來源丨易沃高管研修（微信ID：E-House_Wharton）

作者丨秘書處

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許老板又刷屏了。

繼去年9月引入騰訊、紅杉資本等40億港元戰(zhàn)投后，恒大汽車再度大手筆引資260億港元，且投資方自愿鎖定12個月。

在投資人中，香港富商劉鑾雄太太陳凱韻，中國燃氣集團董事局主席劉明輝等均參與其中。

許老板的強大朋友圈顯露無疑，其翻云覆雨的能力再次驚呆了地產(chǎn)人的下巴。

這位曾經(jīng)的貧寒少年，緣何成為叱咤地產(chǎn)圈的行業(yè)首富？他如何在恒大危難之際帶領(lǐng)企業(yè)殺出一條血路？他的人生帶給我們怎么樣的啟示？本文帶你走進許家印的世界。

來自農(nóng)村的貧寒少年

1958年秋，許家印出生。

同年，全國掀起“大躍進”高潮，許家印所在的河南省是“大躍進”的急先鋒，省長吳芝圃像毛主席承諾一年實現(xiàn)“四化”，四年實現(xiàn)共產(chǎn)主義。

但隨之而來的是河南連續(xù)大旱災(zāi)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)量下降，餓死人時間頻發(fā)。許家印的母親就是在1959年因病去世。

自幼喪母的許家印從小跟著父親和奶奶生活，父親種柳樹，一根賣幾毛錢，一車能賣幾塊錢。奶奶做酸醋，一瓶兩分錢。

貧窮如魔咒般纏繞著這個家庭，但沒能阻擋許家印探索世界的好奇。

他喜歡畫畫，給奶奶畫過素描，也畫過下山虎、老公雞等，是規(guī)整的“方格法”畫法。他也喜歡搗鼓“科技”，比如用鐵片做開關(guān)，把破電線、鐵絲連在一起，連到被丟棄的手電筒電池上，就能制作出一個照明“小家電”。

農(nóng)村條件有限，除了課本之外的閱讀少之又少，所以許家印對書籍總是愛不釋手，其中《毛澤東選集》的四冊都被他看完，而且至今他依然崇拜毛澤東，經(jīng)常翻看他的著作。
 

到了初中，在學校的組織下，許家印步行40多里，去了一趟太康縣城。這次出行不僅讓他見識了更大的世界，也讓他萌生出逃離農(nóng)村的人生理想。
 

為此許家印還做過一件“傻事”。當時他鄰居的舅舅在河南周口市公安局工作，許家印視之為偶像，高中畢業(yè)后，他就放膽給對方寫了封信，信中大意是希望對方幫忙給他找份臨時工作。

但寄出之后，這封信就石沉大海。日后許家印回憶這件事也感慨萬千，“那個時候還是太單純了”。

靠人不如靠己。人生之路，終究要自謀出路。

但當時的農(nóng)村孩子并沒有很多能夠打破命運的機會。高中畢業(yè)，許家印也只能繼續(xù)蝸居在農(nóng)村，尋找可以賺錢的機會。

期間，他曾打預(yù)制板，下地鋤草，開拖拉機等。被任命為生產(chǎn)隊副隊長后，為了好好表現(xiàn)，他甚至肯做掏糞工。

直到1977年，中斷多年的高考恢復(fù)，許家印才真正迎來改變命運的機會。

第一年雖然報上名，但因準備不充分而落榜。第二年許家印決定回到高中學校復(fù)習補課。

學校沒有住宿，他就在拖拉機站旁找到一件破房子，拿布滿補丁的被子取暖。零下15度的冬天，北風灌窗而入，他硬是挺了過去。吃得更是糟糕，自己帶到學校的饅頭和地瓜餅過三天就會發(fā)霉長毛，但舍不得丟掉，就洗掉霉點繼續(xù)吃。

功夫不負有心人。1978年，20歲的許家印如愿考入大學，并且成績位列全市前三。當時他報考的學校是武漢鋼鐵學院，專業(yè)是冶金系的“金屬材料及熱處理”。這樣選的初衷依舊是為了逃離農(nóng)村，畢竟這個專業(yè)再差也會是個煉鋼工人吧。

沒想到的是，畢業(yè)之后，許家印真的被分配到一家鋼鐵廠，只是這家鋼鐵廠不在武漢，而在距離家鄉(xiāng)太康縣僅兩小時車程的平頂山市，這讓許家印極度郁悶。寒窗苦讀換來的只是另一個“小山溝”。

盡管有無奈，但許家印很快調(diào)整好狀態(tài)，整理行裝前去報到。因為是第一個分配過來的大學生，他被安排協(xié)助車間主任的工作。
 

剛工作兩個月之后，許家印就根據(jù)總結(jié)出的幾百個問題制定出“生產(chǎn)管理三百條”。進廠第二年，他的職位就從技術(shù)員升至車間副主任，并創(chuàng)建了一套高效的生產(chǎn)管理制度。

但有些超前的管理方式也為許家印帶來了諸多困擾。比如有合作單位買了公司鋼板，沒有切割設(shè)備，許家印就讓車間幫對方切割，給部門賺點小錢，從而給員工換點福利，比如大米、油鹽等日用品。

有一年春天，熱處理車間每個員工都收到兩百斤大米，廠里有領(lǐng)導就不高興了，就批評許家印為什么老給員工分福利。許家印當然覺得委屈，直至后來才知道小團體福利會讓領(lǐng)導沒面子。

體制內(nèi)的固化和保守壓抑著許家印內(nèi)心的熾烈夢想，渴望逃離的心暗自增長。終于，在舞鋼工作10年之后，他煽動起騰飛的翅膀，飛向?qū)儆谒乃{天。

蛟龍入海

1992年，鄧小平南巡。

在國貿(mào)大廈上，鄧小平發(fā)表了極具份量的講話：“只要我們不堅持社會主義，不改革開放，不發(fā)展經(jīng)濟，不改善人民生活，走任何一條路，都是死路！”隨后，中央提出加快住房制度改革步伐。

正是在這一年，張玉良手握政府劃撥的2000萬元創(chuàng)辦了綠地；楊國強以碧桂園進擊房地產(chǎn)市場；王健林正式創(chuàng)辦萬達；胡葆森毅然回鄭州創(chuàng)辦建業(yè)地產(chǎn)；北京大學也跟風成立了北大房地產(chǎn)開發(fā)部，開發(fā)了北大南街。

同年，許家印揣著三十余頁的簡歷，“下?！敝辽钲?。

但奔波半個月，卻沒有一家愿意接收他的企業(yè)。直至有朋友提醒他把簡歷變簡單點，他才重新做了一份只有兩頁的新簡歷。

果不其然，很快就有三家公司愿意聘用他。他選擇了一家叫“中達”的貿(mào)易公司，因為他覺得能從這家公司老板身上學到東西。

雖然曾經(jīng)在舞鋼管過幾百人的團隊，但來到深圳，一切歸零，許家印必須放下自己既有的驕傲與身段。
 

據(jù)悉，那段時間，哪怕看到比他年齡還小的小伙子，他也是師傅師傅的叫。憑借謙遜的態(tài)度以及過人的交際能力，許家印在入職第一年就為公司賺到10萬元的利潤，并很快升任為辦公室主任。

然而，他心里清楚，辦公室主任不是他的終點，他迫切想要建立屬于自己的平臺。

于是他建議老板與自己熟悉的舞鋼合作，注冊一家新的貿(mào)易公司。就這樣，中達旗下名為“全達”的新公司成立，許家印擔任這家公司的老總。新平臺上，許家印如魚得水，把公司業(yè)績搞得蒸蒸日上。

雖如此，他的生活依舊拮據(jù)。與人合租了兩室兩廳，合租的人住一間，許家印、太太、兩個兒子、還有岳母、父親、朋友，一共七口人住在剩下的廳室。因為只有合租人那間臥室有空調(diào)，許家印的兒子夏天就躺在合租人門口的地上“沾沾冷氣”。

真正的轉(zhuǎn)折要從1994年說起。這一年，許家印向老板提出要到廣州“開疆拓土”的建議。于是，他帶著出納、業(yè)務(wù)員、司機等四個人，來到廣州籌建了鵬達房地產(chǎn)公司并出任法人代表，這是許家印第一次接觸房地產(chǎn)。

在廣州的第一個房地產(chǎn)項目叫“珠島花園”，在當時以大戶型為主流的廣州樓市，這個項目另辟蹊徑主打“小面積、低價格”策略。迅速成為廣州房地產(chǎn)市場的一匹黑馬，首期項目很快脫銷。

值得一提的是，這個項目需要的108枚要蓋的公章，全部于當年搞定，實現(xiàn)了“當年開工、當年銷售、當年售罄”等六個“當年”的項目傳奇。單靠這一個項目就為母公司中達凈賺兩億元人民幣。

雖然為公司帶來數(shù)億收益，但當時許家印的工資月薪僅為三千多元，這樣的差距讓許家印萌生了“出走”的想法，他決意不再為人打工。

很快，“恒大”問世。

然而，創(chuàng)業(yè)這條路并不好走。

盡管有過成功的項目操盤經(jīng)驗，但脫離了母公司支持的許家印首先要解決“錢從哪兒來”的問題，當時恒大最多能從銀行貸款到三百萬元，而他看中的原廣州農(nóng)藥廠地塊首期就要五百萬元的地價款。

怎么才能在沒錢的情況下做大事業(yè)呢？

既然沒有還價的余地，那就從付款方式上找突破口。許家印提出，價格要多少給多少，但要分期付款。

這就給了許家印周轉(zhuǎn)和迂回的時間，加之當時房子蓋到第一層就可以發(fā)售，“小面積，低價格”的策略又降低了買房門檻，所以金碧花園首開半天就賣完了八千萬，很快就解決資金流問題。

這就是所謂的“快進快出”打法。時至今日，恒大很多操盤手法依舊保留著這樣的營銷痕跡。

上市危機

從1997年第一個項目開工到2006年的9年期間，恒大搭乘著中國經(jīng)濟起飛的快車，快速成長為中國房地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚。

2006年，恒大進入第四個“三年計劃”，目標是“邁向國際，跨越發(fā)展”。此時的恒大，已經(jīng)成為“華南五虎”之一。

上市，成為許家印籌謀的下一盤大棋。

這年12月6日，第一批戰(zhàn)略投資者初步確定。及至2008年，即將赴港上市的恒大不僅儲備了大量人才，而且以4578萬平方米土地儲備成為內(nèi)地房企之最。

根據(jù)市場的估算，恒大估值可以高達1200億-1300億港元。

也就是說如果恒大在港成功IPO，那么許家印的身價將在800億港元左右，有望成為內(nèi)地新首富。甚至于有媒體已經(jīng)將恒大上市成功和首富易主當做板上釘釘?shù)氖虑椤?/span>

然而，歡呼背后，一場暗潮涌動的世界金融危機呼嘯而來。打了許家印一個措手不及。

2008年，美國次貸危機，各大國際基金驚慌失措，陷入觀望狀態(tài)。大摩等恒大的投資方紛紛壓低招股價，意欲趁火打劫。

“我們本來想融資15億美元，并且已經(jīng)有了7-8億美元的訂單。但當時一些基金和機構(gòu)投資者的報價遠遠低于恒大最低詢價3.5港元/股?！痹S家印如是向媒體披露當時的情況。

上市，估值太低；不上市，那誰來給已有千億土儲的恒大續(xù)命？此時的恒大無疑已經(jīng)站在懸崖邊上，向左走還是向右走，都是艱難抉擇。

最終，許老板選擇再博一回——將上市擱置。

這時他有三條路可以選擇：1.廉價甩賣現(xiàn)房或者土地，快速回籠資金；2.獲得新的追加投資，但在金融危機背景下，這是最難的一條路；3.被同業(yè)或者基金收購。

甩賣房子策略可行，但在經(jīng)濟不景氣的情況下，這樣的效果并不明顯。而賣土地和被收購是許家印最不愿采用的方式。所以求助海外基金和資本市場成為他最后的希望。

他火速前往香港，找到新世界主席鄭裕彤。

在那段時間，不管多忙，他每周都要和鄭裕彤吃一兩次飯。也不管多忙，他每周都要去鄭家打牌，跟鄭裕彤鋤大地，跟其子鄭家純斗地主。

盡管許家印不會講廣東話，鄭裕彤不會講普通話，語言交流有障礙，但彼此在牌桌上你來我往，很快就成為忘年好友。

2008年6月，鄭裕彤通過其控制的周大福以1.5億美元入股恒大，中東某國家投資局向恒大投資1.46億美元，德意志銀行、美林銀行等其他五家機構(gòu)投資入股2.1億美元。與此同時，鄭裕彤還投資了7.8億元人民幣與恒大合作兩個項目。

看到資金陸續(xù)到賬，許家印終于可以長舒一口氣。

2009年10月，恒大重啟IPO。路演期間，鄭裕彤在現(xiàn)場為許家印站臺，最終恒大獲得國際配售11倍超額認購，公開發(fā)售部分超額46倍。

11月5日，恒大地產(chǎn)股票在香港聯(lián)交所正式掛牌交易。這日，不僅有鄭裕彤父子，還有恒大排球俱樂部主教練郎平、華置主席劉鑾雄以及中渝置地主席張松橋等重磅級人物到場。

根據(jù)當日收盤價，恒大地產(chǎn)以705億港元成為中國當時市值最大的民營房地產(chǎn)公司，許家印憑著持股68%的479.49億港元成功刷新了中國首富榜單。

許老板的驚魂上市之路，翻過了最沉重的一頁。

戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

如果從恒大坎坷上市路中可以看出許家印的過人膽識，那么從恒大長達24年高速發(fā)展中，不難窺見許老板的過人謀略。

從發(fā)展戰(zhàn)略上來看，在恒大成立初期，基于對目標市場以及市場規(guī)模的分析和判斷，許家印制定了“規(guī)模取勝”的戰(zhàn)略，這個階段，他們采用“小面積，低價格”的發(fā)展模式，快速搶占市場，創(chuàng)造了多個銷售記錄，也幫助恒大很快完成了資本的原始積累。

但規(guī)模不是企業(yè)的終極目標。2004年，許家印意識到規(guī)模戰(zhàn)略的發(fā)展瓶頸，提出要走“規(guī)模+品牌”路線。

標志就是“砸園林”事件，許家印親自推倒了金碧世紀花園不合精品標準的中心園林。在他看來，不管是中端還是高端產(chǎn)品，只要樓盤素質(zhì)好，投入產(chǎn)出比就會高，這被其稱為“意識的轉(zhuǎn)變”。

在完成精品戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型后，2006年，恒大正式開啟全國擴張戰(zhàn)略，提出“三年時間再造20個恒大”，這對當時尚未走出廣州市場的恒大而言，簡直不可思議，但已經(jīng)做好準備的許家印胸有成竹。

到2007年底，恒大已經(jīng)在北京、廣州、天津、上海、沈陽、武漢、昆明、成都、重慶、南京等20多個核心城市擁有恒大系列項目50余個，形成了深度拓展全國的戰(zhàn)略格局。同時成功引進淡馬錫、德意志銀行與美銀美林等國際戰(zhàn)略投資者。

2008年，恒大基本完成了“三年時間再造20個恒大”的戰(zhàn)略目標。

2010年，恒大正式開啟多元化發(fā)展戰(zhàn)略。及至目前，恒大的主營業(yè)務(wù)已經(jīng)囊括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、新能源汽車、文化旅游、健康業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)、酒店運營等，形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的多元化產(chǎn)業(yè)布局。

在每個戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的節(jié)點，許家印似乎總能跟著節(jié)奏舞動奇跡。

著名商業(yè)觀察家秦朔曾發(fā)文稱，許家印了不起的地方在于，當他看到中國城市化、土地財政和住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的大趨勢，他認為這是百年不遇的超級機會，他不是將信將疑，不是且行且慮，而是全情投入，再難再險也無所畏懼，‘走自己的路，讓別人說去吧’。恰恰是這種企業(yè)家精神，最終將恒大引向行業(yè)巔峰。

當然，戰(zhàn)略前瞻的背后，充分和高效的戰(zhàn)略執(zhí)行也是恒大的殺手锏。

“緊密型集團化管理模式”是恒大管理體系的核心，即重大問題由集團統(tǒng)一管理。這種方式適合高速發(fā)展的企業(yè)，可以保證任何項目在環(huán)節(jié)管理過程中有的放矢、有章可依。在這樣的制度背景下，恒大形成了“管理嚴格、賞罰分明、執(zhí)行力超強”的軍事化色彩。

針對恒大的執(zhí)行力，某恒大合作伙伴表示，他曾在出差路途中建議恒大在廣州做一個活動，結(jié)果同行的恒大領(lǐng)導當夜做好策劃，下達工作任務(wù)，第二天他們就開始邀請全國媒體，第三天活動就成功舉辦了。“這樣的執(zhí)行力沒有第二家公司能做到。”這位合作伙伴感慨道。

據(jù)悉，在恒大，董事局的一個指令可以在半小時內(nèi)傳達到最基層的員工。

與超強執(zhí)行力配套的是恒大的標準化體系。

知情人士介紹，恒大在買地、規(guī)劃、招投標、營銷等房地產(chǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)都形成了一套系統(tǒng)模板化的東西。集團總部下達任務(wù)，分公司照標準完成即可。

標準化的優(yōu)勢就是有利于快速擴張，提升速度，同時確保產(chǎn)品品質(zhì)。這也符合恒大要快速發(fā)展的需要。

首富的慈善夢

大者恒大。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的“2020年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜”，恒大以6964.7億元位居第二，坐穩(wěn)龍頭房企寶座。

與之對應(yīng)，“2020胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜”中，62歲的許家印以2310億元蟬聯(lián)全球房地產(chǎn)首富。

但財富在許家印眼中，只是數(shù)字，甚至是無形的壓力。

早在恒大上市之后，就有人問及許家印的“首富心態(tài)”，許家印表示：“首富有啥好處呢？除了別人心理不平衡來盯著你，甚至不明真相的人來罵你，其實沒啥好處。但你的企業(yè)上市了，這是公開的秘密，藏不住?！?/span>

很多人覺得許家印這么有錢，每天一定吃山珍海味吧？

但事實上恰恰相反，據(jù)爆料許家印經(jīng)常在辦公室吃盒飯，有時開會至半夜或者通宵，就讓家里送個饅頭或者湯、面之類的。有恒大高管曾在許家印家里吃過宵夜，就是兩個大饅頭，一碗稀飯和咸菜。

對自己，他是吝嗇的，但對別人，他總是出手大方。

許家印的名字常年出現(xiàn)在福布斯中國慈善榜上，2020年，他再次以30.1億元的總捐贈額蟬聯(lián)中國慈善榜榜首，加上2012、2013、2018、2019年，這已經(jīng)是許家印第五次榮登慈善榜榜首。

據(jù)統(tǒng)計，恒大集團累計為扶貧、民生、教育、環(huán)保、體育等慈善公益事業(yè)捐款100余次，總慈善捐款超177億，已經(jīng)超過了慈善家李嘉誠。

事實上，在創(chuàng)業(yè)初期，許家印還不是很寬裕的時候，他和太太就在湖南捐助兩個孤兒，從小學開始，每個月給他們寄生活費，現(xiàn)今這兩個孩子已完成學業(yè)，參與社會的建設(shè)。還有很多時候，許家印捐個十萬八萬，通常不愿意留下自己的姓名。

除此以外，東南亞海嘯、南粵臺風、汶川地震、南方冰雪災(zāi)害、貴州扶貧、新冠肺炎疫情等系列賑災(zāi)活動中，總是踴躍著恒大的身影。
 

以新冠肺炎疫情為例，許家印不僅給武漢捐贈2億元，同時還拿出了10億支持鐘南山團隊跟哈佛一起合作研究病毒。為了促成這次合作，許家印更是親自去美國，促進了哈佛大學與鐘南山團隊的合作。

“我的少年和青年時代在貧寒中度過，對貧困帶來的苦難有著刻骨銘心的感受，對勞苦大眾有著深深的情感。只要能力允許，我愿意竭盡所能肩負更多社會責任?！边@是許家印的拳拳之心。

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