來(lái)源丨易簡(jiǎn)財(cái)經(jīng)（ID：ejfinance）
作者丨黃奇帆
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2022年3月14日，《財(cái)經(jīng)》雜志采訪了黃奇帆黃老，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)始末以及房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展方向做了詳細(xì)的解讀。從頭到尾，中心思想分兩個(gè)話題，即中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)的十大拐點(diǎn)以及五招實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸。

房地產(chǎn)最近低迷的氛圍下，本沒(méi)有什么新鮮事，房企如坐針氈，炒房客們相約法拍房市場(chǎng)，老百姓自己的房子也沒(méi)有什么流動(dòng)性，大家已經(jīng)失去了討論房?jī)r(jià)的熱情。無(wú)論是房企還是普通的購(gòu)房者對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)未來(lái)的走勢(shì)都比較迷茫。

看了黃老的履歷不難發(fā)現(xiàn)黃奇帆是學(xué)者型的官員，不僅把重慶的房?jī)r(jià)控制得很好，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也有著深入的研究。只是在房地產(chǎn)泡沫的巔峰期，各類牛鬼蛇神眾多，投機(jī)之風(fēng)盛行，在暴富夢(mèng)面前大多數(shù)人都在爭(zhēng)當(dāng)鴕鳥(niǎo)，刻意屏蔽理性的聲音。

泡沫過(guò)后，再來(lái)聽(tīng)黃奇帆對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)的梳理以及對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展方向預(yù)判真是撥開(kāi)云霧見(jiàn)真身。很佩服這么一位老者，脫稿的情況下能這么系統(tǒng)的，邏輯清晰的講清楚中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀問(wèn)題，非常值得一看。

眼下中國(guó)房地產(chǎn)，進(jìn)入新階段，指標(biāo)出現(xiàn)了拐點(diǎn)：

第一個(gè)指標(biāo)：大家基本認(rèn)為14億人口是天花板，人口逐漸在減少。

第二個(gè)指標(biāo)：中國(guó)的城市化率已經(jīng)達(dá)到65%，幾乎等同于歐洲、美國(guó)的75%，中國(guó)的城市化率實(shí)際上是把農(nóng)村里的青年人和中年人抽出來(lái)，再增長(zhǎng)的話5-6%到頭。

第三個(gè)指標(biāo)：中國(guó)的老齡化已經(jīng)達(dá)到20%以上，到了2030年會(huì)達(dá)到30%以上，甚至2050、2060會(huì)達(dá)到40-50%都有可能， 老齡人越多需要的房子就越少，反而死亡的人越多會(huì)退出許多房子來(lái)。

這三個(gè)指標(biāo)都會(huì)影響住房結(jié)構(gòu)，對(duì)新房子的需求會(huì)大幅下降。

第四個(gè)指標(biāo)：中國(guó)房地產(chǎn)商手中造好的房子，一年以上沒(méi)有買掉的有6億，這就是一個(gè)庫(kù)存，中國(guó)老百姓買下的房子沒(méi)有住的，即投資房占比20%，中國(guó)總的房屋有400億平方米，90年后以來(lái)新建的商品房在老百姓手中的有300億平米，這300億平方米有60億是空關(guān)閑置的。

這種閑置每年漲20-30%，5年翻一番，手里有1-2套房子閑置的人在房?jī)r(jià)漲價(jià)的預(yù)期下也不怕，房產(chǎn)商房子沒(méi)有賣掉，但是房子在漲價(jià)，他會(huì)覺(jué)得房子沒(méi)有賣點(diǎn)反而劃算；

但是房?jī)r(jià)如果不漲了，這個(gè)庫(kù)存就會(huì)造成積壓，需求會(huì)大幅萎縮。

第五個(gè)指標(biāo)：整個(gè)中國(guó)目前人均住房，19年統(tǒng)計(jì)時(shí)48平方米，到了2020年已經(jīng)漲到50平方米。全世界發(fā)達(dá)國(guó)家里，歐洲、美國(guó)50平米人均就是天花板；40年前我們?nèi)司?平方，現(xiàn)在變成50平方，上了天花板。這個(gè)再空洞的需求，想泡沫化的需求都泡沫不出來(lái)了。

第六個(gè)指標(biāo)：年度的投資，2000年時(shí)1億平米，到了2010年是10億，到了2016-2017是17億平米，這17年里面造房的建設(shè)量漲了16倍。20年翻了4番，也是個(gè)天花板了。

2020年，全世界新建的房子就是20億平方（除中國(guó)之外），而中國(guó)就造了17億平米；接近全球的一半。中國(guó)只占全球人口的20%憑什么要造全球?qū)⒔话氲姆孔?，而且人均居住面積已經(jīng)達(dá)到50平米，天花板的水平。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有任何高速增長(zhǎng)的內(nèi)在需求了。

三個(gè)指標(biāo)是人口指標(biāo)在吐出需求，三個(gè)指標(biāo)是人均居住面積和建設(shè)量也好都嚴(yán)重過(guò)剩。

第七個(gè)，中國(guó)的土地價(jià)格和房地產(chǎn)的價(jià)格，翻了四番，上海最貴的地方衡山路那時(shí)候的房?jī)r(jià)是6000多塊，算7000塊。漲了20倍的話也是14萬(wàn)每平；在北京王府井最高的地段，你用20年前去計(jì)算，現(xiàn)在總歸也是16倍以上；現(xiàn)在你講新疆、烏魯木齊二道橋2000年時(shí)是700快一平方，20年后一萬(wàn)幾到兩萬(wàn)每平米了。

全國(guó)在原來(lái)的基礎(chǔ)上，20年翻了四番，土地價(jià)格每畝從100萬(wàn)，變成1000萬(wàn)，變成2000萬(wàn)，也是十倍十幾倍的漲；當(dāng)一個(gè)地方二十年翻四番的趨勢(shì)存在的時(shí)候，所有房產(chǎn)商都會(huì)囤房，那怕造了房子賣不掉，過(guò)個(gè)5年也會(huì)炒地，所有大家都不怕庫(kù)存，不怕規(guī)模，然后拼命的融資貸款，這個(gè)規(guī)律前面20年如此；7個(gè)指標(biāo)，這個(gè)溫床，給寵出來(lái)的，給慣出來(lái)的。

第八個(gè)指標(biāo)，危舊房改造的指標(biāo)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大規(guī)模的也差不多了，沒(méi)有這個(gè)需求了。

第九個(gè)指標(biāo)，城市的學(xué)校、醫(yī)院也到頭了，現(xiàn)在大學(xué)過(guò)剩了。80我們大學(xué)生在校生的占地，人均只有10平米，教育部當(dāng)時(shí)定了一個(gè)制度，大學(xué)在校生，人均學(xué)校占地50平方米。現(xiàn)在真?zhèn)€中國(guó) 3000多個(gè)大學(xué)，人均50平方已經(jīng)到了。所以也不需要再擴(kuò)張，也不需要變成4000所大學(xué)。教育公共設(shè)施也到頭了。

第十個(gè)指標(biāo)，金融，房地產(chǎn)金融；中國(guó)的房地產(chǎn)商負(fù)債率都在90%。全世界你總不能零資產(chǎn)。房地產(chǎn)商的杠桿從10%、20%到80%、90%的負(fù)債率基本上也上了天花板。

在過(guò)十年也不會(huì)變成105%的。在這個(gè)意義上，不管是舉債，還是公共基礎(chǔ)設(shè)施，還是就成改造，還是房地產(chǎn)的四、五個(gè)指標(biāo)，還是老年化城市人群，這個(gè)概念到這，可以這么說(shuō)，新階段，新常態(tài)要出現(xiàn)了。

現(xiàn)在我們說(shuō)房地產(chǎn)出現(xiàn)困境，有人把他歸結(jié)我們是我們地方政府呀，國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策，過(guò)頭了，太集中了，太厲害了，把它給打壓了，這是不公平的，不合理的，是不對(duì)的。你要從終極的供需求關(guān)系，這30年的演變來(lái)看，它不是政府調(diào)控過(guò)頭，造成現(xiàn)在的困難，因?yàn)榉康禺a(chǎn)上1985年1990年，或者1995年，或者2005年到2010年，他們都是這么的行為方式。

為什么當(dāng)時(shí)不破產(chǎn)，現(xiàn)在這些龍頭企業(yè)集中破產(chǎn)呢？就是當(dāng)你這樣的行為方式，在90年代末，新世紀(jì)初到2010年，在擴(kuò)張的時(shí)候，在5年翻番，10年翻兩番的勢(shì)頭下，他們的高舉債，高周轉(zhuǎn)，超級(jí)大盤炒地皮，造樓盤都是可以循環(huán)的。但是到了這會(huì)兒，你繼續(xù)一根筋的按照這個(gè)邏輯來(lái)你就要碰壁了。這個(gè)就要做理性的分析，客觀形勢(shì)。

那么下一步今后5年，10年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新常態(tài)，房產(chǎn)商運(yùn)行方式的新常態(tài)，就應(yīng)該出現(xiàn)5個(gè)調(diào)整。

第一， 一定要明白全世界的房地產(chǎn)商，包括歐洲、美國(guó)的房地產(chǎn)商沒(méi)有超過(guò)50%的，香港的房地產(chǎn)商全部的負(fù)債率不超過(guò)40%，中國(guó)到了80%、90%。是過(guò)去的這個(gè)三高：地價(jià)、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)需求量，20年翻了三、四番，那么一旦這個(gè)需求沒(méi)有了，它們就會(huì)進(jìn)入到一個(gè)新常態(tài)，負(fù)債率會(huì)從90%到80%到60%，50%甚至40%。

也就是我們現(xiàn)在的三條紅線，負(fù)載率不高于70%，是因?yàn)樗麄兌荚?0%，90%，我們提了個(gè)70%。等到它們自己一旦要降下來(lái)，70%也擋不住它，它自己會(huì)往50%，40%上降了。這是一個(gè)。

第二， 高地價(jià)的買地，大樓盤的造房，造成大量庫(kù)存的這種狀態(tài)會(huì)收斂，會(huì)事實(shí)就是的根據(jù)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)性的開(kāi)發(fā)，

第三， 就房產(chǎn)商跨界，又搞金融，又搞商業(yè)，又搞制造業(yè)，覺(jué)得房產(chǎn)商賺了錢以后，就可以到處去搞的，這種術(shù)業(yè)有專攻，它們就不再胡鬧了。這個(gè)方面也會(huì)收斂。

第四， 房產(chǎn)商亂生子公司，房產(chǎn)商多如牛毛，這個(gè)狀態(tài)會(huì)減少，中國(guó)房地產(chǎn)公司獨(dú)立法人的有9萬(wàn)個(gè)了。那么我們9億城市人口，1萬(wàn)人一個(gè)。那么整個(gè)美國(guó)的房產(chǎn)公司，法人登記的。造房子開(kāi)發(fā)房子的開(kāi)發(fā)商沒(méi)超過(guò)500個(gè)。中國(guó)的開(kāi)發(fā)上比全世界的開(kāi)發(fā)上加起來(lái)都多。以后中國(guó)的房產(chǎn)商用不著這么多。有1萬(wàn)個(gè)不得了了。今后十來(lái)年，9萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)商會(huì)變成1萬(wàn)個(gè)，法人登記里不斷注銷，有的是倒閉，有的是自己轉(zhuǎn)行，關(guān)閉等。

第五， 房產(chǎn)商的賣房，就不是那個(gè)造100萬(wàn)平方米，賣100萬(wàn)平米的大周轉(zhuǎn)，以后就可能變成了造50萬(wàn)平方米，有25萬(wàn)是商品房賣掉的。有25萬(wàn)是商業(yè)性的租賃房。就變成商住，長(zhǎng)租公寓銷售。面對(duì)資本金的變大，恰恰是商住兩用，他就變成了負(fù)載率就下降了。什么概念呢？一旦是租賃，它的租金就可以去發(fā)ABS（資產(chǎn)支持證券化）債券，REITS債券一發(fā)，資產(chǎn)市場(chǎng)的債券資本就來(lái)了，覆蓋它一半的資本。然后銀行的貸款，造房子，賣房子又產(chǎn)生一半的資本，反而變成了一個(gè)均衡，

這個(gè)五個(gè)變化，會(huì)是今后房地產(chǎn)常態(tài)的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，所以你一點(diǎn)不要擔(dān)心，這一次的房地產(chǎn)陣痛，這個(gè)陣痛恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展到了這一步，必然帶來(lái)的一個(gè)拐點(diǎn)，拐點(diǎn)過(guò)后是房產(chǎn)商良型循環(huán)的開(kāi)始，而且這個(gè)開(kāi)始不僅僅是靠政府約束。

政府約束是一個(gè)導(dǎo)向，政府哪怕拼命的約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，房產(chǎn)商還是5個(gè)炒，5個(gè)大周轉(zhuǎn)。到了土壤轉(zhuǎn)軌的時(shí)候，他自己就會(huì)轉(zhuǎn)到我剛才說(shuō)的五個(gè)狀態(tài)，政府在旁邊又正常的進(jìn)行引導(dǎo)，這個(gè)時(shí)候真正房子是拿來(lái)住的而不是炒的。良性循環(huán)這個(gè)土壤一到位，我們今后十年的房地產(chǎn)狀態(tài)就會(huì)進(jìn)入良性狀態(tài)。沒(méi)有這樣一次痛苦的陣痛，房產(chǎn)商的行為方式是轉(zhuǎn)不過(guò)彎來(lái)的。

房地產(chǎn)未來(lái)的投入量會(huì)逐年消減，同時(shí)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幅度會(huì)低于gdp的增長(zhǎng)率，跟以前5年翻一番，10年翻兩番這個(gè)勢(shì)頭就拐過(guò)來(lái)了。并沒(méi)有說(shuō)他5年跌一半，10年跌兩半，沒(méi)這個(gè)概念，因?yàn)榉慨a(chǎn)總有折舊，折舊的話我們?nèi)绻?50億平方米，每年折舊2%或者1.5%，差不多折舊就是10億平方米，你不要去造20億平方米，這個(gè)時(shí)候形成的課循環(huán)的持續(xù)的狀態(tài)，就是以折舊狀態(tài)為平衡，宏觀來(lái)說(shuō)有個(gè)大體平衡。

我們現(xiàn)在對(duì)眼下，對(duì)房產(chǎn)商崩盤也好，或者有一些暴雷也好，由于房地產(chǎn)的形勢(shì)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，他怎么適應(yīng)，一下子怎么辦呢？大體上應(yīng)該這么說(shuō)，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，占gdp 5%-10%的分量，增長(zhǎng)可以影響到你10%，負(fù)增長(zhǎng)也影響你10%，一上一下就是20%，所以房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)要穩(wěn)定。

第二房地產(chǎn)也是民生產(chǎn)業(yè)，中國(guó)老百姓的財(cái)富60%是房產(chǎn)也該穩(wěn)定。

第三房地產(chǎn)是半金融企業(yè)，里面大量的按揭貸款，它崩盤的話對(duì)金融機(jī)構(gòu)也是問(wèn)題。第四房地產(chǎn)還和大量的供應(yīng)鏈上的工業(yè)企業(yè)相關(guān)，它是龍頭產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)幾十個(gè)工業(yè)的銷售，產(chǎn)品，消費(fèi)品。

追求房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，不大起大落，就是在限制土地價(jià)格，房產(chǎn)價(jià)格，建設(shè)量炒作翻番。對(duì)政府來(lái)說(shuō)，當(dāng)下呢，對(duì)這些困難的房產(chǎn)商我們不是簡(jiǎn)單的要去救，一旦它要崩盤，它的債務(wù)就實(shí)際上進(jìn)入破產(chǎn)重整的保全。他的資產(chǎn)不是房產(chǎn)商的，是債權(quán)人的。

這個(gè)債權(quán)人包括銀行，包括非銀行或者老百姓，集資款的債主，也包括老百姓買了按揭貸款的房子，還沒(méi)有拿到房，他也是個(gè)債權(quán)人。還有許多施工隊(duì)，施工欠款。如果簡(jiǎn)單讓它破產(chǎn)，造成社會(huì)震蕩，所以怎么樣使得它軟著陸，就要用重組的辦法，重組是一切危機(jī)中解決危機(jī)重要的軟著陸的一種方法。

房地產(chǎn)重組有5種形式：

第一：大型的房地產(chǎn)商，出了問(wèn)題的房地產(chǎn)上自救，自我重組，壯士斷臂，保存最主要的一個(gè)機(jī)體。不使得整體上癱瘓。

第二：優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)商，沒(méi)有出問(wèn)題的房地產(chǎn)商，去收購(gòu)，兼并、重組出問(wèn)題的房產(chǎn)商。

第三：國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)公司也可以拿出它的資本金成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)商去收購(gòu)兼并。

第四，地方政府也可以拿出一定的錢，把過(guò)去10年5年批租給的房產(chǎn)商的地可以根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，打個(gè)折回購(gòu)，

第五、房產(chǎn)商庫(kù)存的房屋，政府也可以回購(gòu)一部分，回購(gòu)的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房，這也是一種。

總之，五管齊下，那么為了穩(wěn)住局面，這個(gè)五個(gè)渠道進(jìn)行重組的時(shí)候，當(dāng)然要資金，這種資金國(guó)家可以專項(xiàng)債，或者專門的貸款，這種債務(wù)不放在三條紅線里，算體外循環(huán)。

平穩(wěn)落地，軟著陸，房地產(chǎn)商也好，政府的調(diào)控方式也好，都會(huì)隨著新的形勢(shì)，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)。

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