庚子年，注定是見證歷史的時刻。

昨夜今晨，從伊朗傳來一個大消息：伊朗總統(tǒng)魯哈尼透露，根據(jù)相關數(shù)據(jù)估算，伊朗約有2500萬人感染新冠病毒。

魯哈尼宣布這個消息之前，全球的確診病例也才只有1400多萬例。伊朗衛(wèi)生部門當天公布的本國累計確診病例，也才只有27.16萬人！

魯哈尼的原話說：“我們估計，到目前為止，已有2500萬伊朗人感染了這種病毒，大約1.4萬人失去了寶貴的生命?？赡苓€有3000萬到3500萬人面臨風險。”

除了2500萬人這個數(shù)字令人震驚之外，魯哈尼這段話還有兩個數(shù)字令人困惑。

第一，2500萬人感染，只有1.4萬人死亡，那么新冠肺炎的確只是一個“大號感冒”而已，不用擔心。所以伊朗到底死了多少人，存疑。

第二，還有3000萬到3500萬人感染，這個數(shù)字從何而來？伊朗總人口不過8100萬，這意味著只有不到三分之一的伊朗人可以躲過感染。

我相信魯哈尼沒有瞎說，2500萬人感染肯定是有根據(jù)的，應該是抽樣調查推算的數(shù)據(jù)。因為伊朗檢測能力不足，醫(yī)院收治能力也不足。

關于伊朗的基本國情，大家可以記住兩個類比：面積跟中國新疆差不多，人口跟江蘇省差不多。

事實上在新冠肺炎初期，伊朗是比較早有全面爆發(fā)跡象的國家。但后來，確診數(shù)據(jù)一直增長緩慢。到總統(tǒng)“劇透”之前，其官方宣布的數(shù)據(jù)只有27萬多人，遠遠低于美國的367萬人、巴西的207萬人和印度的104萬人。

我們有理由相信，在印度實際感染者可能也超過了2000萬，因為印度人口接近14億、醫(yī)療條件又差，檢測能力嚴重不足。

但從感染者占總人口比例看，伊朗應該是最高的，2500萬意味著全國總人口的30.8%已經(jīng)感染，這可能是最接近于群體免疫的國家。

所以我在標題上說，伊朗是面對疫情“最強悍的國家”。

按照這個速度，在第一個真正有效的疫苗誕生之前，伊朗人就可以自豪地宣布：我們不需要了。

至于伊朗人民付出的真實代價有多大，或許只有他們自己知道。

伊朗是個神奇的國家，比如今年1月在美伊爆發(fā)沖突期間，伊朗直接把烏克蘭飛往德黑蘭的一架客機擊落，176人死亡。而當時美國和伊朗的沖突焦點地區(qū)根本不在伊朗境內，而是在伊拉克境內。

之所以犯這樣的低級錯誤，是因為這家班機的信息沒有及時傳遞給防空導彈部隊。而在發(fā)射導彈之前，一線人員5次向指揮中心報告、請示，但指揮臺沒有人值班……

當然，更神奇的還有伊朗的房價，它向我們展示了非常有特色的“德黑蘭模式”。

房價漲高了會怎樣？在中國房地產(chǎn)界，之前只聽說過“東京模式”和“香港模式”。

所謂“東京模式”，是保匯率、放棄高房價的模式。1985年廣場協(xié)議之后，日元被迫升值，熱錢蜂擁進入日本，炒高了日本房價、地價。而在這個過程中，日本央行反應比較慢，加息比較晚、但節(jié)奏很快。最終在1990年引發(fā)了泡沫破裂，樓市慘跌。

“香港模式”稍微不同，有1997年之后的暴跌，也有長期的高位橫盤。

總之，“東京模式”和“香港模式”都告訴大家，房價高了，泡沫一定會破裂，只是跌下來橫盤的高度有所不同。

在5年前，我率先提出了“莫斯科模式”。在莫斯科模式里，本幣計價的房價可以在20多年上漲150萬倍，但按照美元計價只上漲了150倍。其中的1萬倍，是劇烈通脹。

“莫斯科模式”的實質是，放棄匯率保房價。所謂“德黑蘭模式”，是“莫斯科模式”的升級加強版。

德黑蘭是伊朗的首都，實際居住了超過1300萬人口，相當于每6個伊朗人就有1個住在德黑蘭。這意味著德黑蘭的房子有長期抗通脹的能力，當嚴重通脹發(fā)生時，德黑蘭的房價就出現(xiàn)了飆升。

怎樣飆升？幾乎每年翻倍！

先看第一張截屏，來自中國商務部：

 

可以看出在2018年11月，德黑蘭房價比前一年同期上漲了91%，接近翻倍。當時德黑蘭平均房價為9180萬里亞爾（752美元）?？梢韵胍姡浔辈扛蝗藚^(qū)的房價一定更貴，達到2到3億元一平米是沒有問題的。

事實上，如果俄羅斯沒有1000元換1元的幣制改革，莫斯科中心區(qū)的房價也將超過1億元每平米。

再看第二張截屏，也是來自中國商務部官網(wǎng)：

 

到了2019年8月，德黑蘭房價同比漲幅為109.6%，均價達到了1.3億里亞爾（1116美元）每平米。

再看第三章截屏，還是來自中國商務部：

 

“在剛剛過去的伊歷3月”，德黑蘭市每平米住房均價為1894.81萬土曼（約999美元），同比上漲42.5%。

注意，這時候伊朗的貨幣單位變了。因為伊朗在2020年5月4日實施了幣制改革，官方貨幣“里亞爾”改為“土曼”(Toman)，1土曼等于10000里亞爾。

那么問題來了：德黑蘭最新的平均房價為每平米1894萬土曼，如果折合為舊幣里亞爾，理應等于1894億里亞爾。

而中國商務部網(wǎng)站2019年11月那個截屏告訴我們，當時的德黑蘭房屋均價只有1.3億里亞爾。這轉眼之間，又貶值了1000多倍？為什么說只漲了42%？

搞不懂，這就是神奇的伊朗。而伊朗的匯率，本來就存在黑市價和官方價，其間差距巨大。

但請你注意2019年11月和2020年7月這兩次截屏里的美元均價，2019年均價是每平米1116美元，2020年為999美元。

也就是說，雖然伊朗本幣計價的房價大漲，但美元計價的房價在跌。這就是我所說的“美元頂”。

“美元頂”和“人民幣頂”（或者“本幣頂”），是我2014年前后率先提出的概念。

在此之前，中國房地產(chǎn)界討論房價未來走勢的時候，尚沒有這種“概念上的細分”。包括所有的經(jīng)濟學家，都在籠統(tǒng)地談論房價的漲跌。這，顯然是錯的。

從德黑蘭房價走勢，我們可以發(fā)現(xiàn)：本幣計價的房價見頂，其實是很難的，尤其是大城市。當經(jīng)濟很差的時候，本幣計價的房價反而會飆升。但國際之間，會有一個比價關系（雖然房子是不可貿易商品），所以美元頂會率先出現(xiàn)。

伊朗經(jīng)濟是高度國有化的，其中教會、共和國衛(wèi)隊都控制了大量行業(yè)，孵化出大量的壟斷企業(yè)。再加上跟國際主流社會脫鉤，經(jīng)濟長期低迷。其結果，就是房價不斷攀升。

按照中國商務部提供的有限信息，德黑蘭最新的房屋均價達到了1894萬土曼，折合5月4日之前的舊幣就是每平米1894億里亞爾。

這就是“脫鉤國家+壟斷型經(jīng)濟”的樓市奇觀，我們一定要引以為戒。
 

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