時(shí)隔僅四個(gè)月，萬(wàn)科再次遭遇股債雙殺。

但就在市場(chǎng)普遍認(rèn)為萬(wàn)科將陷入困境之際，萬(wàn)科不僅如期償還了部分債務(wù)，更有傳言12家銀行將為萬(wàn)科籌資800億元。這一消息使得萬(wàn)科的H股股價(jià)一度飆升10.33%，A股也上漲了5.71%，同時(shí)，“20萬(wàn)科08”和“22萬(wàn)科05”等多只債券的漲幅也超過(guò)了5%。

盡管在前一天的3月11日晚間，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪就給萬(wàn)科潑了一盆冷水，宣布撤銷(xiāo)萬(wàn)科的Baa3（投資級(jí)別的最低評(píng)級(jí)）發(fā)行人評(píng)級(jí)，授予Ba1的公司家族評(píng)級(jí)。

在穆迪的信用等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中,“Ba”代表具有投機(jī)性質(zhì)的因素，反映不能保證將來(lái)的良好狀況，一旦經(jīng)濟(jì)情況發(fā)生變化，還本付息能力將削弱。因此,業(yè)內(nèi)也將“Ba”戲稱(chēng)為“垃圾級(jí)”。

引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂的主要是萬(wàn)科的非標(biāo)債問(wèn)題，鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科多起非標(biāo)融資存在模糊周期的現(xiàn)象。

然而在3月15日，萬(wàn)科迎來(lái)了一筆重要的資金支持。根據(jù)萬(wàn)科公告，第一大股東深鐵集團(tuán)計(jì)劃通過(guò)戰(zhàn)略配售認(rèn)購(gòu)中金印力消費(fèi)REIT，認(rèn)購(gòu)額不超該基金總額的30%，據(jù)悉，該REIT估值為39.59億元，深鐵認(rèn)購(gòu)額或達(dá)10億元。

但這起資金籌集只能解決萬(wàn)科當(dāng)前問(wèn)題的一部分，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)部挑戰(zhàn)，萬(wàn)科又能否全面擺脫困境呢?

多起非標(biāo)債務(wù)可提前行權(quán)，

今年或超過(guò)43億元

引起本輪風(fēng)波的主角是多家險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)，其中談?wù)撟疃嗟氖切氯A人壽旗下的新華資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱(chēng)“新華資產(chǎn)”）。

值得關(guān)注的是， 萬(wàn)科高層正在積極與新華資產(chǎn)、太平保險(xiǎn)等多家險(xiǎn)企溝通，希望就這些銀行機(jī)構(gòu)以外的其他機(jī)構(gòu)提供的非標(biāo)融資找到更加靈活的處理方式。

但通過(guò)對(duì)比新華保險(xiǎn)和萬(wàn)科公布的數(shù)據(jù)，鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科在公布相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)并未公布融資項(xiàng)目的周期條款細(xì)則，一些期限長(zhǎng)達(dá)10年甚至15年的非標(biāo)融資，三年就可以行權(quán)。

根據(jù)萬(wàn)科發(fā)布的2023年度第四期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，截至2022年末發(fā)行人金額排名前十的非傳統(tǒng)融資明細(xì)表，涉及新華資產(chǎn)、平安銀行、泰康資產(chǎn)、中原信托和中誠(chéng)信托等多家金融機(jī)構(gòu)，金額合計(jì)253.82億元。其中，新華資產(chǎn)的融資項(xiàng)目共有5期，涉及的總金額約為97.82億元。

這些融資項(xiàng)目的到期日各不相同，最早一筆到期的借款起始于2019年12月5日，金額為26.25億元，利率為4.6%，終止日為2024年12月25日。其余四期中，有兩期將于2025年12月10日到期，另外兩期則要到2031年12月31日才到期。萬(wàn)科與新華資產(chǎn)之間的債務(wù)關(guān)系似乎并非如傳言所說(shuō)那樣緊迫。

但這些公布的到期日并不一定能真實(shí)反映這些融資項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作期限。

鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》了解到，萬(wàn)科所涉及的多起非標(biāo)融資項(xiàng)目，其實(shí)際運(yùn)作期限可能比對(duì)外公布的期限要短得多。

以上述募集說(shuō)明書(shū)公布的萬(wàn)科與新華資產(chǎn)之間的一筆15.77億元的債券為例，生效時(shí)間為2021年12月29日，萬(wàn)科公布的到期日期是2031年。但實(shí)際上，根據(jù)新華資產(chǎn)母公司新華人壽保險(xiǎn)股份有限公司公布的數(shù)據(jù)顯示，自投資資金劃撥日起滿(mǎn)3年的對(duì)應(yīng)日，受托人新華資產(chǎn)和融資主體萬(wàn)科都有權(quán)選擇提前行權(quán)。因此，這筆看似長(zhǎng)期的債券投資，實(shí)際上可能在2024年12月29日就提前結(jié)束。

在萬(wàn)科公布的新華-萬(wàn)科昆明不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃（1）、（2）期中，也發(fā)現(xiàn)了類(lèi)似的情況。這兩項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃，其登記的產(chǎn)品規(guī)模分別達(dá)到了11億元和26億元，盡管其最長(zhǎng)投資期限皆為10年。然而，根據(jù)新華人壽所公布的信息，這兩筆融資存在一個(gè)特殊的條款：在投資期限滿(mǎn)2年以及之后的每一年，受托人新華資產(chǎn)和融資主體萬(wàn)科都可以經(jīng)過(guò)協(xié)商一致，選擇將投資期限延長(zhǎng)1年。

萬(wàn)聯(lián)證券投資顧問(wèn)屈放向鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》表示，提前行權(quán)的協(xié)議在行業(yè)中可能并不算普遍現(xiàn)象，但在這個(gè)特定的環(huán)境下，這有助于降低投資方的風(fēng)險(xiǎn)敞口。但這使得那些看似具有長(zhǎng)期穩(wěn)定性的債務(wù)實(shí)際上可能隨時(shí)面臨提前償付的風(fēng)險(xiǎn)。

“在目前還款壓力較大的情況下，萬(wàn)科也希望能夠有相對(duì)寬松的環(huán)境，同時(shí)非標(biāo)債務(wù)有較大的可討論空間”，對(duì)于萬(wàn)科為何沒(méi)公布非標(biāo)融資還款細(xì)節(jié)，屈放進(jìn)一步表示。

上海德禾翰通律師事務(wù)所管理合伙人邱文宇在接受鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》采訪時(shí)透露，融資合同需要披露到什么程度，沒(méi)有很明確的要求，尤其是提前行權(quán)或者觸發(fā)違約的條款，通常約定都比較復(fù)雜，完整披露的確實(shí)比較少。

鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》根據(jù)公開(kāi)信息不完全統(tǒng)計(jì)，今年面臨到期，以及讓保險(xiǎn)公司可以行使提前行權(quán)債權(quán)金額或超過(guò)43億元，涉及泰康-萬(wàn)科7號(hào)基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃、泰康-萬(wàn)科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃1期、新華-萬(wàn)科南昌債權(quán)投資計(jì)劃、新華-萬(wàn)科物流基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃（3 期）等。

但接下來(lái)萬(wàn)科要面對(duì)的遠(yuǎn)不止這些債務(wù)。

大股東馳援，

萬(wàn)科真實(shí)債務(wù)情況幾何？

盡管萬(wàn)科獲大股東馳援，萬(wàn)科依舊面臨著沉重的債務(wù)壓力。

鳳凰網(wǎng)《風(fēng)暴眼》梳理資料發(fā)現(xiàn)，未來(lái)一年對(duì)于萬(wàn)科而言，將是一個(gè)充滿(mǎn)挑戰(zhàn)的“關(guān)鍵年”。在這一年里，公司將面臨境內(nèi)外債務(wù)的集中到期，迎來(lái)前所未有的償債高峰。

拿債券來(lái)說(shuō)，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至3月14日，萬(wàn)科境內(nèi)債券余額為640.16億元，境外債務(wù)總額在25.95億美元，如果按照最新匯率換算，合計(jì)國(guó)內(nèi)外債務(wù)規(guī)模約826億元。

僅2024年，萬(wàn)科就面臨三筆境外債務(wù)的到期兌付。除了已經(jīng)于3月11日到期并成功兌付的6.3億美元中期票據(jù)外，還有兩筆總金額約為57.5億元債務(wù)即將到期。

其中，一筆是2019年發(fā)行的6億美元票據(jù)，票面利率為4.2%，到期日為6月7日；另一筆則是2021年發(fā)行的人民幣票據(jù)，規(guī)模為14.45億元，票面利率為3.45%，到期日為5月25日。這使得2024年上半年，萬(wàn)科的債務(wù)壓力尤為突出。

與此同時(shí)，萬(wàn)科在國(guó)內(nèi)的債務(wù)壓力同樣不容忽視。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，萬(wàn)科在未來(lái)一年內(nèi)到期的國(guó)內(nèi)債券余額竟高達(dá)251.05億元，其中僅在2025年2月份，需兌付的金額便達(dá)到了51.49億元。

倘若將非標(biāo)債務(wù)和即將到期的94.07億元供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品也計(jì)算在內(nèi)，萬(wàn)科在未來(lái)一年內(nèi)所需償還的債務(wù)總額有可能超過(guò)445億元。對(duì)于任何一家企業(yè)而言，短期內(nèi)面臨如此龐大的償債規(guī)模都是一項(xiàng)艱巨的挑戰(zhàn)，更何況萬(wàn)科目前手中的現(xiàn)金流并不充裕。

截至2023年三季度末，萬(wàn)科賬面上顯示的可用資金約為1037億元，這一數(shù)字看似龐大，足以覆蓋公司未來(lái)一年內(nèi)的債務(wù)規(guī)模。然而，房企的資金并非全部可以自由調(diào)動(dòng)，其中很大一部分需要受到嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。

實(shí)際上，萬(wàn)科在2023年11月就曾明確表示，在扣除預(yù)售監(jiān)管資金后，公司實(shí)際可自由調(diào)度的資金將銳減至約600億元。這無(wú)疑加大了公司的償債壓力，讓外界對(duì)萬(wàn)科的財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生了更多的擔(dān)憂。

隨著償債高峰日益迫近，萬(wàn)科已經(jīng)迅速采取行動(dòng)，力圖通過(guò)多渠道緩解資金壓力。比如，從1月以來(lái)，萬(wàn)科明顯加快了資產(chǎn)處置的步伐：不僅成功將深圳高新投6.16%的股權(quán)出售給了深投控，還將上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%的股權(quán)以七折價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了領(lǐng)展。此外，萬(wàn)科也正在積極籌劃出售旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓的部分股權(quán)。
 

除了積極盤(pán)活資產(chǎn)、回籠資金外，有媒體報(bào)道，萬(wàn)科高層還在與多家險(xiǎn)企緊密溝通，尋求更為靈活的債務(wù)策略，以期優(yōu)化債務(wù)配置，減輕短期償債負(fù)擔(dān)。此外，公司銷(xiāo)售步伐也在加快，僅在2024年頭兩個(gè)月，便已成功簽訂銷(xiāo)售面積225.5萬(wàn)平方米的合同，累計(jì)銷(xiāo)售金額高達(dá)334.7億元。根據(jù)中指研究院，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別位列2024年1-2月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一名和第二名。

但壓力依然很大，在房屋去化預(yù)期趨勢(shì)整體下滑過(guò)程中，萬(wàn)科今年1-2月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比下滑43.03%。

要活下去的萬(wàn)科，正與時(shí)間展開(kāi)激烈的競(jìng)逐，沒(méi)有刀光劍影，沒(méi)有硝煙彌漫，只有滴答作響的時(shí)鐘提醒著萬(wàn)科，即將進(jìn)入生死搏擊的關(guān)鍵時(shí)刻。

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