上海高端住宅的行情依舊。

8月17日，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期再度開盤，110套房源一小時(shí)內(nèi)便售罄，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)總成交金額56.74億元，去化率100%。

本次推售的戶型以約255-500平方米的大平層為主，套均總價(jià)超5100萬，單價(jià)17.1萬/平方米。在開盤之前的四天半時(shí)間里，共有200組客戶認(rèn)籌，認(rèn)籌比超180%。據(jù)融創(chuàng)方面透露，此次認(rèn)購中有不少來自外灘壹號(hào)院一期的老業(yè)主，再度選擇了二期產(chǎn)品。

今年4月下旬，外灘壹號(hào)院二期首次開盤，204套房源全部售罄，單日實(shí)現(xiàn)99.97億元的銷售額。疊加本次開盤，該項(xiàng)目在年內(nèi)的總成交金融已達(dá)156億元，是目前上海單盤銷售額TOP2的項(xiàng)目。

同樣在17日開盤的越秀蘇河和樾府也實(shí)現(xiàn)“日光”。該項(xiàng)目位于普陀區(qū)蘇州河沿岸，均價(jià)10.357萬元/平方米，總價(jià)約1200萬元-1600萬元，124套房源獲得356組認(rèn)購，認(rèn)購率約280%，入圍積分 54.56分，也成為普陀區(qū)今年首個(gè)觸發(fā)積分的項(xiàng)目。

今年上半年，全國高端住宅市場(chǎng)熱度相較于去年整體有所降溫。不過，上海在其中一枝獨(dú)秀。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，從各總價(jià)段成交表現(xiàn)來看，上海成交套數(shù)均排在第一位。

具體來看，總價(jià)3000萬-5000萬的高端住宅項(xiàng)目，上海的成交套數(shù)為1236套，同比增長192.6%，成交套數(shù)占統(tǒng)計(jì)城市的近七成，并遠(yuǎn)高于第二位北京的336套；在總價(jià)5000萬元以上，上海共成交308套，同比增長422%，占比更是接近八成。

總價(jià)在1000萬-3000萬的高端住宅，上海共成交5187套，同比雖下降約3成，但仍超過北京、廣州兩城的成交套數(shù)總和。

克而瑞分析，上半年上海高端住宅成交放量，主要是市場(chǎng)下行階段上海明顯增加了高端商品住宅的供應(yīng)量，前期供應(yīng)少導(dǎo)致部分購房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求集中釋放，推動(dòng)成交量進(jìn)一步上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，上海累計(jì)供應(yīng)23個(gè)單價(jià)均價(jià)超10萬元/平方米的高端盤，其中20盤開盤首日去化率超7成。

進(jìn)入下半年以來，高端市場(chǎng)的供應(yīng)仍源源不斷。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月以來，上海已有10個(gè)單價(jià)10萬元以上的新盤入市。在8月17日最新披露的上市新房項(xiàng)目中，位于浦東新區(qū)的翠波頤庭（推廣名：前灘公館）備案價(jià)即11.5萬元。

除上述已開盤的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、越秀蘇河和樾府之外，位于浦東濱江的保利世博天悅二期、徐匯濱江的中海領(lǐng)邸二期、黃浦人民廣場(chǎng)板塊的海玥黃浦源、黃浦區(qū)的城市更新項(xiàng)目錦園、楊浦濱江的縵云上海等項(xiàng)目也都在陸續(xù)入市，備案均價(jià)從10+萬元，至17+萬元不等。

其中，單價(jià)最高的是綠城開發(fā)的前灘百合園，觸及17.12萬元/平方米的高位。該項(xiàng)目本次供應(yīng)的是最后10套聯(lián)排，面積超300平方米，套均總價(jià)超5000萬元。8月14日已開盤，共獲21組有效認(rèn)購客戶，未觸發(fā)2.5倍認(rèn)購的積分制。

據(jù)悉，9-10月外灘壹號(hào)院二期項(xiàng)目將推出158套住宅，包括180-245平方米等三種戶型產(chǎn)品，以及2套560平方米房源，若按上批次入市價(jià)格來算，總價(jià)段3000萬元起。

值得一提的是，此前上海高端住宅市場(chǎng)供應(yīng)較多的為大平層產(chǎn)品，2024年以來的產(chǎn)品類型更為豐富多樣化，其中核心城區(qū)風(fēng)貌別墅類產(chǎn)品的供應(yīng)明顯增加，例如已入市的中海順昌玖里和恒昌玖里、招商和綠城等聯(lián)合開發(fā)的弘安里等。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，上海風(fēng)貌別墅供應(yīng)主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個(gè)行政區(qū)，總共31個(gè)，供應(yīng)量約189萬平左右，加之上海市中心待開發(fā)的風(fēng)貌住宅儲(chǔ)備地塊高達(dá)12宗，預(yù)計(jì)2024年-2025年舊改豪宅供應(yīng)將處于井噴期。

上述機(jī)構(gòu)預(yù)估，風(fēng)貌別墅單價(jià)基本上在14-26萬/平方米不等，主要與樓盤的地段有關(guān)，越靠近核心地段，單價(jià)越高。

不過，從上半年市場(chǎng)數(shù)據(jù)也可以看出，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上產(chǎn)品的多元化供應(yīng)，上海部分高端住宅項(xiàng)目的去化表現(xiàn)也有所削弱，如有兩個(gè)單價(jià)10萬元/平方米以上高端住宅項(xiàng)目開盤去化率僅三成左右。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來高端市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)將成為大概率事件。

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