對于投資者來說，今天有3個大消息：

1、央行今天繼續(xù)拒絕降息，這意味已經(jīng)連續(xù)3個月沒有降息了。

2、我周六預(yù)言的股市風(fēng)格轉(zhuǎn)換，今天開始了。到中午收盤，上證指數(shù)大漲了84點(diǎn)。

3、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》的消息，7月20日由新華社正式發(fā)布。這意味著，一個將對樓市影響深遠(yuǎn)的新戰(zhàn)略落地了。

推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)（2000年之前建成的）改造，是這一輪穩(wěn)增長、保就業(yè)的重要舉措，我此前形容為“樓市的一劑中藥”，它將對樓市的利益格局產(chǎn)生重大影響。

我先給出結(jié)論，然后分析。

第一，這意味著未來“拆除重建式”的舊改、棚改將被控制總量，對老舊小區(qū)的主流處理方式是不拆除的改造提升。希望通過舊改、棚改一夜暴富的人，很大一部分要失望了。

第二，既然拆除重建式的舊改、棚改總量減少了，貨幣舊改、棚改的總量也會減少，地方政府暴力拉升房價的機(jī)會少了，樓市有條件走慢牛。

第三，2019年，國家還修訂了《土地管理法》（2020年1月1日施行）授予了省級政府更大的土地審批權(quán)，甚至把永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批權(quán)授權(quán)給了北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等省級政府做試點(diǎn)，還允許跨省交易“耕地保護(hù)指標(biāo)”。

這意味著，有顯著人口增量的大城市，可以有更多的新增建設(shè)用地。這跟“老舊小區(qū)改造提升”一起，降低了開發(fā)商主導(dǎo)的舊改、棚改成功的幾率，也降低了其商業(yè)價值和必要性。吃舊改、棚改飯的開發(fā)商，將面臨新挑戰(zhàn)。

第四，由于政府在城市老舊小區(qū)上采取了“保守療法”，城市將更能留住鄉(xiāng)愁，老街坊的深情厚誼將更能得到維持，城市將更有人情味。依附在老舊小區(qū)的很多老字號，也更容易得到保留。

 

上面這張照片，昨天出現(xiàn)在很多深圳人的朋友圈里。據(jù)網(wǎng)友爆料，這是位于深圳市南山區(qū)的桃苑公寓，部分住戶掛出的條幅是“我要棚改”。

我們都知道。所謂“棚改”是“棚戶區(qū)改造”的簡稱，這棟樓怎么看也不像是棚戶區(qū)。從貝殼找房上的資料看，這個小區(qū)建成于1993年，目前二手房成交價不到7萬元（部分戶型報價超過8.5萬），這個價格在南山區(qū)算是比較低的。

業(yè)主之所以希望棚改，無非是兩個原因：第一，通過拆除重建可以讓戶型變得更時尚，樓齡變短，二手房的價格會大幅躍升；第二，棚改帶有公益性、緊急性，不需要100%的人同意，更容易獲得通過。

所以你會發(fā)現(xiàn)一個很好玩的現(xiàn)象：在拆遷戶利益保障不太好的時代，大家怕舊改、棚改；而現(xiàn)在，很多業(yè)主哭著喊著要求舊改、棚改，因?yàn)樽约旱纳砑铱梢源蠓嵘?/span>

2016年“房災(zāi)”（很多城市1年左右房價接近翻倍）里，貨幣棚改就是最大的推手。國家當(dāng)時的政策鼓勵這樣做——通過三大政策銀行發(fā)放了很多來自PSL（抵押補(bǔ)充貸款）的低息資金給地方，地方政府征收一些小區(qū)，但暫不建設(shè)新房，而是給原來業(yè)主發(fā)現(xiàn)金，讓他們?nèi)ベI房子。

對于一個城市來說：住房突然減少了，錢突然增加了。一幫貨幣棚改的業(yè)主拿著現(xiàn)金買房子，房價馬上飆升，去庫存就這樣完成了。但副作用十分明顯：房價上漲太快了。

吸取了2016年到2017年的教訓(xùn)，高層這次換了一個打法：同樣是拉動經(jīng)濟(jì)，不用貨幣棚改、貨幣舊改等方式了，而是提升、改造老小區(qū)。

說白了，就是不拆房子，只提升小區(qū)品質(zhì)。

比如有條件的加建一個多層車庫，沒有電梯的加建電梯，或者增加社康中心、托幼托老中心，建設(shè)社區(qū)食堂、托幼托老機(jī)構(gòu)等等。當(dāng)然，還包括粉刷外立面，美化樓道等公共空間等。

據(jù)官方統(tǒng)計，符合“建成于2000年以前+公共設(shè)施落后+居民改造意愿強(qiáng)烈”的小區(qū)，全國一共有17萬個，涉及到的居民大概有3000多萬戶，上億的居民。至于住房總面積，大概在30億平方米左右。

改造、提升老小區(qū)的工作，之前也在做，但規(guī)模沒有這么大，沒有正兒八經(jīng)地當(dāng)做拉動經(jīng)濟(jì)的手段。在2019年各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬個，涉及居民352萬戶。

而到了今年，國家要求翻倍，也就是要2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶。

簡單測算一下，假設(shè)每戶1萬元左右的提升資金，全年就是700億的投資總量。如果2萬元的提升資金，全年就是1400億的投資總量。

錢從哪里來？無法是財政投入、企業(yè)投入和居民自籌。其中企業(yè)投入的，顯然要求有回報，主要體現(xiàn)在水電煤氣設(shè)施更新、加建的多層停車庫、托幼托老中心、便利店、食堂、郵政快遞設(shè)施等盈利項(xiàng)目上。其他的公益性質(zhì)的，只能是財政拿一部分、維修基金出一部分、居民自己出一部分（估計會在住房公積金上給與支持政策）。

此外，還會有一系列的配套政策，比如減免稅。之前在一些地方，加建電梯的樓房還可以更新不動產(chǎn)證，給予增加一定的面積，以增加業(yè)主參與的積極性。

總之，只要政府想辦這件事，一定可以有很多辦法。國家的計劃是，在“十四五”結(jié)束的時候（2025年），完成全國17萬個老舊小區(qū)的提升改造。

應(yīng)該說，這是一個德政，不僅有利于穩(wěn)定房價（避免過分刺激），還可以保留城市的老小區(qū)、老建筑、老鄰里關(guān)系和商業(yè)老字號，會受到老年人的歡迎。

老年人的需求，跟年輕人不同。比如劉邦當(dāng)了皇帝，希望接自己父親（太上皇）到京城宮殿里生活，老人的要求就是：你把咱們老家那個鎮(zhèn)子整體搬過來。于是劉邦在長安城的新豐完全復(fù)制了一個家鄉(xiāng)村鎮(zhèn)，把鄰居甚至鄰居家養(yǎng)的雞鴨鵝都搬遷到首都，結(jié)果太上皇非常高興。

所以中央下發(fā)的這個文件，最大的影響是：你希望通過拆遷、棚改一夜暴富，以后難度越來越大。所以，如果有舊改、棚改的機(jī)會，一定要珍惜，如果浪費(fèi)了短期內(nèi)就未必有了。

這對于“博舊改”、“賭棚改”的投資者來說，也是一個壞消息，弄不好就砸在里面了。想翻身，恐怕要一代人的時間了。
 

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