果然，房價又要暴漲了，牛市又要啟動了！

這話可不是我說的話，而是朋友圈那些中介，抖音上那些房產(chǎn)自媒體說的。

老讀者應(yīng)該都知道了，我這兩年一直都有改善一套新房的打算，但是卻遲遲沒有下手，所以，加了一大堆中介。

這樣也有好處，但凡有點風吹草動，我是第一個知道。

一共有四條。

1，下調(diào)首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。

2，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

3，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

4，央行設(shè)立3000億保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年，可展期4次。

發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

銀行再向地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房。

銀行按照自主決策、風險自擔原則發(fā)放貸款，人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

這也就是咱們俗稱的國家隊出手，回購房子了。

四條新政，一條條的來分析。

咱們先看降首付。

首套房首付最低15%，二套房25%。

兩年前，買房的時候至少還需要三成首付，300萬的房子，首付就要90萬，還另外需要契稅，裝修保證金，還有物業(yè)費啥的，雜七雜八的，想要拿房子，你得準備100萬。

可是后來，兩成首付來了。

現(xiàn)在，又變成了15%。

還是以300萬總價的房子來舉例，首付45萬，你只要準備50多萬就能拿房子了，比之前少了一半呢。

大大降低了你上車的門檻。

當然了，這一條降低首付的利好只適用于少部分人，現(xiàn)在著急買房，但手頭錢又不夠，可是催的又緊，只能咬著牙硬上的那種。

或者是現(xiàn)在手上沒啥錢，但未來預(yù)期收入很好，工作很穩(wěn)定的那種，其實等個兩年也能買，但我現(xiàn)在著急啊，想著要不現(xiàn)在直接低首付先上車吧？

不過，我倒是要給你們算一筆賬。

還是以那套300萬的房子舉例，你可以把你想買的房子總價套入我這個公式里面，也同樣適用。

咱們分兩種情況：三成首付和15%首付。

三成首付，90萬拿出來，貸款210萬，很多人還會用到一部分公積金，公積金+商貸這種混合模式。

公積金今天剛降的，5年以上首套房2.85%，而商業(yè)貸款各地政策不一樣，基本在3.9%左右，最低的能到3.25%，不過今天也發(fā)政策了，說了下不設(shè)限，各地可以自行決定。

所以咱們?yōu)榱私y(tǒng)計方便，平均就按3%來計算，這個數(shù)字應(yīng)該是很多人都夢寐以求的。

于是，三成首付，90萬拿出來，貸款210萬。

房貸有兩種方式，等額本息和等額本金。

等額本息的話，30年一共需要還款3187326.49，大數(shù)就是318萬，利息是108萬，每月還款8800。

如果是等額本金，月還款是遞減的，這樣就沒有列舉的必要了，利息自然就會少一點，總還款304萬，利息是94萬7。

那么，如果是15%的首付呢？

300萬的房子，45萬拿出來，貸款255萬。

等額本息，30年總還款387萬，利息132萬，，每月還款10750。

等額本金，30年總還款370萬，利息115萬。

以上的結(jié)果都是通過房貸計算器算出來的，大家可以自行百度，幾秒鐘就能算出來。

所以總結(jié)一下，300萬的房子，按照平均3%的利息計算，3成首付降到15%，你需要多還24萬或者是20萬3千。

也就是說，你買房的時候，看上去少出了45萬，壓力沒那么大了，可實際上，30年后，你需要多還20多萬。

這還只是3%的平均利息啊，你要是3.2%，3.5%，那你利息要還的更多。

更重要的是，如果你是三成首付買的，90萬首付，雜七雜八費用加起來100萬，算上你30年總還款，如果按等額本息來算，318萬。

那么，你一共為這套房子花了418萬。

30年后，你這套房300萬的房子，只要能值418萬以上，你就不虧。

可如果你是15%首付買的呢？

45萬首付，55萬拿房，30年總還款，同樣是等額本息387萬。

你一共花了442萬。

300萬的房子，你得賣到442萬以上，你才不虧。

這里討論的還只是三成首付和15%首付的區(qū)別。

如果你增加首付比例到四成，甚至五成。

那么你為這套房子的總花費將更少，因為你的利息變少了，所以數(shù)年之后，你再打算出手賣掉這套房子的時候，你就不會那么心疼。

除非你相信它在未來所帶來的增值屬性。

換句話說，除非你相信你買的房子以后必漲，要不然還是別上杠桿了，別一不小心月供都還不上，到時候連房子都被銀行收走。

之所以計算了這么多，就是想告訴大家一個道理，這段時間肯定會有很多售樓處打出只需xx萬就能上車的廣告語。

您可千萬要謹慎，千萬別動心了，不然以后有你后悔的。

而且低首付還有一點不好，就是你以前買的房子虧了幾十萬，你雖然心疼，但你覺得以后總會漲回來的。

可是現(xiàn)在，如果這房子跌個幾十萬，你回家一算，好家伙，我這首付都給跌沒了，那這房子我還要不要了？

所以，千萬要理性，量力而為。

第二第三條可以放在一起說，就是貸款利率的問題。

商業(yè)貸款現(xiàn)在全面取消下限，各地可以自行決定，下不封底。

但這并不是說，各地就可以隨便制定了，給你弄個1%的利率出來。

這是不可能的。

因為這里面有一個最重要的問題就是銀行的息差。

貸款利率-存款利息=息差。

銀行的業(yè)務(wù)有一多半以上都是房貸，而居民房貸也被銀行視作最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，相當于沒啥風險，躺著可以賺錢的那種。

大不了你斷供，我收房子唄，我還有一套房子。

所以，銀行最想要的就是房貸業(yè)務(wù)，但是也不可能無限低。

去年上市銀行的凈息差平均是1.69%。

那么現(xiàn)在各地的房貸前面也說過，基本上是3.9%左右，最低的能到3.25%。

有人一看，就說那銀行直接拿出1%的息差出來不就行了，給我們把房貸利率打到2字頭。

我可以明確告訴你，這是不可能的。

因為每一家銀行都有壞賬率，考慮到這些東西，所以凈息差的安全線最低是1.6%，要不然銀行就得出問題。

所以，銀行最多也只能從1.69%降到1.6%，大概給你0.1%的空間。

也就是說，房貸利率全國最低最低就是3.15%，再低就不可能會有了。

除非后面存款利率再降。

至于公積金利率下調(diào)0.25%。

5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%。

5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

這主要就是因為商業(yè)貸款利率在降，所以公積金也得跟上，要不然有沒啥優(yōu)勢了。

聊到這，其實您也看出來，前面三條就是首付和利率的問題。

想買房的你，能給你省錢嗎？

能，但很有限，三十年也就十幾萬的樣子吧。

對于剛需的不能再剛需的人來說，那是利好，屬于撞大運了。

而對于在岸上觀望的大多數(shù)人來說，還不足以心動。

最后，就是第四條，國家隊出手開始回購房子了。

但這里面有幾個要點，希望大家格外注意。

1，此次針對的對象是誰呢？

新聞上說的是：“地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作配套型或配租型保障性住房?！?/span>

那么你猜他們收購的商品房是國有房企的，還是民營房企的呢？

當然是國有房企了。

要不然那就是國有資產(chǎn)流失，咱們這么說吧，銀行出錢把恒大賣不動的房子全都給買下來了。

你看到這條新聞你什么感受，你噴不噴？

你會不會懷疑這里面有利益輸送呢？

所以，國家隊出手回購的一定是國有房企的房子。

那么民營房企，該暴雷的還是得暴雷的，不能碰的還是不能碰，他們的日子一樣難過。

2，雖然外界之前統(tǒng)計過，全國存量房產(chǎn)的盤子大概是7-8萬億。

有人就覺得，這3000億再貸款，就算加上銀行發(fā)放的60%，只不過能帶動5000億，和大盤還相差甚遠。

可實際上，這7-8萬億的存量房產(chǎn)里面，有一半是寫字樓和商鋪。

大家可以看看這幾年有多少商鋪和寫字樓空置的，投資商鋪或者寫字樓的，全都虧到姥姥家去了。

如果除去這部分，面對居民的存量住房只有3-4萬億，這里面再去掉民企的那些份額，所以這5000億真的可以解決很多問題了。

這一條政策，我也認為是最重要的一條，期待看后續(xù)的效果。

對了前幾天統(tǒng)計各地房價的帖子留言攢的差不多了，大家可以點進去再看一下，作為一個參考。

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