似低迷的市場環(huán)境下，我們拒絕用情緒制造焦慮，更不認(rèn)同借焦慮推動決策

相反，很多時候慢下來，沉心為新時代構(gòu)建契合當(dāng)下價值觀的判斷體系，才是我們希望達(dá)成的目標(biāo)

當(dāng)然，伴隨行業(yè)成長的這段歷程，也積累了一些心得想與大家分享

希望能給正面臨行業(yè)迷茫、購房焦慮的朋友帶來些許方向

01

我們需要多一份信心

不少人問我對行業(yè)趨勢的看法

這確實是個宏大的問題，若要回答，不妨從直觀感受切入

大家或許能察覺到，從前房子是稀缺品

如今房子漸漸不再稀缺

這種感受大約從2022年開始顯現(xiàn)，這一年也幾乎成為樓市的分水嶺

自那時起，行業(yè)發(fā)生了本質(zhì)變化，我們對行業(yè)與資產(chǎn)的判斷需切換全新維度

如何切換維度？

首先要追溯變化的根源

房子不再稀缺，源于需求端與供給端的同步轉(zhuǎn)變

需求端的變化是購房人群不再如以往充沛

供給端的變化則是大量二手房涌入市場

從前，全國除北京、上海外，多數(shù)城市樓市供給端以新房為主，新房定價需經(jīng)政府預(yù)售證審批后投放市場

彼時房價相對可控

但二手房不同，二手交易是個人間的直接交易，個人意愿影響更顯著

當(dāng)二手房加速流通進(jìn)入市場，一方面人們的選擇范圍擴(kuò)大

另一方面，個人意愿決定了二手房價格率先下滑是必然趨勢，這種趨勢也必然對新房市場產(chǎn)生明顯的價格沖擊

需求端收縮、供給側(cè)擴(kuò)張與二手房價格干擾三者疊加

導(dǎo)致樓市基本面的改變幾乎不可逆轉(zhuǎn)

當(dāng)然，在不可逆轉(zhuǎn)的大環(huán)境下，滋生一些過度悲觀情緒也在所難免

但站在當(dāng)下，以地產(chǎn)從業(yè)者的視角來看

房地產(chǎn)已度過最艱難的階段

這一點在宏觀市場表現(xiàn)得很明顯

比如一手房供給側(cè)的調(diào)整

近兩年，上海核心區(qū)域土地出讓增多，郊區(qū)土地供應(yīng)逐漸收縮

本質(zhì)上是在完成結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，從供給端減少同質(zhì)化產(chǎn)品的出現(xiàn)

一手房會因這種結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型保持價格穩(wěn)定

這對二手房價格也會產(chǎn)生正向影響

所以在我看來，行業(yè)轉(zhuǎn)型的基本面已基本確立

以上海為例，我對明年上海市場較為樂觀

并非說明年價格一定會上漲，而是市場能保持穩(wěn)定，不會出現(xiàn)過多非理性拋售與情緒干擾

當(dāng)前市場的主旋律是置換，穩(wěn)定的市場能激活這部分需求，使其更積極

而活躍的需求正是支撐市場可持續(xù)發(fā)展的重要因素

不僅宏觀市場趨于穩(wěn)定，個體表現(xiàn)也值得關(guān)注

比如，仍能看到行業(yè)內(nèi)一些開發(fā)商表現(xiàn)出色

有企業(yè)家選擇進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)拿地甚至創(chuàng)業(yè)，并取得不錯成績

這也是我們提出“單盤主義”概念的原因

正是因為基本面穩(wěn)定，個人的選盤能力才顯得尤為重要

畢竟房地產(chǎn)市場規(guī)模龐大，即便較前幾年有所萎縮，仍是遠(yuǎn)超想象的大行業(yè)

在這樣的市場中，只要選對方向，依然能守護(hù)資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的合理配置與分化

接下來，我們跳出行業(yè)宏觀視角

回到個人層面

也有一些重要經(jīng)驗想和大家分享

02

給普通購房者的真誠建議

買房或許是每個人都會面臨的重大人生決策之一

遺憾的是

一方面買房對很多人至關(guān)重要

另一方面很多人在購房過程中容易被營銷話術(shù)誤導(dǎo)

過度關(guān)注裝修標(biāo)準(zhǔn)、戶型等感性特征

入住后才發(fā)現(xiàn)并非真正心儀的房子

買房的感性標(biāo)準(zhǔn)因人而異，若論真正的產(chǎn)品力

我們有幾個理性判斷標(biāo)準(zhǔn)，建議大家看房時務(wù)必關(guān)注

第一，建筑業(yè)態(tài)是否相對稀缺

業(yè)態(tài)即房子類型，如別墅、公寓、洋房、小高層、高層等

從業(yè)態(tài)稀缺性來看，別墅優(yōu)于洋房，小高層優(yōu)于高層

本質(zhì)是通過稀缺度判斷同質(zhì)化程度

比如高層建筑相對不稀缺，同質(zhì)化屬性更強

再以上海為例，近期別墅市場升溫，正是因為別墅類產(chǎn)品此前限制開發(fā)，稀缺性顯著

對購房者而言，選擇稀缺業(yè)態(tài)比單純評判產(chǎn)品細(xì)節(jié)更理性

第二，產(chǎn)品力的核心基礎(chǔ)

精裝修、戶型等方面各樓盤差距不大

真正能拉開差距的，建議關(guān)注兩個維度

一是公共區(qū)域

房地產(chǎn)行業(yè)有周期性，每個時代有不同的發(fā)展重點

當(dāng)前的重點就在公共區(qū)域

比如會所、大堂、架空層等，需關(guān)注這些空間的規(guī)劃與生活氛圍營造

這是區(qū)分房屋品質(zhì)的重要指標(biāo)

二是物業(yè)服務(wù)

物業(yè)是延緩房屋折舊的關(guān)鍵力量，甚至是唯一核心因素

優(yōu)質(zhì)物業(yè)能良好運營公共區(qū)域，提升社區(qū)歸屬感

當(dāng)然，對于未交付的新房，未來物業(yè)服務(wù)水平難以直接判斷

這里有幾個可供參考的小方法

首先看物業(yè)品牌

如綠城、仁恒等，其服務(wù)在多個項目中得到驗證

其次看房時多觀察細(xì)節(jié)

比如詢問售樓處服務(wù)人員來自營銷團(tuán)隊、物業(yè)團(tuán)隊還是臨時組建

也可留意廁所衛(wèi)生狀況等易被忽略的細(xì)節(jié)

第三可關(guān)注物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)

過低的物業(yè)費難以為優(yōu)質(zhì)服務(wù)提供支撐，過高也不合理

合理的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，以上海新房為例，6-10元/平方米或許能對未來服務(wù)有所期待

因此也建議大家養(yǎng)成主動繳納物業(yè)費的習(xí)慣

總體而言，公共區(qū)域與物業(yè)服務(wù)是產(chǎn)品的核心基礎(chǔ)

選好基礎(chǔ)是購房前提

接下來具體說說如何判斷公共區(qū)域與物業(yè)服務(wù)

可分別從二手房與新房兩個維度，聊聊看房時的注意事項

先看二手房

分享一個行業(yè)小知識：新房市場有“大小年”之分

即市場行情差時，開發(fā)商會努力提升產(chǎn)品力

市場行情好時，開發(fā)商可能缺乏提升產(chǎn)品的動力，易出現(xiàn)問題樓盤

因此購買二手房時，需特別注意某些年份入市的房源，如2019年、2015年的部分樓盤

而2012年的產(chǎn)品通常品質(zhì)較好

二手房小區(qū)的室內(nèi)、景觀等是直觀可見的

看房時推薦關(guān)注幾個細(xì)節(jié)

一是門口保安

若保安為中年人，著裝整潔、精神狀態(tài)好，小區(qū)整體品質(zhì)大概率不差

二是會所泳池

泳池是會所最難維護(hù)的設(shè)施，若夏季泳池?zé)o水，小區(qū)品質(zhì)可能不高

三是小區(qū)垃圾回收站

此處的整潔程度反映小區(qū)管理水平

與二手房不同，新房需更關(guān)注公共區(qū)域

可重點關(guān)注三點

一是若小區(qū)規(guī)劃有商業(yè)、會所，需詢問是否能落地及兌現(xiàn)時間

開發(fā)商可能會夸大宣傳，但一般不敢虛假承諾

運營規(guī)劃的落地情況能反映開發(fā)商的責(zé)任心

二是電梯廳

開發(fā)商為賣房會精心裝修室內(nèi)，但電梯廳這一公共區(qū)域的投入更能體現(xiàn)其誠意

三是消防樓梯

消防樓梯被防火門隔開，較少有人關(guān)注，此處地面是否鋪磚、扶手材質(zhì)等細(xì)節(jié)，更能體現(xiàn)開發(fā)商的用心程度

這些細(xì)節(jié)能幫助大家在看房的短時間內(nèi)發(fā)現(xiàn)更多真相

通常注重細(xì)節(jié)的小區(qū)，整體品質(zhì)不會差

總體而言，二手房看服務(wù)，新房看品質(zhì)

這兩個前提能為大家看房提供參考

雖有方法可循，但需明白一個道理

并非所有人都必須買房，需結(jié)合自身情況

所以最后一條建議是：量力而行，無需焦慮

03

租房也是不錯的選擇

對多數(shù)普通人而言，若購買力有限或未遇到心儀房源

該如何選擇？

有三點可分享

第一，買房并非必選項

當(dāng)前租售并舉政策完善，保障性租賃住房品質(zhì)優(yōu)良

租房選擇豐富，能很好解決居住問題，不買房也能擁有優(yōu)質(zhì)生活

因此真心建議，有充分理由再買房，無需焦慮

樓市不會因部分人選擇租房而變差

大家可根據(jù)自身情況決定買或租，都是合理選擇

當(dāng)前問題在于很多人不確定是否該買房，將焦慮投射到樓市，導(dǎo)致非理性交易

第二，若目前持幣觀望，對市場形勢不清晰，不妨等待

買房沒有固定期限，看清楚后再決策也不遲

第三，真正購房時，需分清是“買得起”還是“真合適”

這兩者有本質(zhì)區(qū)別

若需求明確，符合長期規(guī)劃，確實合適，可考慮購買

若尚未想清楚，只是因買得起而購房

可再觀望

當(dāng)下時代沒有購房鄙視鏈，不會因未買房被輕視

因此完全不必被情緒左右

甚至有朋友前幾年買了房，后因需求變化，選擇租更好的房子而非換房

這其實是很好的選擇

租房能用較低成本享受優(yōu)質(zhì)居住品質(zhì)，且靈活度高

國內(nèi)市場與國外不同，租售比低于國外并非因房價過高

實則是國內(nèi)租金相對低廉

國內(nèi)租賃市場規(guī)范發(fā)展僅約五年，而買賣市場已發(fā)展二三十年

過去租賃市場未受重視，是因為大家未將租房視為重要選擇

如今租房已非“沒錢的選擇”

相反，租賃市場中只需較低成本就能獲得優(yōu)質(zhì)居住體驗，且可隨時調(diào)整

只要心態(tài)成熟，租房也是優(yōu)質(zhì)選擇

04

最后想說

對于行業(yè)內(nèi)容傳播，從前我們側(cè)重講觀點、想法與判斷

如今更聚焦于講標(biāo)準(zhǔn)、體系與價值觀

這本質(zhì)上是緊跟行業(yè)趨勢發(fā)展的體現(xiàn)

此次對談中，我與沈帥波老師還聊了很多內(nèi)容

歡迎大家屆時收聽該期播客

以上為正文，來自O(shè)nce，整理節(jié)選自盧俊參與的財經(jīng)大V沈帥波播客訪談《進(jìn)擊波財經(jīng)》

這是真叫盧俊公眾號的第6339篇原創(chuàng)文章

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