上海高端住宅的行情依舊。

8月17日，位于上海黃浦區(qū)董家渡板塊的融創(chuàng)外灘壹號院二期再度開盤，110套房源一小時內便售罄，當日實現總成交金額56.74億元，去化率100%。

本次推售的戶型以約255-500平方米的大平層為主，套均總價超5100萬，單價17.1萬/平方米。在開盤之前的四天半時間里，共有200組客戶認籌，認籌比超180%。據融創(chuàng)方面透露，此次認購中有不少來自外灘壹號院一期的老業(yè)主，再度選擇了二期產品。

今年4月下旬，外灘壹號院二期首次開盤，204套房源全部售罄，單日實現99.97億元的銷售額。疊加本次開盤，該項目在年內的總成交金融已達156億元，是目前上海單盤銷售額TOP2的項目。

同樣在17日開盤的越秀蘇河和樾府也實現“日光”。該項目位于普陀區(qū)蘇州河沿岸，均價10.357萬元/平方米，總價約1200萬元-1600萬元，124套房源獲得356組認購，認購率約280%，入圍積分 54.56分，也成為普陀區(qū)今年首個觸發(fā)積分的項目。

今年上半年，全國高端住宅市場熱度相較于去年整體有所降溫。不過，上海在其中一枝獨秀。

克而瑞統(tǒng)計顯示，從各總價段成交表現來看，上海成交套數均排在第一位。

具體來看，總價3000萬-5000萬的高端住宅項目，上海的成交套數為1236套，同比增長192.6%，成交套數占統(tǒng)計城市的近七成，并遠高于第二位北京的336套；在總價5000萬元以上，上海共成交308套，同比增長422%，占比更是接近八成。

總價在1000萬-3000萬的高端住宅，上海共成交5187套，同比雖下降約3成，但仍超過北京、廣州兩城的成交套數總和。

克而瑞分析，上半年上海高端住宅成交放量，主要是市場下行階段上海明顯增加了高端商品住宅的供應量，前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求集中釋放，推動成交量進一步上升。據統(tǒng)計，2024年上半年，上海累計供應23個單價均價超10萬元/平方米的高端盤，其中20盤開盤首日去化率超7成。

進入下半年以來，高端市場的供應仍源源不斷。據記者不完全統(tǒng)計，7月以來，上海已有10個單價10萬元以上的新盤入市。在8月17日最新披露的上市新房項目中，位于浦東新區(qū)的翠波頤庭（推廣名：前灘公館）備案價即11.5萬元。

除上述已開盤的融創(chuàng)外灘壹號院、越秀蘇河和樾府之外，位于浦東濱江的保利世博天悅二期、徐匯濱江的中海領邸二期、黃浦人民廣場板塊的海玥黃浦源、黃浦區(qū)的城市更新項目錦園、楊浦濱江的縵云上海等項目也都在陸續(xù)入市，備案均價從10+萬元，至17+萬元不等。

其中，單價最高的是綠城開發(fā)的前灘百合園，觸及17.12萬元/平方米的高位。該項目本次供應的是最后10套聯排，面積超300平方米，套均總價超5000萬元。8月14日已開盤，共獲21組有效認購客戶，未觸發(fā)2.5倍認購的積分制。

據悉，9-10月外灘壹號院二期項目將推出158套住宅，包括180-245平方米等三種戶型產品，以及2套560平方米房源，若按上批次入市價格來算，總價段3000萬元起。

值得一提的是，此前上海高端住宅市場供應較多的為大平層產品，2024年以來的產品類型更為豐富多樣化，其中核心城區(qū)風貌別墅類產品的供應明顯增加，例如已入市的中海順昌玖里和恒昌玖里、招商和綠城等聯合開發(fā)的弘安里等。

據克而瑞不完全統(tǒng)計，上海風貌別墅供應主要在黃浦、靜安、楊浦和虹口四個行政區(qū)，總共31個，供應量約189萬平左右，加之上海市中心待開發(fā)的風貌住宅儲備地塊高達12宗，預計2024年-2025年舊改豪宅供應將處于井噴期。

上述機構預估，風貌別墅單價基本上在14-26萬/平方米不等，主要與樓盤的地段有關，越靠近核心地段，單價越高。

不過，從上半年市場數據也可以看出，隨著一部分積壓的需求釋放，再加上產品的多元化供應，上海部分高端住宅項目的去化表現也有所削弱，如有兩個單價10萬元/平方米以上高端住宅項目開盤去化率僅三成左右。業(yè)內認為，未來高端市場熱度轉降并持穩(wěn)將成為大概率事件。

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