2023年，全國(guó)商品房銷售面積創(chuàng)下近十年以來的新低，百?gòu)?qiáng)房企銷售總額同比下滑超過15%。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌之際，地鐵公司開始坐上牌桌。近日，31家地鐵公司陸續(xù)公布2023年年度報(bào)告。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，已公布年報(bào)的地鐵公司中，有7家公布了房地產(chǎn)開發(fā)收入，其中蘇州軌交、京投公司（北京地鐵母公司）、成都軌交和廣州地鐵2023年房地產(chǎn)開發(fā)收入同比增長(zhǎng)均超過了40%，增幅遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。

有“地鐵公司盈利之王”“最會(huì)搞副業(yè)的地鐵公司”等稱號(hào)的深圳地鐵手握千億貨值土儲(chǔ)，去年房地產(chǎn)開發(fā)收入雖然有所下滑，但仍達(dá)到147億元，對(duì)其整體營(yíng)收的貢獻(xiàn)度超過58%。

近年來，越來越多的地鐵公司加入了“以房養(yǎng)鐵”的隊(duì)伍，濟(jì)南軌交已成為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上持有待開發(fā)土地最多的開發(fā)商之一，廈門地鐵TOD則喊出了2024年“勢(shì)破百億”的口號(hào)。

兩家地鐵公司賣房收入超百億
 

根據(jù)交通運(yùn)輸部數(shù)據(jù)，截至2023年年末，全國(guó)共有55個(gè)城市開通運(yùn)營(yíng)城市軌道交通，運(yùn)營(yíng)里程已超過一萬公里。

近期，31家地鐵公司陸續(xù)公開年報(bào)，據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，有25家地鐵公司去年的營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)，主要原因是地鐵客運(yùn)量大幅增長(zhǎng)，但也有6家營(yíng)收下滑。

這些地鐵公司中，深圳地鐵、京投公司、成都軌交、蘇州軌交、廣州地鐵、青島地鐵、武漢地鐵7家公司公布了其房地產(chǎn)開發(fā)收入。

其中，深圳地鐵和京投公司房地產(chǎn)年?duì)I收超過了百億——2023年深圳地鐵房地產(chǎn)開發(fā)收入達(dá)到147.2億元，京投公司則是113.2億元。此外成都軌交去年的房地產(chǎn)收入是99.9億元，也接近百億，同比增長(zhǎng)了60%。蘇州軌交的房地產(chǎn)開發(fā)收入增幅最高，年?duì)I收為30億元，同比增長(zhǎng)了124%。

廣州地鐵房地產(chǎn)方面的營(yíng)收為24.7億元，同比增長(zhǎng)41%。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)也給部分地鐵公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來了挑戰(zhàn)，例如青島地鐵和武漢地鐵，其2023年房地產(chǎn)開發(fā)收入均同比下滑。尤其是武漢地鐵，去年房地產(chǎn)開發(fā)收入僅為1.8億元，下跌了97%。在2023年全國(guó)商品房銷售面積創(chuàng)近十年以來新低的背景下，蘇州軌交、京投公司、成都軌交和廣州地鐵去年的房地產(chǎn)開發(fā)收入均實(shí)現(xiàn)了40%以上同比增長(zhǎng)，遠(yuǎn)超房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。

上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘認(rèn)為，這四家地鐵公司能夠取得如此成績(jī)，與其多年堅(jiān)持的TOD發(fā)展戰(zhàn)略密不可分，一定程度上也可以看出TOD項(xiàng)目的韌性，其抗周期的能力較強(qiáng)。

TOD模式，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（Transit Oriented Development），指以地鐵、輕軌等公共交通為中樞，建立集工作、商業(yè)、文化、教育、居住為一體的城區(qū)。

目前，許多已開通地鐵的城市都在踐行TOD發(fā)展模式。地鐵的開通，對(duì)沿線房地產(chǎn)項(xiàng)目增值具有明顯促進(jìn)作用，而地鐵公司能預(yù)先知道地鐵的開發(fā)時(shí)間表和線路，進(jìn)而增加所拿土地的附加值，對(duì)地鐵公司來說，介入TOD開發(fā)比傳統(tǒng)房企更有優(yōu)勢(shì)。

去年9月，中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)和發(fā)展城市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開發(fā)利用（TOD）的指導(dǎo)意見》，這是首份全國(guó)層面的TOD政策文件，對(duì)于促進(jìn)各地開展TOD的開發(fā)和實(shí)踐具有重要意義。

地鐵公司踴躍開展“房地產(chǎn)副業(yè)”
 

地鐵造價(jià)高，但作為公共交通工具，票價(jià)又相對(duì)較低，所以總體來說，地鐵運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)并不賺錢，而房地產(chǎn)則成了地鐵公司的重要“副業(yè)”。綜合查看31家地鐵公司2023年年度報(bào)告，除深圳地鐵、申通地鐵、常州地鐵外，大部分地鐵公司總營(yíng)業(yè)收入與總營(yíng)業(yè)成本的差額均為負(fù)數(shù)，若加上政府補(bǔ)貼，歸屬于母公司凈利潤(rùn)才可以轉(zhuǎn)正。

但也有地鐵公司即便算上政府補(bǔ)貼，仍處于虧損狀態(tài)，比如加上政府補(bǔ)貼后蘭州軌交虧損依然達(dá)到6.53億元，佛山地鐵虧損1.19億元，沈陽地鐵虧損0.72億元。為了反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營(yíng)，近年來隨著地鐵開通里程的增加，越來越多的地鐵公司啟動(dòng)“軌道+物業(yè)”的模式，在軌道交通站點(diǎn)上方開發(fā)房地產(chǎn)和物業(yè)。

國(guó)內(nèi)較早這樣操作的是深圳地鐵，得益于房地產(chǎn)開發(fā)投資，深圳地鐵一度被稱為“最會(huì)搞副業(yè)的地鐵公司”，常年處于地鐵公司營(yíng)收榜榜首，也曾是地鐵公司中的“盈利之王”。

深圳地鐵有兩大主要業(yè)務(wù)板塊，一是地鐵、鐵路運(yùn)營(yíng)及管理設(shè)計(jì)；二是“站城一體化開發(fā)”，即房地產(chǎn)開發(fā)，包括住宅、商業(yè)和保障房項(xiàng)目等。2023年深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入251.5億元，其中“站城一體化開發(fā)”板塊實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入147.23億元。盡管因房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟，深圳地鐵的房地產(chǎn)開發(fā)收入同比下降了8.26%，但其對(duì)整體營(yíng)收的貢獻(xiàn)度仍達(dá)到58.5%，超過地鐵和鐵路運(yùn)營(yíng)主業(yè)。

此外，深圳地鐵的盈利水平也較為依賴房地產(chǎn)的情況，去年其地鐵鐵路運(yùn)營(yíng)及設(shè)計(jì)板塊毛利率為-23.06%，而站城一體化開發(fā)板塊毛利率則達(dá)到37.4%。

根據(jù)《深圳市地鐵集團(tuán)有限公司2024年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券（第三期）募集說明書》，截至2023年9月30日，深圳地鐵站城一體化開發(fā)在建項(xiàng)目計(jì)劃總投資金額達(dá)到1915.56億元，已投資1040.78億元，尚需投資874.78億元；已獲取土地30塊，價(jià)值共計(jì)1177億元。

濟(jì)南軌交則被視為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)上持有土地最多的開發(fā)商之一。從2019年到2022年，濟(jì)南軌交在濟(jì)南東站張馬片區(qū)、濟(jì)南東站核心區(qū)等片區(qū)拿地約34宗地，總面積超千畝。

近期，濟(jì)南軌交操盤的首個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目“龍泉府”入市在即。2021年4月，廈門軌道集團(tuán)旗下全資子公司“廈門地鐵上蓋投資發(fā)展有限公司”（以下簡(jiǎn)稱“廈門地鐵TOD”）正式揭牌成立，專門瞄準(zhǔn)TOD開發(fā)項(xiàng)目。這家公司成立第一年就斥資92.9億元拍得廈門濕地公園TOD地塊，項(xiàng)目總投資超過142.9億。

2022年，廈門軌道集團(tuán)又斥資125億元拿下三宗TOD地塊，2023年拿下海滄中心TOD附近地塊。在2024年的一場(chǎng)誓師大會(huì)上，廈門地鐵TOD喊出了2024年“勢(shì)破百億”的口號(hào)。

姚臘認(rèn)為，新形勢(shì)下軌道交通發(fā)展面臨的主要矛盾是資金，而TOD開發(fā)則是緩解軌道交通資金問題的重要路徑，地鐵公司應(yīng)加快構(gòu)建新發(fā)展模式，探索、培育并提升TOD項(xiàng)目“投融建管退”的能力，積極向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市也會(huì)陸續(xù)出臺(tái)扶持地鐵公司發(fā)展的相關(guān)政策。

未來地鐵公司需要思考如何創(chuàng)新合作模式，如何整合產(chǎn)業(yè)鏈的資源，如何發(fā)揮各方的優(yōu)勢(shì)，這既是挑戰(zhàn)，又是機(jī)遇。

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