2024新財富500創(chuàng)富榜昨天揭曉?！巴踅×滞跛悸敻缸又鼗貏?chuàng)富榜前十”的話題，今天沖上微博、百度熱搜。

有很多讀者關(guān)心，為何萬達不斷瘦身，王健林父子還有1408億元資產(chǎn)？這些資產(chǎn)是怎樣計算出來的？新財富且詳加解析。

3200億，1700億，1000億：

核心資產(chǎn)遭遇估值難題

如何準(zhǔn)確甄別王健林家族的資產(chǎn)，確實是一大難題。

提起王健林，其最知名的資產(chǎn)，是分布于全國的萬達商業(yè)廣場。然而，這些資產(chǎn)如何定價，需要通過市場化的交易，尋找可靠的錨點。

但是，最近半年之間，我們卻通過三起交易，觀察到這些資產(chǎn)有三個估值口徑，差異還非常顯著。

第一起交易，是2023年12月，永輝超市（601933）公告稱，公司向大連御錦貿(mào)易有限公司出售所持有的3.89億股大連萬達商管股份，占大連萬達商管總股本的1.43%，轉(zhuǎn)讓價格為45.3億元。大連御錦由王健林密友孫喜雙控制。雙方約定該轉(zhuǎn)讓款將分8期支付。

以此觀察，則該次交易中，對大連萬達商管的估值為3168億元（45.3/1.43%）。

第二起交易，是2023年12月，碧桂園公告稱，將所持有的珠海萬達商管1.79%的股權(quán)全部出售，合計對價約為30.685億元，買方則為承擔(dān)對賭回購義務(wù)的王健林。出售款項將分三次支付，分別為6.57億元、0.36億元及23.75億元。

這意味著，該次交易中，對珠海萬達商管的估值為1714億元（30.685/1.79%）。

第三起交易，是2024年3月30日，太盟投資集團、中信資本、Ares Management旗下基金（簡稱“Ares”）、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司、穆巴達拉投資公司在大連簽署投資協(xié)議，聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司（簡稱“新達盟商管”）投資約600億元，合計持股60%，大連萬達商管持股40%。

而據(jù)萬達方面介紹，新達盟商管為新設(shè)立的控股公司，其子公司為珠海萬達商管。

如果以此為口徑，則意味著，新達盟乃至珠海萬達商管的估值僅為1000億元。那么，大連萬達商管所持珠海萬達商管40%的股權(quán)，估值只剩400億元。

在確定王健林資產(chǎn)的時候，這接二連三的大消息可真是讓人懷疑自己的閱讀理解能力，恨不能回高中再讀語文和數(shù)學(xué)。

那么，這三個估值，3200億，1700億，1000億，以及其對應(yīng)的大連萬達商管、珠海萬達商管、新達盟商管三個不同主體，哪一個更適合用來評估王健林的真實資產(chǎn)呢？

大連萬達商管：凈資產(chǎn)3000億元，

控制權(quán)居于上層，成為資產(chǎn)評估主體

我們首先需要厘清的，是各個不同的“萬達商管”主體之間的關(guān)系。

先簡單復(fù)盤下王健林家族控制的旗艦企業(yè)的變遷歷史。這當(dāng)然也是我們歷年評估其資產(chǎn)的主要依據(jù)。

2014年12月，萬達商業(yè)（03699.HK，已退市）在港股敲鐘，募資288億港元，成為香港當(dāng)年最大的IPO。按48港元/股的發(fā)行價計算，萬達商業(yè)的發(fā)行市值為2148億港元，是僅次于西蒙地產(chǎn)（SPG）的全球第二大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商。

這時的萬達商業(yè)，業(yè)務(wù)由三大業(yè)務(wù)板塊組成：開發(fā)及銷售商業(yè)及住宅物業(yè)；開發(fā)、租賃及管理持作長期投資的商業(yè)物業(yè)；開發(fā)及經(jīng)營酒店。

以2015年為例，萬達商業(yè)的1242億元營收中，物業(yè)銷售收入占比達到82.5%，物業(yè)租賃及管理收入只占10.9%，酒店經(jīng)營收入占比為4%。因此，從收入結(jié)構(gòu)看，萬達商業(yè)當(dāng)時主要是一家地產(chǎn)開發(fā)公司。

2016年年中，王健林對于港股只肯給予萬達商業(yè)5倍市盈率非常不滿，以52.8港元/股的價格對其進行了私有化，退市時，萬達商業(yè)的整體估值達2128.7億元人民幣。

而王健林當(dāng)時持有萬達商業(yè)54.26%的股權(quán)，這部分持股的市值為1155億元。這也構(gòu)成了他的主要資產(chǎn)。

此后，萬達商業(yè)經(jīng)過復(fù)雜的變換及增資擴股后，形成了以珠海萬達商管為上市主體、王健林通過萬達集團控制大連萬達商管、大連萬達商管再控制珠海萬達商管的四層控制關(guān)系。

其中，擬上市的珠海萬達商管，主要為輕資產(chǎn)的商業(yè)運營業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)萬達廣場的運營管理。而萬達廣場、配套住宅、酒店、寫字樓等重資產(chǎn)，則留在大連萬達商管體內(nèi)。

也就是說，大連萬達商管將各地萬達廣場等固定資產(chǎn)的所有權(quán)留在了自己體內(nèi)，而將高毛利、輕資產(chǎn)的萬達廣場運營管理業(yè)務(wù)，分拆給了珠海萬達商管。

近年，一直出現(xiàn)在上市遞交報表、回購、對賭等各種新聞漩渦里的，正是珠海萬達商管。

除了服務(wù)于母公司大連萬達商管直接開發(fā)持有的萬達廣場，珠海萬達商管也在盡力向獨立第三方商業(yè)項目進行外拓，輸出萬達廣場店品牌和管理經(jīng)驗。截至2023年11月，其共運營494個商業(yè)中心，其中包括大連萬達商管旗下的290個，以及第三方的204個。

這也就清楚了，為何同樣在2023年12月，在永輝超市和孫喜雙的交易中，大連萬達商管的對價是3200億元，而在碧桂園與王健林的回購中，珠海萬達商管的交易對價則是1700億元，這兩個數(shù)據(jù)并不矛盾。

及至2024年3月，太盟投資的單偉建組團中東土豪600億元馳援后，又搭建了一層全新的中間持股平臺新達盟商管，以此持有珠海萬達商管。

不過，由于大連萬達商管在新達盟商管中的持股比例下降至40%，王健林也就間接失去了對珠海萬達商管的控制權(quán)。

厘清這幾大主體的關(guān)系，今天的議題——王健林的資產(chǎn)究竟采用哪個主體估算，也就比較清楚了：應(yīng)當(dāng)是仍由王健林家族掌握、擁有各地萬達廣場的大連萬達商管；而不是由太盟投資等財團控制、負(fù)責(zé)這些萬達廣場運營管理的珠海萬達商管及其上層公司新達盟商管等。

那么，大連萬達商管又價值幾何呢？

我們繼續(xù)追蹤發(fā)現(xiàn)，在這幾起交易中，處于控制權(quán)上層的大連萬達商管，2023年仍正常發(fā)債。以其公布的財務(wù)數(shù)據(jù)來測算，截至2023年末，大連萬達商管的總資產(chǎn)為6089億元，負(fù)債為3041億元，凈資產(chǎn)為3082億元，歸母凈資產(chǎn)為3010億元。

而在大連萬達商管里，王健林、王思聰父子通過萬達集團持股46.08%，因此，其在萬達商管里的持股市值約為1387億元。

這也是從市場中可以辨認(rèn)出的王健林家族的核心資產(chǎn)了。

賣，賣，賣！

王健林重回創(chuàng)富榜前十，之所以沖上熱搜，或與王健林這些年的極限奔波、削瘦的臉頰有些沖突感。

此前，王健林父子是新財富500創(chuàng)富榜上奪冠歷史紀(jì)錄的創(chuàng)造者，直至今年被鐘睒睒追平。

2010年，王健林以400億元持股市值，首次晉升500創(chuàng)富榜第一名。此后，直到2020年，其一直位居前十，更在2012、2016、2017年三度登頂。

但眼下，圍繞著他們的，更多的是資產(chǎn)出售、失去控制權(quán)、引入戰(zhàn)投等各類紛繁的消息。

王健林即使2017年就開啟了出售文旅、酒店等資產(chǎn)的世紀(jì)大交易，但仍險境不斷。在債務(wù)的壓迫下，其不但失去珠海萬達商管的控制權(quán)，還陸續(xù)出讓了美國AMC控股、萬達電影（002739）的控制權(quán)。后兩家上市公司本來也是其資產(chǎn)的主要構(gòu)成。

如2017年王健林父子登頂榜首時，持有萬達院線（后更名為“萬達電影”）60%股權(quán)，按萬達電影當(dāng)時630億元市值計算，這塊資產(chǎn)即價值384億元。

2023年7月、12月，王健林為了紓解債務(wù)壓力，陸續(xù)將萬達電影控股股東萬達投資49%、51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給上海儒意影視，40歲的柯利明取而代之，成為萬達電影新的實控人。

2023年末，萬達電影市值跌至284億元，而王健林僅在萬達電影第二大股東莘縣融智里持股74%，以此計算，其持有的萬達電影7.56%股權(quán)（74%*10.21%），市值為21.5億元。

大連萬達集團里，除了萬達商管、萬達文化（主要持有萬達電影），還有些許金融資產(chǎn)，包括萬達金融，萬達小貸等，但即使是相對較為知名、對外披露財務(wù)數(shù)據(jù)的百年人壽，也已變?yōu)樨?fù)資產(chǎn)。

王思聰還有多少錢？

80后青年王思聰，一直是萬達的流量擔(dān)當(dāng)。最近，他還被送上另一條微博熱搜。

有意思的是，王思聰作為最為知名的企二代之一，其主要持有資產(chǎn)已悉數(shù)質(zhì)押給王健林控制的大連萬達集團。

王思聰主要有兩塊資產(chǎn)，一是通過大連合興投資有限公司持有的大連萬達集團2%股權(quán)；二是100%控制的普思資本，這塊也是由王思聰獨立自主操盤的資產(chǎn)。

據(jù)普思資本官網(wǎng)如今披露的信息，其主要投向TMT、消費領(lǐng)域的早期和成長期企業(yè)，累計管理資金規(guī)模超過10億美元，投資超過80個項目，并通過IPO、并購等方式退出超30個項目，且投出多個知名項目，包括美團、得物、笑果文化、瑞爾齒科、360等。

不過，企查查信息顯示，王思聰在2019年5月，將其名下主要資產(chǎn)，包括大連合興157萬股股份、北京普思投資全部股權(quán)等，悉數(shù)質(zhì)押給了大連萬達集團。

這一年發(fā)生了什么？

公開信息顯示，2019年，普思投資及王思聰卷入熊貓互娛投資糾紛，由于王思聰為熊貓互娛的投資人提供了連帶擔(dān)保，導(dǎo)致公司債務(wù)牽扯到個人，其一度被列入被執(zhí)行人名單。

當(dāng)年12月，普思資本發(fā)布聲明表示，普思投資與熊貓互娛的數(shù)十位投資人全部達成協(xié)議，所有投資人都得到了賠償，熊貓互娛近20億元巨額投資損失全部由普思投資及實控人自己（即王思聰）承擔(dān)。

這一結(jié)果與王思聰質(zhì)押資產(chǎn)之間有無關(guān)系，外人不得而知，但從質(zhì)押這一舉動本身來看，親父子明算賬，王家的管理風(fēng)格可見一斑。

由于王思聰?shù)闹饕Y產(chǎn)已質(zhì)押給大連萬達集團，因此，最終，我們對王健林王思聰資產(chǎn)的核算只有兩塊，大連萬達商管（1387億元）、萬達電影（21.5億元），合計1408億元，這父子二人以此躋身今年的創(chuàng)富榜前十名。

王氏父子仍存隱憂

然而，王健林父子并非高枕無憂。其需要面對的核心問題依然有兩個。

其一，珠海萬達商管何時實現(xiàn)上市，以何種價格，在何地上市？

其二，王健林對大連萬達商管的控制權(quán)，是否會受到?jīng)_擊？

太盟投資攜中東財團馳援600億元的背后，是珠海萬達商管資產(chǎn)包的估值劇烈下降。

珠海萬達商管此前沖擊上市時，Pre-IPO輪的估值就已達到280億美元，即接近2000億元人民幣。彼時，大連萬達商管持有其70%股權(quán)，持股估值約1400億元。

而經(jīng)過太盟投資這一輪入股，珠海萬達商管的整體估值已跌至1000億元，大連萬達商管在其中持股40%，持股估值更已縮水至400億元。

以此計算，王健林家族的資產(chǎn)直接少了1000億元。

截至2022年末，按在管建筑面積及儲備項目建筑面積計算，珠海萬達商管是中國最大的商業(yè)運營服務(wù)提供商，市場份額為9%。

這1000億元的最新估值，是否與其地位相稱，我們不得而知，但王健林也許沒有太多選擇。

據(jù)珠海萬達商管此前發(fā)布的招股書披露，2021年，大連萬達商管及珠海萬贏與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、太盟投資等投資人簽有對賭協(xié)議，大連萬達商業(yè)及珠海萬贏同意保證珠海萬達商管2021至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元、94.6億元。

若未能達成，大連萬達商業(yè)及珠海萬贏將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份，或向投資者支付現(xiàn)金補償。招股書稱，珠海萬達商管2021年、2022年的實際凈利潤已達到上述目標(biāo)凈利潤的要求。

此外，萬達方面還與投資者簽署了上市進程承諾，即若2023年底之前未能完成上市，投資者可要求按其投資本金加年化8%利息進行回購。

碧桂園的公告中，與王健林達成的回購交易價，或就是據(jù)此條款進行計算。

不過，本次投資人入股新達盟商管，未再設(shè)立業(yè)績目標(biāo)。

在上層的大連萬達商管里，王健林可以騰挪的空間同樣越來越有限。

新財富發(fā)現(xiàn)，大連萬達商管2023年報顯示，其賬面上有4621億元的投資性房地產(chǎn)，但其中3666億元已進行抵押融資。

除了抵押融資，進入2024年，多家萬達廣場易主。一個標(biāo)志性事件就是，在萬達總部所在地北京，大望萬達廣場也拱手讓人了。擁有這一資產(chǎn)的北京萬達廣場實業(yè)有限公司，原本唯一的股東是大連萬達商管，但其如今已不再持股，而由坤華股權(quán)投資合伙企業(yè)、坤元辰興投資管理咨詢有限公司接手。

據(jù)企查查，2023年至今，大連萬達商業(yè)對外轉(zhuǎn)讓了超過25家公司的控制權(quán)，涉及位于北京、上海、廣州、珠海、天津、合肥、湖州、太倉、?？?、西寧等多家萬達廣場。

除了萬達廣場，王健林還在大舉出售資產(chǎn)。如曾出現(xiàn)在007系列等多部大片的英國游艇制造商圣汐國際（Sunseeker International Ltd.）也被擺上了貨架。

11年前，萬達集團以3.2億英鎊收購圣汐游艇公司91.8%的股份，后者是被譽為“海上勞斯萊斯”的世界頂級奢華游艇品牌。據(jù)圣汐游艇CEO安德里亞?弗拉貝蒂(Andrea Frabetti)稱，圣汐游艇在2023年取得了創(chuàng)紀(jì)錄的利潤。

隨著圣汐游艇公司的出售，萬達的海外資產(chǎn)將宣告清空。

目前，大連萬達商管還有61億元人民幣債券，和14億美元債券尚未到期。值得一提的是，2023年，其凈利潤同比下滑32%至85億元，而2024年一季度，凈利潤仍未止跌，再次同比下滑37%。

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