不出意外的，熱點(diǎn)城市的調(diào)控開始蔓延。

出乎意料的，是蔓延的速度和強(qiáng)度。

23日凌晨，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

而就在8天前的7月15日，深圳剛剛出臺(tái)最近幾年以來最為嚴(yán)厲的房產(chǎn)市場調(diào)控政策，政策共計(jì)八項(xiàng)措施，從供應(yīng)端到需求端均進(jìn)行了嚴(yán)格又詳細(xì)的限制。

市場還在消化著深圳的政策，南京又給炒房者一記“當(dāng)頭喝棒”。

加上南京，這已經(jīng)是本月第7個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控政策，而其他幾個(gè)城市分別是：東莞、杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳。

南京政策的出臺(tái)，代表著政策收緊向熱點(diǎn)二線城市蔓延。

而另一方面，從政策細(xì)節(jié)來看，調(diào)控的全面性和嚴(yán)格性，明顯代表著國家對(duì)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。

01

讓我們先看看這次南京出臺(tái)政策的細(xì)則，在細(xì)則中找出南京此次調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)。

1、加大住宅用地供應(yīng)力度，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預(yù)期。

2、商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。

3、夫妻離異之日起2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

4、對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、預(yù)計(jì)購房人數(shù)多的熱點(diǎn)樓盤，嚴(yán)格按照審核公示方案開盤銷售。選房結(jié)果在現(xiàn)場公示，確保銷售進(jìn)度與南京網(wǎng)上房地產(chǎn)公示同步。

5、推行全裝修和升級(jí)裝修模式，支持多樣化住房需求。

6、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)布真實(shí)、全面、準(zhǔn)確的存量住房房源信息，違反者暫停網(wǎng)上簽約資格。

7、購房人利用虛假材料騙取購房資格或偽造購房證明、資金證明的，一經(jīng)查實(shí)，取消購房資格并依法追責(zé)。

8、涉房媒體行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自律，準(zhǔn)確客觀反映房地產(chǎn)市場情況。違者嚴(yán)懲。

9、各相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，統(tǒng)籌指導(dǎo)土地上市和房屋銷售。

9項(xiàng)措施，從保證土地供應(yīng)到維護(hù)銷售市場穩(wěn)定，從開發(fā)商、中介、涉房媒體行為約束到購房者資格審查加碼，沒有一項(xiàng)多余。

02

政策先從市場供應(yīng)的土地端開始發(fā)力，通過加大土地市場供應(yīng)，減弱土地市場競爭來有效控制地價(jià)。

而其中里面有一條格外重要：優(yōu)先滿足剛需。

每次調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，都會(huì)伴隨著一個(gè)聲音：剛需受傷。

而這一次的南京調(diào)控，從土地供應(yīng)端就考慮到了剛需問題，并且明確要求，新建住宅項(xiàng)目無房者不得低于30%。

對(duì)于離婚政策的規(guī)定，更是堵死了很重要的一條用于“炒作”的購房資格通道。

即有效的打壓了炒房氣氛，又強(qiáng)勢的保護(hù)剛需居住需求，調(diào)控政策的前3條可以簡化為四個(gè)字：房住不炒。

對(duì)于新房銷售政策、二手房中介發(fā)布信息約束政策、涉房媒體約束政策，是在銷售環(huán)節(jié)中對(duì)市場進(jìn)行全面的監(jiān)管和維護(hù)穩(wěn)定。

信息不對(duì)等是影響房產(chǎn)市場穩(wěn)定的一個(gè)極大的因素。

利用信息不對(duì)稱制造熱銷噱頭，甚至串通媒體進(jìn)行市場虛假炒作。

再加上市場本身買漲不買跌的念頭，炒作這招屢試不爽。

至于后期人們發(fā)現(xiàn)真相后，此時(shí)錢已經(jīng)交了，一切都晚了。

南京調(diào)控還有兩個(gè)細(xì)節(jié)：一個(gè)是推行全裝修和升級(jí)裝修模式，另外一個(gè)是嚴(yán)格落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任。

最近幾年爆發(fā)的維權(quán)事件中，大部分都是因?yàn)楫?dāng)時(shí)輕信開發(fā)商的虛假夸大宣傳，后期項(xiàng)目出現(xiàn)問題，人們情緒爆發(fā)而導(dǎo)致。

開發(fā)商為了提高利潤率在裝修標(biāo)準(zhǔn)上動(dòng)手腳，宣傳時(shí)候的精裝便交房時(shí)候的“驚”裝。

如果此時(shí)再以提高備案價(jià)為目的而建設(shè)“驚”裝房，那真的是飲鴆止渴。

一直以來對(duì)房產(chǎn)的監(jiān)管都并未細(xì)分，而此次南京提出落實(shí)屬地監(jiān)管責(zé)任，則是通過加強(qiáng)監(jiān)管層面的力度，讓違法行為無處可逃。

從此次南京調(diào)控政策中可以很明顯的看出：對(duì)于開發(fā)商、中介、涉房媒體都進(jìn)行了明確約束。

同時(shí)還加強(qiáng)購房者資格審查，從細(xì)節(jié)方面堵住市場交易漏洞。

至此，南京調(diào)控背后的指導(dǎo)精神已經(jīng)浮出水面：

（1）嚴(yán)格執(zhí)行“房住不炒”，對(duì)于有住房需求的人給予保護(hù)，對(duì)于想要炒作房產(chǎn)的人給以嚴(yán)厲打擊。

（2）維護(hù)房產(chǎn)市場穩(wěn)定，包括交易穩(wěn)定和社會(huì)穩(wěn)定。

南京穩(wěn)定市場的決心，勢在必得。

這個(gè)穩(wěn)定不只是交易的穩(wěn)定，更是社會(huì)的穩(wěn)定。

03

讓我們再跳出南京本身來看全國。

為什么是南京出臺(tái)政策，而為什么南京又出臺(tái)了如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

這或許是國家背后對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場的一種態(tài)度。

2020二季度，全國經(jīng)濟(jì)有著明顯的走出低谷好轉(zhuǎn)的跡象。

但在寬松的貨幣環(huán)境下，房產(chǎn)市場的炒作苗頭也有著明顯的復(fù)蘇跡象。

作為資本的最前沿，深圳表現(xiàn)的最為明顯。

據(jù)社科院瑋房指數(shù)顯示，2020上半年深圳房價(jià)累計(jì)上漲11.35%。

經(jīng)濟(jì)未見明顯上漲，但房價(jià)卻一馬當(dāng)先，這背后的原因，大家不得而知。

好在深圳對(duì)于房產(chǎn)市場進(jìn)行了即使糾正，出臺(tái)最近幾年最為嚴(yán)厲的政策，使得這一波房產(chǎn)市場熱潮剛剛抬頭就被按壓下去。 深圳調(diào)控政策的及時(shí)出臺(tái)，讓這個(gè)原本有可能擴(kuò)展到更大范圍的房價(jià)上漲，及時(shí)剎車。

但此時(shí)有些二線城市已然加速。

社科院瑋房指數(shù)顯示，2020年6月份，在監(jiān)測的27個(gè)二線城市樣本中，房價(jià)環(huán)比下降的僅5個(gè)城市。

似乎市場又要回到2016年的輪回：一線漲，一線漲完二線漲，二線漲完三四線漲。

面臨經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的三四線城市，已經(jīng)無力應(yīng)對(duì)新一輪的市場熱潮。

各二線城市的人才大戰(zhàn)又將三四線城市的人口吸附一部分。

準(zhǔn)一線城市4個(gè)，二線城市16個(gè)，基本覆蓋了中國最具經(jīng)濟(jì)競爭力的城市群體。

所以無論如何，都要把這場市場熱度的蔓延控制住。

于是國家重拳出手了。

作為曾經(jīng)的房價(jià)四小龍之一的南京，一直以來都是二線城市房產(chǎn)市場的代表。

因此此次南京出臺(tái)政策，背后調(diào)控的，是整個(gè)二線城市。

而在7月2號(hào)，東莞率先開啟二線城市調(diào)控，當(dāng)天杭州也出臺(tái)政策。

但是從政策力度和原因來看，兩個(gè)城市的調(diào)控皆是因?yàn)槌鞘蟹績r(jià)短期內(nèi)出現(xiàn)異常波動(dòng)，緊急出臺(tái)調(diào)控政策來努力保持穩(wěn)定，且政策范圍并不全面。

而此次南京調(diào)控，從調(diào)控力度到規(guī)模，都是一種明顯的信號(hào)：二線城市的房價(jià)不能飄。

不出意外，此次調(diào)控在短期內(nèi)就能看到效果。

而此輪調(diào)控城市，還會(huì)繼續(xù)向更多的二線城市蔓延。

調(diào)控的原則也很簡單明了：誰不健康，誰炒作，誰就要小心被點(diǎn)名了。

未來二線城市的樓市調(diào)控，也會(huì)跟一線一樣保持常態(tài)化。

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