過去20年，中國最好的投資是什么？

毫無疑問：房子！

如果價(jià)格標(biāo)注，那就是一二線城市核心地塊的住宅。

就如同金價(jià)漲，金礦股就會(huì)漲，油價(jià)漲，油服股就會(huì)漲的道理一樣，房價(jià)漲，那么“生產(chǎn)”房子的股票 —— 地產(chǎn)股 ，會(huì)不會(huì)漲呢？

當(dāng)然會(huì)。

2017年內(nèi)房股的盛世曾記否。

碧桂園。一根大陽線，不要任何上下影，光頭光腳，翻4倍。

融創(chuàng)。翻8倍，然后回落。

恒大。從最低4.6漲到最高30，后回落至25附近，翻5~6倍。

以及萬科A，雖然沒有港股里面內(nèi)房“三劍客”（恒大、萬科、碧桂園）那么輝煌的表現(xiàn)，但從年初的20左右各漲到了30，漲幅50%。

萬科一向是內(nèi)地房企中的領(lǐng)頭羊。

去年9月份的年會(huì)上，萬科喊出了“活下去”的口號(hào)。那時(shí)的碧桂園在喝雞血。

一年之后，又是“金九”，人們發(fā)現(xiàn)，“活下去”的萬科，活得不錯(cuò)；然而“喝雞血”的碧桂園，雞血喝完開始“優(yōu)化”員工。

所以說，你大爺還是你大爺。

但是 ——

即便如此，就在這個(gè)“金九”，悄無聲息地，地產(chǎn)龍頭萬科的市值被一家做醬油公司超越了。這家公司的名字就是 ——

海天。

9月2日，海天味業(yè)盤中股價(jià)再創(chuàng)新高達(dá)115.3元。當(dāng)時(shí)，海天味業(yè)以總市值2,938億元反超房地產(chǎn)龍頭萬科A(總市值2,911億元)。

醬油真的比房地產(chǎn)更值錢嗎？也許你們可以見仁見智，但市場已經(jīng)給出答案了。

時(shí)至今日，回味去年此時(shí)萬科的那句“活下去”，方才感覺有點(diǎn)不同的味道了。

1、中國人終其一生，要“打”多少醬油？

中國人均醬油的消耗量，這個(gè)問題估計(jì)也不亞于粽子和豆花。

所以，這是個(gè)哲學(xué)問題？

不，這是個(gè)數(shù)學(xué)問題。

醬油在我們國家用來調(diào)味，用法也是各地各異。有的地方大把大把地往菜里倒，有的地方是倒一點(diǎn)出來，蘸蘸，剩下的就扔了，不會(huì)倒回醬油瓶子。

總而言之，不一定都進(jìn)嘴，但一定是算消費(fèi)量的。

并且有沒有怕黑的女士多少天不碰一滴醬油呢？但一次紅燒肉可能就是你半年的用量，盡管那里面有大量的醬油會(huì)跟著垃圾袋變成“濕垃圾”。

所以，不妨平均假設(shè)一餐飯用2ml醬油，那么一天每個(gè)人的用量是5ml。

因此，簡單算下來，中國人平均每年消費(fèi)的醬油大概有1,825ml，大概是4斤不到的樣子。

以海天老字號(hào)365高鮮頭道醬油計(jì)價(jià)，大概20元/斤(500G)；

假設(shè)人均壽命80年，每個(gè)人大概花在醬油上的錢是6,400塊。(7斤*20元*80年=6,400元)

而6,400元能買多少房子呢？

在大部分城市估計(jì)連1平方米都買不到。所以，單純看消費(fèi)量，這差異是驚人的。

反映到公司收入上，兩者差距也很大。

2019年上半年，海天味業(yè)的歸母凈利潤27.50億元，而萬科A的歸母凈利潤約118.4億元，萬科A的歸母凈利潤是海天的4.3倍。

既然如此，為什么萬科的市值反而被海天反超了呢？

答案是：估值。

而為什么資本市場給萬科的估值遠(yuǎn)比海天味業(yè)低？

這大概就是資本市場的魅力所在了。

2、為什么做醬油的公司比蓋房子的公司更值錢？

在20年多年前，房子靠分配。經(jīng)歷房地產(chǎn)改革后，出現(xiàn)商品房可以自由流通，人們都攢著“買房上車夢”，努力工作奔小康。

隨著商品房供給日益不平衡，房價(jià)節(jié)節(jié)高漲。即使多輪政策調(diào)控，也抑制不住房價(jià)上漲的熊熊烈火。

大家依然堅(jiān)信“房子會(huì)永遠(yuǎn)上漲，投資永不落空”，繼而更瘋狂的押注房產(chǎn)，一線城市房價(jià)更是直奔天際，一度出現(xiàn)瘋狂囤地、炒房團(tuán)等社會(huì)問題。

殊不知從前靠經(jīng)濟(jì)高速增長、人口紅利支撐的投資邏輯已經(jīng)發(fā)生了變化。

2016年至今商品房銷售面積整體延續(xù)下滑。自年初以來，中國商品房銷售面積連續(xù)8個(gè)月處于負(fù)增長區(qū)間。除銷售面積外，房地產(chǎn)行業(yè)投資增速也在下降。

現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、人口又面臨什么狀況？

1.中國經(jīng)濟(jì)增速放緩

過去20年，我們依靠廉價(jià)的勞動(dòng)力換來了經(jīng)濟(jì)的飛速增長，這個(gè)優(yōu)勢逐漸在逐漸喪失。而來自勞動(dòng)力、環(huán)保、土地、資源等成本在上升?，F(xiàn)在，我們的GDP一直在7%左右徘徊，加上前期基數(shù)高，很難再高速增長。

2.政策密集調(diào)控房地產(chǎn)

今年4月，政治局稱“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，并指出要啟動(dòng)農(nóng)村市場擴(kuò)大消費(fèi)。5月，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)。

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，地產(chǎn)商一開始要花錢買地，建成房子賣出才能收回資金。房地產(chǎn)商都要加杠桿經(jīng)營，比如銀行貸款、發(fā)債、對(duì)外借款等等。房地產(chǎn)政策難言放松、融資條件收緊不利于房地產(chǎn)投資。

3.人口老齡化加速，購房剛需人口減少

中國是世界第一的人口大國(近14億人口)，人口老齡化的規(guī)模也達(dá)到全球最大。2018年，我國65歲以上人口達(dá)到1.67億人，占人口比重達(dá)11.9%。據(jù)預(yù)測，到2020年我國65歲以上的人口比例將達(dá)到14.73%。

雖然二胎政策放開，但社會(huì)整體生育意愿不高，總生育率持續(xù)下滑。

老齡人口撫養(yǎng)比加速上升，未來有望超過少年兒童撫養(yǎng)比，養(yǎng)老問題會(huì)成為社會(huì)的主要問題之一。過去，由于中國人口高速增長引發(fā)對(duì)房子巨大需求的情況已經(jīng)不存在了。

對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的影響就是購房需求減少。

一般來說，首次置業(yè)的年齡大概是25~35歲，已經(jīng)上車的人群之后會(huì)有換置和投資需求，如果按8年一個(gè)周期算，大概在33~44歲。經(jīng)濟(jì)增速放緩，房價(jià)比錢包漲得還快，買房難。加上人口危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，出生率減少，抑制了十年、二十年后的購房需求。而且，從買房頻率角度，大概率每個(gè)人一輩子只買一次房。

而海天味業(yè)所代表的調(diào)味品就不同了。

最直觀的就是，不管經(jīng)濟(jì)打雷還是放晴，無論老人還是兒童，醬油還得天天用。

而且，今天你用海天牌，用習(xí)慣了，下次你還認(rèn)這個(gè)牌子。即使你需要撫養(yǎng)的老年人增多，飯菜要求更低鹽，影響了家庭飲食習(xí)慣，即使經(jīng)濟(jì)下滑影響了你的錢包，但也不會(huì)影響醬油支出。這意味著調(diào)味品的業(yè)績更具穩(wěn)健性。

所以，每個(gè)人一小筆的醬油支出成就了海天上億的市值，賣醬油的市值碾壓房地產(chǎn)商是存在合理性的。