來源丨馮侖風(fēng)馬牛（ID：fengluntalk）
作者丨馮侖

中國的住宅市場，已經(jīng)發(fā)展了二十多年。1998年，我們?nèi)∠烁＠址?，靠市場來解決住房問題。這之后，住宅市場才蓬勃發(fā)展起來。

改革開放初期，我們的人均GDP才300多美金，人均住房面積3平米。經(jīng)過這么多年的發(fā)展，現(xiàn)在，人均GDP超過1萬美金，人均住房面積超過40平米。

一方面，這是一個巨大的成就。另一方面，住宅的高速發(fā)展不會是永遠的，高杠桿、高增長是有條件的。

大概有五個條件，決定了增長的邊界。

    第一，人口的增量。

一線城市中，北京的人口過去一直是正增長，最近幾年出現(xiàn)了負增長。上海、廣州的人口增量也在不斷下降。2021年，上海常住人口增長了1萬，廣州常住人口增加了7萬。

其它大部分城市，特別是二線、三線城市，人口基本上都是零增長，甚至是負增長，只有少數(shù)經(jīng)濟成長比較快的城市，還在正增長。

住宅是要給人住的。那么人口就是一個邊界，當一個城市的人口增量越來越少，人口聚集度越來越緩慢的時候，住宅的增長也一定會放緩或者停下來。

更極端的情況，比如黑龍江的鶴崗，人口大量流出，常住人口不斷減少，于是1萬塊錢可以買一套小房子。即使那么便宜，也沒人買。不少人會說，「在那待著干嘛，沒就業(yè)沒收入，還很冷?！?/span>

不只是鶴崗，每年從東三省跑出來，到東北以外的，大概有200萬人。

    第二，城市的基礎(chǔ)設(shè)施。

當一個城市的基礎(chǔ)設(shè)施沒有完全定型，機場、碼頭、車站，以及公共的劇院、醫(yī)院、學(xué)校等等還沒完全建好的時候，就是城市在往上走的時候，人口會隨著這些設(shè)施的完善而移動。比如，這兒修了一條地鐵，地鐵沿線就會聚集一批人；那兒又蓋了醫(yī)院、學(xué)校，又聚集一批人。

等這些投資都完成了，城市的格局、居住格局、空間格局基本上就定下來了，人移動的方向和聚集點也都定下來了。到這個時候，物理空間的增量就很少了，住宅基本上就停下來，非常緩慢地增長。

這個過程和城市化的指標有關(guān)。一般來來說，伴隨著基礎(chǔ)設(shè)施的興建，城市化率到了百分之六、七十，關(guān)于住宅的想象力就會極其有限了。

    第三，相關(guān)的金融問題，比如利率、稅收、匯率，這些對住宅的需求影響非常大。

最近一些城市的首付比例下降了很多，如果利率也非常低，可能會刺激出一些改善性的需求。

另外，如果首付特別低，對于從外地移居到城市的人來說，買房的門檻低了，也會增加一些購買需求。

總之，這些金融政策，利率、利息、匯率、遺產(chǎn)稅、贈與稅、財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅，等等的變化調(diào)整，住宅市場會有非常敏感的反應(yīng)。

    第四，國家的住宅體制。

住宅體制決定了住宅市場的規(guī)模。從全球范圍內(nèi)看，不同的國家，住宅體制有許多不同。比較典型的，有德國模式、美國模式，以及新加坡模式。

美國的住宅市場旺過幾十年，但德國的住宅從來沒有被炒起過。

德國的人口有八千多萬，是中國香港，或者新加坡的十多倍，但是沒有一家大的地產(chǎn)公司。它的地產(chǎn)公司的規(guī)模還沒有新加坡的地產(chǎn)公司大。為什么呢？

因為德國實行的是租賃為主的住房政策，德國的租賃體系非常完備，大概50%到60%的人租賃住宅。另外，炒房、賣房子套利還可能坐牢。

在德國這種住房體制下，住宅公司就不太可能發(fā)展得很大。

而美國的住宅體制，更多的是市場。包括解決窮人的問題，也用市場。用次貸，也就是免首付，然后就給貸款，也不考察信用，或者信用考察非常簡單，就讓人買。之后再想辦法刺激，給消費貸款，等等。這樣搞，住宅市場就不斷地出現(xiàn)泡沫。

新加坡的體制很有意思，它分成兩塊，政府管80%，這80%是保障性的，叫組屋。組屋是單行道，你可以進去。進去之后，如果你選擇出去，以后就不能第二次進去了。

也就是說，每個新加坡人，只要正常工作，就有一次申請政府房屋的機會。這個房子由政府供地、政府建、政府賣、政府提供貸款，全部是政府來做。隨著時間的推移，房子的價格略微會漲，但也不會太多。

如果你退出來，要自己購買更好的房子，那你以后再也不可能申請組屋了。接下來你就會進入私人房地產(chǎn)。這些商業(yè)化的房產(chǎn)，大概占到市場的20%。

我們現(xiàn)在的體制是什么？

我們的體制比較復(fù)雜。剛?cè)∠＠址?，進行房改的時候，比較偏向美國模式，什么都市場化。后來溫總理的時候，比較偏向新加坡模式，搞了經(jīng)濟適用房，搞了一陣子廉租房。現(xiàn)在「房住不炒」，又比較偏向德國模式。但是，每一個又都沒有完全做到，不是這三種模式當中的任何一種的完備模式，政策還經(jīng)常有搖擺。所以，我們的住宅市場就不好預(yù)測。

    第五，社會心理預(yù)期。

社會心理預(yù)期非常重要。比如說，房子是永久產(chǎn)權(quán)，可能會刺激一些人多買一點房，然后把它交給下一代。但如果這個房子只有幾十年的租賃權(quán)，可能買的人就少一點。

還比如說，要征房產(chǎn)稅了，大家的心理預(yù)期就有些變化。當然最近政策明確了，這兩年房產(chǎn)稅的試點不擴大，也就是說暫停了。

如果遺產(chǎn)稅也要來了，大家會覺得，買這么多房子，將來都會成負擔，對大家的心理預(yù)期的影響也很大。

此外，由于人口結(jié)構(gòu)的變化，90后、00后的年輕人，他們對房子的心理預(yù)期，也跟老一代不一樣。因為他們上面老人特別多，如果將來老人都不在了，其實房子是多的。20年以后，可能不少00后會繼承幾套房子，他們的預(yù)期變化也會使買房的沖動降低。

當然，社會穩(wěn)定不穩(wěn)定，政策管制與否，經(jīng)濟是不是有波動，等等，都會影響到預(yù)期。

如果預(yù)期特別不好，住宅市場的擴張就會受限制；如果心理預(yù)期特別好，市場還會增長。

其實，從某種意義上說，大家對待財富的心思跟養(yǎng)孩子是一樣，就三件事：

第一，這孩子是不是我的？孩子是我的，我就好好養(yǎng)；如果是隔壁老王的，不僅不能好好養(yǎng)，還得跟老王對著干。這個錢是自己的，那就想辦法讓它增加，讓資產(chǎn)增值。

第二，要讓自己的孩子快速成長，讓孩子去更好的學(xué)校，接受更優(yōu)質(zhì)的教育。同樣，著眼于成長，人們也希望把財富放在一個有成長，有增長的地方。

第三，要有良好的流動性。比如說，孩子在某地工作，萬一當?shù)赜幸咔?，或者有?zhàn)爭了，打一個電話，讓孩子趕緊跑，趕緊回家，孩子就順利回來了，那叫有流動性。如果一個地方?jīng)]機場，沒鐵路，沒公路，你不可能讓自己的孩子去，因為沒有流動性就沒有安全感。

我們的資產(chǎn)、住宅如果能具備這三條（第一，產(chǎn)權(quán)明確；第二，不斷升值；第三，交易很流暢，有流動性），心理預(yù)期就會很好，住宅市場就會不斷活躍，會有增長。

如果這三個預(yù)期都破壞了，比如說，這房子是不是我的不知道，還漲不漲價不知道，能不能賣掉也不清楚，住宅市場就不太可能好。

比如說，根據(jù)貝殼的數(shù)據(jù)，現(xiàn)在一套房掛出來沒有11個月是賣不掉的。我們知道，好的時候，3個月就能賣掉，現(xiàn)在要11個月，那還買房干嘛，萬一急用錢，這不就瞎了嗎？

總之，以上這五件事，制約著我們對住宅的想象空間，影響著房價的大的走勢。

而且這五個因素也決定了，人均GDP到了1萬美金之后，住宅市場會逐漸地減量、減速、減價。為什么老說人均GDP到了1萬美金，因為這是全世界的規(guī)律。

我們也看到，現(xiàn)在很多住宅公司爆雷，出了一大堆問題。事實上，有些有偶然性，但是從房地產(chǎn)，從住宅這個行業(yè)來看，它也有必然性。人過了青春期肯定是不長個了，行業(yè)也如此。

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