近日，兩地房貸利率回升的消息引發(fā)熱議。3月20日，貝殼財經(jīng)記者從石家莊和惠州多家銀行求證到，兩地房貸利率確實在逆勢調(diào)整。其中，石家莊地區(qū)自4月1日起，首套房貸利率從LPR-50BP上升到LPR-20BP，按當前5年期以上LPR利率3.95%計算，該地區(qū)自下月起房貸利率將從當前的3.45%上升至3.75%?；葜莸貐^(qū)則已自3月1日起上調(diào)了首套房貸利率，從3月前的LPR-50BP上調(diào)至當前的LPR-35BP，即從3.45%上調(diào)至3.60%。

多位銀行人士表示，這主要是地方根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制的相關(guān)規(guī)定進行的自主調(diào)節(jié)。各地方根據(jù)當?shù)胤績r變化對房貸利率進行調(diào)整。如石家莊地區(qū)房價環(huán)比、同比均已經(jīng)連續(xù)三月上漲，因此該地區(qū)房貸利率回調(diào)至全國房貸利率下限水平。

“即便是有所上調(diào)，這些城市房貸利率仍保持較低水平。這不意味著政策就此轉(zhuǎn)向。”招聯(lián)首席研究員董希淼預(yù)計，其他城市是否跟進還需要看各地房地產(chǎn)市場變化而定。從大趨勢上來看，未來房貸利率總體仍有下行空間。

房價連漲三月

石家莊4月1日起上調(diào)利率上海、西安暫未變化

“我行已經(jīng)收到了通知，自4月1日起將上調(diào)房貸利率?！笔仪f地區(qū)某國有銀行個貸工作人員告訴貝殼財經(jīng)記者，首套房貸利率將上調(diào)30個基點至從當前的3.45%上調(diào)至3.75%。不過，現(xiàn)在該行還可以申請到3.45%的優(yōu)惠首套房貸利率。

該工作人員告訴記者，該地區(qū)首套房貸利率已經(jīng)在3.45%這一水平上停留了近1年。近幾天在房貸利率上漲消息的影響下，該行申請貸款的規(guī)模有所增多?！疤焯旒影酁榭蛻魻幦≥^低利率”成了她近期工作的第一要務(wù)。

石家莊地區(qū)的另一家國有銀行工作人員亦告訴貝殼財經(jīng)記者，該行也將于4月1日起執(zhí)行最新的房貸利率。本次調(diào)整主要是由于近期石家莊地區(qū)房價連續(xù)三個月同比、環(huán)比均有所上漲，因此該地區(qū)是根據(jù)首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制相關(guān)規(guī)定進行的調(diào)整。

去年1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，并規(guī)定對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限；而如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應(yīng)自下一個季度起，恢復(fù)執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)”，自去年12月至今年2月份，石家莊地區(qū)新建商品住宅銷售價格同比、環(huán)比指數(shù)均超過100，這意味著該地區(qū)已連續(xù)三個月上漲，符合首套房貸利率下限回調(diào)的條件。

此外，據(jù)貝殼財經(jīng)記者統(tǒng)計，在70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格連續(xù)三個月同比、環(huán)比均有所上漲的城市中，除了石家莊之外，還有上海和西安兩地。但這兩地的多家銀行均向貝殼財經(jīng)記者表示，目前暫未收到首套房貸利率上調(diào)的相關(guān)通知。

貝殼財經(jīng)記者了解，上海地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-10BP，即3.85%；而西安地區(qū)首套房貸利率最低為LPR-20BP，即3.75%。有業(yè)內(nèi)人士指出，這兩地不屬于低于全國房貸利率下限水平的情況，因此也就不必跟隨上調(diào)。

因地制宜主動回調(diào)

惠州小幅上調(diào)房貸利率仍低于全國房貸利率下限水平

3月20日，貝殼財經(jīng)記者通過惠州當?shù)劂y行獲悉，該地區(qū)確已自3月起，將首套房貸利率從LPR-50BP回調(diào)至LPR-35BP，即從3.45%回調(diào)至3.6%。但這一利率水平仍低于LPR-20BP的全國房貸利率下限水平。

值得注意的是，惠州地區(qū)的房價并未如石家莊地區(qū)連漲三月。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，惠州地區(qū)僅在今年2月時，新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比恢復(fù)到100.0，但同比仍在100以下。這意味著2月份新建商品住宅銷售價格與上月持平，并已開始企穩(wěn)。

有惠州地區(qū)銀行人士告訴貝殼財經(jīng)記者，本次惠州主動調(diào)整，是廣東省相關(guān)自律機制的統(tǒng)一調(diào)整安排。

董希淼表示，惠州等地房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，根據(jù)當?shù)氐南嚓P(guān)情況回調(diào)房貸利率屬于常規(guī)操作，發(fā)揮地方“因地制宜”的房貸利率政策調(diào)節(jié)作用，符合差別化住房信貸政策的原則。如果未來惠州地區(qū)房價持續(xù)企穩(wěn)，或還會有相應(yīng)調(diào)節(jié)動作。

事實上，住房貸款利率形成了“三層定價機制”：一是全國層面，央行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，地方政府在全國性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮客戶資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。

此外，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，惠州上調(diào)房貸利率15個基點，說明二季度房貸利率政策或有一些新變化，“拼低價”的情況或?qū)⒉粡?fù)存在，但是“較低”的利率仍會保留。

其他城市會不會跟進？

“不會有太多城市跟進”房貸利率下行或仍是大趨勢

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，目前全國各重點城市中，低于“LPR-20BP”全國首套房貸利率下限的城市包括但不限于南京（LPR-30BP）、合肥（LPR-30BP）、重慶（LPR-30BP）、武漢（LPR-40BP）、鄭州（LPR-50BP）、天津（LPR-40BP）、昆明（LPR-35BP）。

在這上述城市中，僅有天津、昆明地區(qū)新建商品住宅銷售價格環(huán)比連續(xù)兩個月上漲，但目前均未有房貸利率調(diào)整的消息出現(xiàn)。

嚴躍進認為，石家莊和惠州打響了房貸利率上漲的“第一槍”，具有信號意義。這說明長達近三年的寬松政策效果顯現(xiàn)。政策是跟著市場形勢做調(diào)整的，總體上房貸政策依然會保持寬松的走向，房企和購房者等需要密切關(guān)注相關(guān)城市的政策新動向，積極主動調(diào)整策略。

不過，多位銀行分析人士認為，在樓市仍有待進一步復(fù)蘇之時，未來不會有太多城市跟進主動上調(diào)房貸利率，因此總體影響不大。

東方金誠首席宏觀分析師王青認為，2024年政策面的重點之一是要推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)軟著陸，其中適度降低居民房貸利率是關(guān)鍵一招。他預(yù)計，接下來除了作為居民房貸利率定價基礎(chǔ)的5年期以上LPR報價會持續(xù)下調(diào)外，監(jiān)管層還將通過下調(diào)首套房貸和二套房貸利率下限等方式，進一步推動居民房貸利率下行。

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