來源丨侃見財經（微信號：kanjiancj）

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“千萬別讓資金跑進樓市！”

這一句喊了十年的口號，正在成為現(xiàn)實。

2021年以來，中國購房者的資金來源成為監(jiān)管層重點審查的對象，借錢付首付、經營貸款付首付、套信用卡付首付……全部成為重點打擊的行為，必須是自有資金。

與此同時，流向房地產行業(yè)的銀行貸款規(guī)模，也被央行的紅線牢牢鎖死，2021年只減不增，甚至部分踩紅線的銀行房貸額度已經告急，必須減少房貸規(guī)模。

“三條紅線”之下，房地產企業(yè)的日子也非常難過，融資規(guī)模受限，到期貸款卻與日俱增，稍有不慎，便有現(xiàn)金流斷裂的風險。曾經的房企巨頭—華夏幸福已經深陷違約的泥潭，給中國房企們都敲響了警鐘，下一個倒下將會是誰呢？

1、借錢買房的人，危險了

監(jiān)管層給銀行、房地產企業(yè)帶上枷鎖之后，開始圍堵瘋狂加杠桿的購房者。

從廣州多家按揭貸款中介獲悉，目前廣州的按揭貸款中介已接到多家銀行通知，自3月17日開始進一步嚴查首付款來源，購房“首付”必須為家庭自有資金，若經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。
 

對“首付”資金的審查嚴厲程度，史無前例。
 

目前銀行主要從5方面進一步嚴查首付款來源。具體包括：
 

1、提供首付款流水。提審前，借款人家庭需提供首付款來源近半年流水；可以是活期存款，也可是理財余額、保險余額、股票余額等。

2、對于半年前已持有80%首付資金的可直接認定具備資質；對于部分首付款為近半年內轉入的，需核實為合理收入所得。

3、對于直系親屬轉入的，需提供直系親屬近半年流水；若親屬半年前已持有可直接認定；若斷續(xù)存入的，需核實為合理收入所得。

4、對于經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴禁準入。

5、提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業(yè)務的，需提前結清后方可發(fā)放。

嚴查風暴越刮越大，近日，針對銀行信貸資金違規(guī)流入股市、樓市的現(xiàn)象，監(jiān)管層頻頻出手，要求各銀行展開嚴查。

最新消息，3月18日，深圳銀保監(jiān)局、人民銀行深圳中心支行《關于轄內銀行經營性貸款有關問題的通報》，指出了銀行資金違規(guī)流入樓市的三種典型案例。
 

從銀行自查和監(jiān)督檢查結果看，深圳中資商業(yè)銀行對15.4萬筆、1771.73億元經營貸業(yè)務進行全面排查，深圳銀保監(jiān)局選取6家銀行集中開展現(xiàn)場檢查，責令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風險隱患較大的業(yè)務，處罰違規(guī)機構4家，處罰問責違規(guī)責任人14人次，處罰金額合計575萬元。
 

限制個人通過經營貸、民間借貸湊首付，是降低購房客們的杠桿率，一旦房價大跌，高杠桿率將成為購房客們的滅頂之災。
 

2、銀行對房地產的貸款額度，告急

除了購房者的資金，銀行貸款是樓市資金最重要、規(guī)模最大的來源。“別人資金跑進樓市”，必然會對銀行的房貸規(guī)模進行限制。
 

2021年年初，央行發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，直接將銀行的房貸規(guī)模牢牢限制住。

據(jù)此次出臺的房地產貸款集中度管理制度主要包含兩個方面：
 

一是將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求，允許地方監(jiān)管機構對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點的浮動；

二是對超過上限的銀行規(guī)定了整改要求，即超限2個百分點以內的，過渡期2年，超限2個百分點及以上的，過渡期4年。

這是監(jiān)管第一次明確銀行的房貸占比上限，將直接限制銀行對房地產行業(yè)的放貸規(guī)模。一旦銀行的房貸占比超過上限，央行將直接暫停銀行的房貸業(yè)務，直接鎖死貸款資金流向房地產行業(yè)。

據(jù)上市銀行的財報數(shù)據(jù)顯示，觸碰到“紅線”的銀行不在少數(shù)，主要是中小銀行。意味著，這些銀行在2021年必須降低房貸業(yè)務占比。

其中，招商銀行、興業(yè)銀行、成都銀行等大型商業(yè)銀行的房地產貸款占比、個人房貸占比也都超過了上限，連踩兩道紅線。

據(jù)報道，2021年3月以來，部分地方性的中小銀行的房貸額度已經所剩不多，個人房貸、房企貸款的審批非常嚴格，幾乎都要排隊。
 

可以預見的是，2021年將是銀行與房地產行業(yè)“分道揚鑣”的一年，房地產不再是中國信貸資金流向最多的領域。

3、房企貸款資金，告急

買房客降杠桿，中國房地產企業(yè)也正在降杠桿。
 

在銀行戴上“緊箍咒”之前，監(jiān)管層已經對房地產企業(yè)出手了。8月20日，央行、住建部召開房企座談會，約談了12家房企，明確了資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則：
 

紅線1：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；
 

紅線2：房企的凈負債率不得大于100%；

紅線3：房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。

也就是業(yè)內盛傳的“三道紅線”，通過嚴格控制房地產企業(yè)有息負債的增長，降低房地產行業(yè)的杠桿水平，守住系統(tǒng)性風險底線。

與以往的調控政策不同，“三道紅線”將對融資激進房地產企業(yè)的精準監(jiān)控，一旦超過紅線，將直接暫停房企融資。

“三道紅線”發(fā)布后，部分踩線的房企開始了變賣資產、變賣土地項目，迅速回籠資金，主動降低杠桿率，甚至有企業(yè)不惜降價賣房，回籠現(xiàn)金流。

其中，最慘的房地產巨頭便是，華夏幸福。據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福的資產負債率達82.09%，對應凈負債率214%，剔除預收款的資產負債率78%，現(xiàn)金短債比仍然小于1，全部踩中“三道紅線”。

進入2021年后，華夏幸福的資金鏈徹底崩了，債務違約。據(jù)其公告顯示，截止2021年3月10日，華夏幸福累計債務違約的本息合計高達194.24億元。
 

華夏幸福當前的慘狀，或將成為其他房企的未來，一旦不能及時降低杠桿率，融資受阻后，便非常容易陷入資金鏈斷裂的泥潭?？梢灶A見的是，未來房地產企業(yè)的貸款融資增速將持續(xù)下滑，杠桿率也將逐步降低。
 

由此可見，未來中國房地產行業(yè)，將全面進入降杠桿時代，買房者、銀行、房地產企業(yè)將全部進入去杠桿階段，“不讓資金進入樓市”也將不再是一句口號。

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