來源丨金融投資（微信號：hjy3456）

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我還從來沒有像這個時期一樣，對時代感到如此不對勁兒。

我感到“不對勁兒”，是指“明明是異?，F(xiàn)象，但所有的人卻都將其視作理所當然”的狀態(tài)。土地價格不可能高到這種程度。日本的房地產(chǎn)開發(fā)公司竟然能夠輕而易舉地買下圓石灘和洛克菲勒中心，這太不正常了。然而在現(xiàn)實世界中，這些匪夷所思的事情卻接二連三地發(fā)生，而且誰都不以為怪。這就是我所說的“不對勁兒”。

1、地價開始暴漲

1983年，東京市中心的土地價格開始以異常的速度飛漲。在虎之門周邊地區(qū)，土地交易成交價格高得令人難以置信。這種現(xiàn)象逐漸擴大到其他地區(qū)。

支撐地價高漲的，是大家的期待。人們都相信“隨著日本經(jīng)濟的增長，東京將會成為亞洲的金融中心”。世界各地的企業(yè)聚集在東京市中心，希望在此擁有一席之地。因此東京市中心土地的經(jīng)濟價值上升，土地價格也會隨之高漲。在這種預期之下，人們開始搶購土地。

1986年前后，“拆遷”“轉(zhuǎn)賣土地”等詞語開始流行。拆遷是指收購之前低層建筑密集的土地，將其夷為空地，以備將來建造高樓大廈。

市中心的土地權(quán)利關(guān)系往往錯綜復雜，需要大費周章才能變?yōu)榭盏?。所以大型房地產(chǎn)開發(fā)集團往往不親自出面，而是請分包商來做前期工作。于是涌現(xiàn)出了很多來歷不明的“拆遷隊”。

轉(zhuǎn)賣土地則是指買到土地，再將土地轉(zhuǎn)手倒賣。地價不斷上漲，所以倒買倒賣能夠牟取暴利。用土地做抵押，可以輕松地從銀行獲得貸款，因此以將要購入的土地作為抵押從銀行獲取貸款，幾乎分文不出就可以進行土地的倒買倒賣。很多公司為了牟取暴利紛紛投身于這個行業(yè)。

當時還出現(xiàn)了“鉛筆樓”一詞。在極為狹窄的土地上，建造5層高左右、像鉛筆一樣細長的大樓。這些奇怪的新詞就像日常用語一樣，到處有人在用，到處都能耳聞。

根據(jù)1987年1月政府公布的土地標準價格，東京附近的土地價格比前一年上漲23.8%。接下來的1988年1月，土地價格上漲率高達65.3%

泡沫經(jīng)濟崩潰以后，從較長時期來看土地價格的變化情況，可以明顯觀察到這一時期地價上漲實屬異常(圖4-5)。但在當時，人們卻完全沒有警覺到這個異?，F(xiàn)象。

1988年，日本國土廳公布的《國土利用白皮書》指出，“以東京附近為中心的土地價格上漲是由實際需求所引起的?！币簿褪钦f，這份白皮書認為，土地價格上升并非投機導致，而是土地需求大于供給引起的，因此并非異常現(xiàn)象。這相當于政府為土地價格高漲做了權(quán)威保證。

于是土地泡沫進一步膨脹。除了城市中心地區(qū)的商業(yè)用地，大城市周圍住宅用地的價格也顯著上升。

1990年，東京周邊的公寓價格已經(jīng)超出人們平均年薪的10倍，市中心更是高達將近20倍。在首都區(qū)域，不要說獨棟住宅，就是公寓價格也漲到了平民百姓難以承受的水平。

這一時期盛行開間公寓。據(jù)說適合人們買來投資，等價格上漲之后賣出賺取差價。

我在美國就日本經(jīng)濟問題進行演講，也越來越多地談及日本的土地問題。有一次，我在演講中對土地價格進行說明時，發(fā)現(xiàn)聽眾都在臺下偷偷地笑。

演講結(jié)束后問他們?yōu)槭裁葱?，有人告訴我說，“你用平方英尺來計算土地面積很好笑，因為在美國，土地面積都是以英畝*來計算的。”

其實我在演講前，也曾經(jīng)猶豫說明土地價格時用什么單位。因為日本一般說“1平方米多少錢”，所以就改成了“1平方英尺多少錢”。然而在美國，土地面積的單位卻是英畝，1英畝大約等于4000平方米，也就是4萬平方英尺。所以聽了我的演講，聽眾們確實會感到很好笑吧。

后來我去澳大利亞的時候，很好奇那里用什么作為土地面積單位，所以特意留意了房地產(chǎn)廣告。

在日本，房屋面積非常重要，所以房地產(chǎn)廣告會把小數(shù)點后面的數(shù)字都認真地寫清楚。但我在澳大利亞看到的廣告卻寫著，“到與相鄰土地為界的那條河為止?！蓖恋孛娣e多大，根木就沒寫出具體數(shù)字。在澳大利亞，這才是通常做法。

2、提出泡沫經(jīng)濟的警告，卻被當作耳邊風

我在1987年就曾撰文指出，“現(xiàn)在的地價上漲是泡沫?！边@篇文章刊登于1987年第11期《周刊東洋經(jīng)濟臨時增刊近代經(jīng)濟學系列》雜志上，題口叫作“因泡沫而不斷膨脹的土地價格”。

我在這篇文章中指出，日本的地價上漲并非如《國土利用白皮書》或者許多人所相信的，是由于需求增加而造成的長期現(xiàn)象，而是由于對未來的過大期待以及金融緩和政策所引起的不伴隨實際需求的暫時高漲。

據(jù)我所知，這篇文章是最早使用“泡沫”一詞來形容這一時期的地價暴漲現(xiàn)象的。

“泡沫“這個詞，很早以前就在經(jīng)濟史上出現(xiàn)過。例如17世紀在荷蘭阿姆斯特丹就曾出現(xiàn)過“郁金香泡沫”，也就是郁金香花卉的球根期貨價格飄升的事件。在18世紀的英國則發(fā)生過“南海泡沫事件”，也就是借進行貿(mào)易之名成立的南海股份公司的股價異常暴漲的事件。

在期貨或者股票方面存在“泡沫”的概念，但是對不動產(chǎn)使用“泡沫”這個詞的先例，我還沒有見到。20世紀20年代，美國佛羅里達州的度假地曾經(jīng)發(fā)生過地價急速上漲的情況。弗雷德里克·艾倫(Frederick Lewis Allen)曾經(jīng)在《崛起的前夜》(Only Yesterday：An Informal History of the 1920s)一書中描述了當時的情景，但他并未使用“不動產(chǎn)泡沫”一詞，而是用了將其稱為“不動產(chǎn)熱潮”。

我認為“日本的地價高漲是泡沫”的觀點受到了許多經(jīng)濟學家的猛烈批判。例如經(jīng)濟學家云集的“政策構(gòu)想論壇”就在1990年報告當中斷言“地價上漲屬于正常范圍”。

認為“價格引發(fā)了泡沫”，實際上意味著“市場的判斷錯誤”。對于經(jīng)濟學家來說，這是難以接受的觀點。因為在經(jīng)濟學理論中，“市場的判斷才是正確的判斷?！币虼?，承認泡沫的存在無異于經(jīng)濟學家的集體自殺行為。所以經(jīng)濟學家不甘心承認泡沫也是情理當中的。

在報紙和雜志上，認為“地價高漲反映了日本經(jīng)濟的增長，是正?，F(xiàn)象”的觀點占絕對優(yōu)勢。我在討論會上闡述“現(xiàn)在的土地價格是泡沫”，總是遭到強烈的反駁。

在泡沫經(jīng)濟正在發(fā)展的過程當中，人們很難承認它是泡沫。而要指出它是泡沫，則是一件更難的事。這是一場孤獨的戰(zhàn)斗，得不到任何人的理解和支持。

當時，我曾經(jīng)警告某位政治家，“泡沫經(jīng)濟一旦崩潰，將會造成嚴重的后果。”這位被認為是自民黨中最具智慧的政治家卻回答我說，“哎呀，最近我的選區(qū)的地價也終于開始上漲了?！毕袼@樣的人，居然也沒有對土地價格的異常上漲感到懷疑。

我還從來沒有像這個時期一樣，對時代感到如此不對勁兒。

我感到“不對勁兒”，是指“明明是異常現(xiàn)象，但所有的人卻都將其視作理所當然”的狀態(tài)。土地價格不可能高到這種程度。日本的房地產(chǎn)開發(fā)公司竟然能夠輕而易舉地買下圓石灘和洛克菲勒中心，這太不正常了。

然而在現(xiàn)實世界中，這些匪夷所思的事情卻接二連三地發(fā)生，而且誰都不以為怪。這就是我所說的“不對勁兒”。第一次強烈地感受到這種感覺就是在這一時期。

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