來(lái)源丨智通財(cái)經(jīng)APP（ID：HKSTOCKS-007）

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2020年以來(lái)，全球房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一輪普漲。所有人都知道，是各國(guó)央行放水所致。然而，奇怪的是，作為全球開(kāi)閘放水“水龍頭”的美國(guó)，雖然也經(jīng)歷了一輪大漲，但并沒(méi)有成為“領(lǐng)頭羊”，反而是一些小國(guó)房?jī)r(jià)領(lǐng)跑。在整個(gè)2020年，房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑世界的是土耳其（30％）、新西蘭（18.6％）、斯洛文尼亞（16％）。美國(guó)2020年漲幅“僅有”10.4％，排名全球第七。全球房?jī)r(jià)漲幅前五的國(guó)家中，僅有俄羅斯一個(gè)大國(guó)。

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小國(guó)房?jī)r(jià)漲的有多猛？

2020年內(nèi)，全球經(jīng)通脹調(diào)整后房?jī)r(jià)漲幅排名前十的美國(guó)城市只有紐約，排名第九。排名前三的分別是黑山的沿海區(qū)域（此處統(tǒng)計(jì)為區(qū)域而非城市）、波多黎各的圣胡安、新西蘭的奧克蘭，這些地方經(jīng)通脹調(diào)整后的實(shí)際房?jī)r(jià)上漲都超過(guò)20％。

以下兩張圖是2020年全球房?jī)r(jià)漲幅居前的國(guó)家和城市。

需要說(shuō)明的是，讀者可能會(huì)奇怪，為何房?jī)r(jià)漲幅最快的土耳其年漲幅達(dá)到了30％，而房?jī)r(jià)漲幅最快的黑山的沿海區(qū)域僅28.7％。原因在于該表格對(duì)城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)是經(jīng)通脹調(diào)整后的實(shí)際房?jī)r(jià)。

研究2020年房?jī)r(jià)暴漲居前的城市，前十為：黑山的沿海區(qū)域、波多黎各的圣胡安、新西蘭的奧克蘭、斯里蘭卡的科倫坡、斯洛文尼亞的布拉迪斯拉法、土耳其的伊斯坦布爾、盧森堡公國(guó)的盧森堡市、瑞典的斯德哥爾摩、美國(guó)紐約、德國(guó)柏林。以上十個(gè)城市中，或許只有紐約和柏林算得上真正意義上的國(guó)際性大都市，卻在榜單中排倒數(shù)第二和第一。

土耳其經(jīng)過(guò)了2020年的暴漲，到了2021年，依然高燒不退。

土耳其統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年4月土耳其的房屋銷售量達(dá)到95863套，與2020年同期相比增長(zhǎng)了124.1％。

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小國(guó)猛漲的背后：樓市輸入型通脹

小國(guó)猛漲的背后，是大國(guó)放水和國(guó)際買家涌入。即樓市的“輸入型通脹”。

土耳其4月向外國(guó)人出售了4000套房屋，比2020年同月增長(zhǎng)了416.1％。在向外國(guó)人的房屋銷售中，伊斯坦布爾在4月以2000房屋的銷售量排名第一。除了十分踴躍的土耳其國(guó)內(nèi)買家，伊朗、伊拉克、俄羅斯等海外買家也大量涌入。

在斯洛伐克，海外人士無(wú)門檻投資購(gòu)房可以獲得歐盟綠卡。過(guò)去一年境外買家大肆通過(guò)移民中介進(jìn)入當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，借此獲得歐盟、歐元區(qū)及申根區(qū)的永居資格。在斯洛伐克房?jī)r(jià)最貴的布拉迪斯拉發(fā)地區(qū)，房?jī)r(jià)水平也僅為每平方米2508美元，因此當(dāng)?shù)乇徽J(rèn)為是歐洲最便宜的移民通道。

在新西蘭，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買力是擁有多套房產(chǎn)的投資者。在人口只有500萬(wàn)的國(guó)家，去年有1.5萬(wàn)的購(gòu)房者名下房產(chǎn)超過(guò)5套。新西蘭央行的副總裁Geoff Bascand在聲明中稱，樓市大幅回調(diào)可能對(duì)金融穩(wěn)定構(gòu)成威脅，因?yàn)橛凶C據(jù)表明，疫情以來(lái)樓市投機(jī)活動(dòng)興起，許多買家高度杠桿化。新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人溫迪?亞歷山大稱，在截至3月份的過(guò)去一年中，新西蘭住宅價(jià)格的中位數(shù)上漲了24%以上，達(dá)到了歷史新高。新西蘭政府正面臨穩(wěn)定市場(chǎng)的壓力。新西蘭政府在3月份宣布了一系列措施，他們希望這些措施能夠“冷卻投資者的需求”并減緩價(jià)格上漲的速度。此外，新西蘭財(cái)政部當(dāng)?shù)貢r(shí)間2021年5月20日表示，預(yù)計(jì)到今年6月，新西蘭房?jī)r(jià)年度漲幅將高達(dá)17.3%。

此外，有研究表明，在一些歐洲小國(guó)，房?jī)r(jià)上漲的主要因素是負(fù)利率房貸及全球負(fù)利率債券盛行。即國(guó)內(nèi)放水+國(guó)外貨幣輸入的雙重因素。

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美國(guó)房?jī)r(jià)上漲主因之一是供給不足

與小國(guó)面臨輸入型通脹、束手無(wú)措不同，作為全球放水的“風(fēng)暴核心”的美國(guó)，這輪房?jī)r(jià)上漲反而被研究認(rèn)為是相對(duì)安全。有觀點(diǎn)認(rèn)為，與2007到2008年，美國(guó)次貸危機(jī)前的樓市繁榮期相比，美國(guó)因?yàn)槲×舜钨J危機(jī)的教訓(xùn)，提高了購(gòu)房門檻，因此本輪“房產(chǎn)熱”要穩(wěn)定得多，對(duì)金融系統(tǒng)構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)也要小得多。

但與此同時(shí)，因?yàn)橘?gòu)房門檻比以往更高，對(duì)于還沒(méi)有房產(chǎn)的購(gòu)房者而言，購(gòu)買首套住房的難度更大了。房地產(chǎn)研究公司CoreLogic估計(jì)，2020年這類人群持有的房產(chǎn)比前一年累計(jì)增值1.5萬(wàn)億美元。由于抵押貸款利率處于紀(jì)錄低位，他們通過(guò)抵押貸款再融資又能省下一筆。

他們中有許多人都開(kāi)始了房屋翻新，或是購(gòu)買了度假屋。即，這輪房?jī)r(jià)暴漲只會(huì)加大貧富差距，不會(huì)帶來(lái)樓市失控的危機(jī)。美國(guó)這輪房?jī)r(jià)上漲，除了貨幣超發(fā)外，還有一個(gè)重要原因是供給不足。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)數(shù)據(jù)顯示，2月底美國(guó)共有103萬(wàn)套待售房屋，與1月份持平，而1月份待售房屋數(shù)量是1982年以來(lái)的最低。以今年1月份的銷售速度估算，市面所有掛牌成屋售罄僅需1.9個(gè)月，遠(yuǎn)低于6、7個(gè)月售罄的供需健康水平。

上輪金融危機(jī)后，新屋建設(shè)速度一直趕不上需求的增長(zhǎng)，建筑商用了好幾年時(shí)間才從金融危機(jī)中恢復(fù)元?dú)?，同時(shí)還面臨著土地資源和熟練勞動(dòng)力的短缺。買房需求是如此之高，以至于許多建筑商都采取限制售房數(shù)量的辦法，確保每次售房的數(shù)量不會(huì)超過(guò)新建房屋數(shù)量。建筑商們目前正試圖增加新房數(shù)量以滿足日益增長(zhǎng)的需求。但房屋建設(shè)速度受到木材成本高企、材料瓶頸以及土地和勞動(dòng)力短缺的限制。

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