來源丨商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）
作者丨和賀文

小城市“造夢”，同樣離不開商業(yè)的加持。

當中國城市極化趨勢漸顯之際，以商業(yè)造“城市生活夢”，開始成為縣城“留人”、促發(fā)展的必選項。

國務院印發(fā)的《扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施》提到，2022年，中央財政在服務業(yè)發(fā)展資金中安排約25億元支持加快農(nóng)產(chǎn)品供應鏈體系建設，安排約38億元支持實施縣域商業(yè)建設行動。

政策利好之下，小城市商業(yè)潛力的挖掘刻不容緩。事實上，一些知名商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)如萬達、世茂、恒太等，很早便深入縣城，于下沉市場中探索新的增長引擎。

隨之而來的縣域商業(yè)綜合體，確實滿足了小鎮(zhèn)青年們對品質(zhì)生活方式的渴望。然而，與成熟的大城市商業(yè)體系相比，縣域商業(yè)尤其是位處落后縣域的商業(yè)體，仍面臨著諸多難題與挑戰(zhàn)，迫切需要新的解題思路。

    縣域商業(yè)的多重困局

龐大的消費市場，疊加政策利好，小縣城宛如一個巨大的磁場，吸引著商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商不斷入局。

與此同時，小縣城消費層級低、知名連鎖品牌下沉市場滲透率低、高消費人群涌向大城市等，嚴重阻礙了縣域商業(yè)快速前進的步伐，加上一些商業(yè)項目或爛尾停工，或開業(yè)不斷延期，或空置率不斷上升，經(jīng)營虧損，導致優(yōu)質(zhì)購物中心極度匱乏。

可以說，縣域商業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀。

這其中，一些物業(yè)由于運營商不重視、不專業(yè)、產(chǎn)權分散、資金等問題，陷入“開業(yè)難”、“經(jīng)營難”的困境，成了縣城商業(yè)健康、有序發(fā)展的最大阻力。

據(jù)《2022中國商辦資產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，2021年，我國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積1.29億平方米，同比大減28%，竣工面積0.61億平，同比大減30%。

贏商網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，2022上半年，因為多地反復的疫情影響，購物中心開業(yè)深受影響，今年前5月全國購物中心平均開業(yè)率較疫情前下降近30%，延期開業(yè)情況日益嚴重，5月當月延期開業(yè)率超70%，不乏頭部企業(yè)旗下項目延期開業(yè)。

究其原因，在于整體環(huán)境稍顯低迷下，主導商業(yè)地產(chǎn)的政府、開發(fā)商、運營商出現(xiàn)了問題。

不少物業(yè)前期缺乏專業(yè)性規(guī)劃控制引導，運營過程中又未全面考慮長期利益，導致持續(xù)經(jīng)營困難。

這同時意味著，政府、開發(fā)商、運營商需三位一體、協(xié)同驅(qū)動，以長遠利益為出發(fā)點，以專業(yè)運營能力為“利器”，方能促進城市商業(yè)的健康發(fā)展。

而達成這一目標，實現(xiàn)多重難題迎刃而解的前提，莫過于專業(yè)運營團隊的鼎力相助。

    縣域商業(yè)有了新的解題思路

正如上文所述，專業(yè)的運營商是破解困局的關鍵，不僅能夠為商業(yè)項目的開發(fā)、運營難題提供相應的解題思路，某種程度上還決定一個項目能夠良性循環(huán)和投資回報率的問題，甚至決定一個城市的商業(yè)格局。

這一點，諸多項目已經(jīng)有了成果顯著的實踐：萬象匯落地星沙，為所在縣城帶來首個現(xiàn)代意義的一站式購物中心；長沙保利廣場、長沙松雅湖吾悅廣場、長沙百聯(lián)奧特萊斯廣場入市后，書寫了體驗式商業(yè)在中小城市的興盛；中茂城的開業(yè)，則將集購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店及公寓的商業(yè)綜合體帶到縣城內(nèi)，提升當?shù)氐纳虡I(yè)能級。

同樣具備這一實力的，還有自成立便深耕于中小城市的恒太商業(yè)。

多年的積淀，造就了恒太商業(yè)定制化商業(yè)、集團化運作的核心競爭力及一套獨特的商業(yè)打法。這一核心競爭力能夠保障項目持續(xù)良性運營，并在持續(xù)運營的前提下保障利潤最大化，為陷入困局的業(yè)主方解決燃眉之急。獨特的商業(yè)打法，則為整個城市商業(yè)帶來活力，為當?shù)鼐用駝?chuàng)造美好生活。

核心競爭力，保障項目持續(xù)良性運營

中小城市購物中心大多位于城市的核心商圈，但地段很好的物業(yè)，也會因為專業(yè)能力無法維持項目的良性運營，尤其是疫情加劇了資金鏈斷裂、品牌掉鋪等現(xiàn)象，亟需專業(yè)團隊介入。

恒太商業(yè)之所以能夠幫助這類項目解決難題，關鍵在于具備兩大核心能力：定制化商業(yè)與集團化運作。

首先是定制化商業(yè)方面，能夠針對城市基本面、項目所在地、目標消費者、在地文化、商圈和競爭對手、業(yè)主訴求等方面進行分析，尋找相應的市場機會點，以適配不同城市對于商業(yè)的需求。

同時，企業(yè)具備“多元產(chǎn)品線”思維，能夠適配存量市場下各類非標商業(yè)產(chǎn)品的新特點，以自身的獨特標簽與其他項目形成明顯差異化，進而實現(xiàn)商業(yè)項目的價值最大化。

集團化運作方面， 通過集團12個中心部門，聯(lián)同6大業(yè)務中心賦能與管控全國門店，以強大的后臺支撐前臺； 通過解構區(qū)域商業(yè)資源、品牌資源，在區(qū)域內(nèi)形成各門店協(xié)同發(fā)展。

項目分類階段性打法，全方位解決縣域商業(yè)難題

打造不同定位的商業(yè)項目，只是定制化的一面。另一面，針對籌備期、調(diào)改期、營運期等不同時期的商業(yè)項目，要有不同的商業(yè)打法應對。

籌備期打法：全方位管控，保障節(jié)點

對于籌備期項目而言，能夠如期開業(yè)，無疑是該項目獲得市場好評的第一步?，F(xiàn)實中，小城市中的商業(yè)項目延期開業(yè)，卻成了一種常態(tài)。

對此，恒太商業(yè)建立了標準系統(tǒng)化管控，通過招商、工程雙輪驅(qū)動，保障各個節(jié)點的順利進行，確保項目如期、高品質(zhì)開業(yè)。

以今年6月26日開業(yè)的河南固始恒太太平洋為例，由于疫情原因，項目籌開過程中不得不面對“裝修了一半停工不能施工”、“品牌商現(xiàn)場考察被隔離”、“員工招商出不了城”、“總部出差固始被遣返”等種種問題。

對此，項目在不違反防疫政策的前提下，系統(tǒng)化管控，嚴格保障節(jié)點，盡一切辦法約談客戶、跟進裝修、招聘員工，最終取得了“招商簽約率98.3%，開業(yè)率95.1%”的成果。

固始唯一全業(yè)態(tài)的購物中心、超50%品牌首駐固始，重新定義了固始的生活方式和消費模式，滿足了固始人對于城市級購物中心的向往，開啟固始商業(yè)新時代。

此外，結合當?shù)卣l(fā)放的消費券活動，政企協(xié)同促進當?shù)叵M信心的恢復。

調(diào)改期打法：穩(wěn)場+招調(diào)，突破預期

改造升級，幾乎是每一個存量商業(yè)的必經(jīng)之路，對于體量較小，競爭環(huán)境激烈的商業(yè)項目而言，更是不小的考驗。

在此方面，恒太商業(yè)有著自己的解題思路：通過全面盤點、團隊優(yōu)化、營運+調(diào)改、落地活動等，突破預期目標。

開業(yè)不到一年掉鋪率超警戒線的長興恒太九匯城，便是在被恒太商業(yè)接管后，達成快速穩(wěn)場，得到明顯提升。

據(jù)悉，恒太商業(yè)接管該項目后，調(diào)集了全國各類招商資源填空鋪。基于對當?shù)叵M者需求的分析，以“首店經(jīng)濟”、“生活方式”、“兒童親子”以及“新能源”為關鍵詞，主動招調(diào)100余個品牌，招調(diào)面積近40%，實現(xiàn)扭虧為盈。

其中，收益同比提升300%，客流同比提升20%，銷售同比提升24%。

考慮到縣域商業(yè)在首店經(jīng)濟上的相對缺失，及當?shù)叵M者在此方面的渴求，項目引進了長興首家華為MSC首店及自創(chuàng)首店，引領當?shù)叵M升級。

成長期打法：打樣項目管理創(chuàng)新

對于進入營運期的項目而言，通過改造升級實現(xiàn)項目價值持續(xù)提升只是第一步。在改造過程中開創(chuàng)新玩法，為項目調(diào)改提供模板，則是企業(yè)的重要目標。

立足于為行業(yè)解決現(xiàn)實問題的恒太商業(yè)，以實際行動建立了創(chuàng)新試點，打造人才培育基地，為全國其他門店提供實訓帶教基地。

這一地級市標桿之作便是位于江西的新余恒太城。

開業(yè)三年多的時間里，隨著新余市年輕家庭客群比例的攀升和新中產(chǎn)消費力的崛起，新余恒太城對核心客群進行二次細分，從品牌業(yè)態(tài)升級、營銷多元創(chuàng)新、會員服務優(yōu)化三方面進行精細調(diào)改：

通過打造首店品牌矩陣、匹配全年齡客群的不同需求、加大生活服務業(yè)態(tài)等，實現(xiàn)銷售與租金雙贏；頻繁造節(jié)，以多元創(chuàng)新營銷增強顧客黏性；結合線上平臺“恒太薈”，持續(xù)提供專屬權益和服務。

三年時間，新余恒太城累計調(diào)整170余個品牌，保持年更替 30%左右的速度，達成銷售復合增長率 12% ，日均客流同比提升 52%，完成了從家庭消費向品質(zhì)時尚的定位升級。

    結語

小城市，大未來，縣域商業(yè)毋庸置疑是充滿潛力的。

而在通往都市夢的過程中，縣域商業(yè)良莠不齊，唯有時刻把握新消費趨勢、具備相應實力的專業(yè)運營商，能夠使其從困局中掙脫出來，并逐漸趨向精細化、個性化。

于尚未開出或經(jīng)營不善的縣域商業(yè)而言，尋找商業(yè)理念同頻的運營商，合理兼顧短期利益與長期利益，也是打造優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的重要一環(huán)。這給予了以恒太商業(yè)為代表的商業(yè)地產(chǎn)運營商彰顯實力的機會。

透過恒太商業(yè)運營的縣域商業(yè)項目不難看出，一個優(yōu)秀的運營商，不僅能夠為業(yè)主方解決“拿不到地”、“沒有錢開發(fā)”、“開業(yè)開不出來”、“項目資金無法平衡”等難題，更能為一座城市的生活帶來改變，通過滿足縣域消費者對于美的向往，刺激城市商業(yè)不斷向上生長。

已經(jīng)在全國百強縣布局了多個商業(yè)項目的恒太商業(yè)，自2017年起連續(xù)四屆主辦《全國中小城市商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展論壇》，不斷探索縣域商業(yè)的可能，助其不斷向前。

版權說明：
本文僅代表作者個人觀點，版權歸原創(chuàng)者所有。部分圖片源自網(wǎng)絡，未能核實歸屬。本文僅為分享，不為商業(yè)用途。若錯標或侵權，請與我們聯(lián)系刪除。

本文僅代表作者觀點，版權歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請在文中注明來源及作者名字。

免責聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權或非授權發(fā)布，請及時與我們聯(lián)系進行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com