在全國多地通過修訂建筑容積率計算辦法提升建筑實際使用率的背景下，“得房率100%”的房地產項目持續(xù)增多，特別是部分龍頭房企，積極推進相關項目，以搶占市場先機。

在西安、長沙乃至北京五環(huán)外區(qū)域，一批“零公攤”樓盤正在密集入市。通過“贈送”陽臺等半敞開空間的形式，部分項目實際得房率可以達到甚至超過100%。目前，廣州、合肥、浙江、長沙、佛山、肇慶等多個城市已明確發(fā)文，通過放松陽臺尺寸限制、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，側面提升項目得房率。9月4日，湖南湘潭更是直接出臺政策支持開發(fā)商按套內面積計價銷售。

“卷公攤”的根本目的仍是競品質和“卷銷售”，在滿足購房者需求的同時令項目更具比較優(yōu)勢。目前保利、華潤、龍湖及中鐵建等房企在“100%得房率”的賽道中參與度較高。

多城政策引導“零公攤”

“得房率超100%”項目積極入市

在部分二三線城市，一批標榜“零公攤”“得房率超100%”項目正高調入市。

今年8月，長沙本地國企慧城置業(yè)旗下云起·虔來項目，便以“長沙首個負公攤產品”的標簽亮相。項目信息顯示，該樓盤面積介于128平方米至168平方米之間，全屋通過飄窗、陽臺和電梯廳“計半”納入計容面積的形式，實現(xiàn)了103%-107.9%的實際使用率。

在西安，一批超高得房率的新盤已呈井噴態(tài)勢，比如保利天瓚、華潤明德潤府、龍湖御湖境等項目的得房率均突破了100%。以今年年初取證入市的華潤明德潤府為例，該項目標榜“大明宮板塊唯一的第四代洋房社區(qū)”，主流戶型產品面積為128平方米至170平方米，對外公示銷售均價約22260元/平方米。該樓盤置業(yè)顧問就此向本刊表示：“通過‘贈送’陽臺、露臺等部分面積，我們項目的實際得房率確實可達100%，項目實際成交單價為21000元左右?！?/p>

讓“零公攤”得以流行的，是越來越多的城市開始松綁建筑設計規(guī)則。去年年底以來，廣州、合肥、長沙、佛山、肇慶等多地城市出臺明確新規(guī)，通過放松陽臺尺寸限制、鼓勵露臺等半開放式設計、支持空中綠化面積不計入容積率等方式，側面助推開發(fā)商提升項目得房率。

本刊了解到，這類“計容面積新規(guī)”在浙江區(qū)域尤為普及。今年5月，紹興、溫州、金華、湖州等城市的部分新推地塊中均注明：空中花園綠化陽臺、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。

在一線城市中，廣州已在去年11月發(fā)布《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，放寬了半開敞空間的“不計容”比例。今年8月28日，廣州掛牌的天河南方面粉廠地塊開始成為新規(guī)試點，按照出讓規(guī)劃，該項目半開敞空間的“半計容”比例可由原本的15%提高至20%，同時允許其陽臺面積擴大至30%、按一半水平投影面積計算容積率建筑面積。

從上述城市出臺的新規(guī)來看，政策層面并未直接取消公攤，而是通過允許開發(fā)商“贈送”半開敞空間面積等形式“抵消”公攤。此前國內高層住宅公攤比例通常為20%至25%左右，對應得房率為75%至80%。理論上，房企只要利用新規(guī)合理設計，得房率可以達到甚至超過100%。

更進一步的是，9月4日，湖南湘潭更是直接支持按套內面積計價銷售。據(jù)湘潭市政府發(fā)布的《湘潭市促進房地產市場高質量發(fā)展的若干措施》，對一次性團購10套及以上新建商品住房的，團購價格不納入城市商品房價格監(jiān)測范圍；同時支持房企實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售，進一步優(yōu)化住宅銷售方式。

“卷公攤”實為“競銷售”

頭部品牌房企保持較高參與度

越來越多的項目“卷公攤”背后，開發(fā)商面臨“競品質”、加速新房銷售去化的需求，而超高得房率是一大賣點。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉近期正在貴陽等地調研，其向本刊介紹：“現(xiàn)在包括很多二三線城市在主推‘第四代住宅’的概念，附帶大陽臺、大露臺、大入戶花園，并且這些配套都是‘半贈送’面積。”

在李宇嘉看來，開發(fā)商“卷公攤”是基于提高得房率、提振產品對購房者的吸引力而產生的結果。據(jù)介紹，目前市場對于商品房總價和單價都很敏感，在各地放寬建筑設計標準的背景下，提高得房率能變相實現(xiàn)“降房價”的效果，既控制了總價，也能順應居民的住房新期待。

“對于通過贈送面積來提升得房率的操作，業(yè)內曾經(jīng)習慣把這叫做‘偷面積’，比如飄窗往外再多鋪一點兒，露臺和陽臺面積擴張一點，如果是兩層復式的樓盤就把挑空面積做多一點等等，進而增加實際的使用面積?！辩R鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉向本刊介紹，“現(xiàn)在部分城市的設計規(guī)范要求和調控政策有所放開，比如增加半開放空間的面積比例，同時這些設計不計入或者‘半計入’建筑面積。如此一來房子實用面積增加，呈現(xiàn)為‘零公攤’甚至得房率超過100%的結果。”

不過，在張宏偉看來，“零公攤”并不一定等同“變相降價”。“得房率較高的房子，價格往往比常規(guī)樓盤略微高一點。畢竟飄窗、露臺等面積外擴，意味著開發(fā)商投入的成本也會增加。不過，即使價格稍貴，這類房子性價比也高?！?/p>

在張宏偉看來，開發(fā)商致力于提升得房率，無非出于兩種原因，一是與其他競品相比，這種房子更好賣；二是為了提升住宅的性價比，使項目更具定價優(yōu)勢。

在更大程度上，“零公攤”是“第四代住宅”的特征之一。在我國近四十年的商品房發(fā)展歷史中，業(yè)內認為每隔十年就誕生一代概念的住宅產品，如“第一代住宅”指體制單位分配住房，“第二代住宅”引入物業(yè)管理，“第三代住宅”具備更完善的配套設施，到目前的“第四代住宅”，則旨在打造人與自然和諧互動的生活空間。2021年住建部正式發(fā)布《城市森林花園住宅設計標準》已將第四代住宅的概念正式落地，簡言之，“第四代住宅”具有“戶戶有花園、家家有庭院、得房率超過100%”的特色。

本刊了解到，在“得房率超過100%”的賽道中，目前以保利發(fā)展、華潤置地、龍湖集團和中鐵建為代表的頭部品牌房企落地項目較多，這批房企正通過“競品質”搶占“第四代住宅”的市場份額。

北京順義涌現(xiàn)超高得房率新盤

保利項目成得房率“卷王”

區(qū)別于部分二三線城市“普及零公攤”，以北京為代表的一線城市，正在外圍區(qū)域涌現(xiàn)高得房率的新盤，其中順義板塊尤為突出，譬如首開璞提潤府項目、建發(fā)觀云等項目都曾以“超高得房率”作為賣點；保利發(fā)展操盤的星宸和煦、頤璟和煦項目，更因“100%實際得房率”被市場人士稱為北京“卷王”。

本刊了解到，盡管北京尚未明確出爐政策鼓勵開發(fā)商“零公攤”，但在順義、房山等非核心區(qū)域，在符合報建報規(guī)要求前提下，通過“贈送面積”提高得房率的形式具備可行空間。

今年4月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會官網(wǎng)發(fā)布《關于北京市順義區(qū)空港六期SY00-2301-0001地塊R2二類居住用地項目規(guī)劃建筑方案公示期間采信情況的公告》，其中首條公眾反饋意見便是投訴該用地項目“偷面積，2個設備平臺，1個防火挑檐。交房全包進去，得房率100%以上，嚴重影響市場”。

這宗遭遇投訴的順義區(qū)空港六期用地項目，正是7月份首期開盤的保利建工星宸和煦。不過，據(jù)公告披露的星宸和煦項目建設單位及設計單位的意見——該設計符合國家各項法律法規(guī)。后期照圖施工，依法驗收；另據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會順義分局意見——根據(jù)建設單位提供材料，經(jīng)研究，建設單位意見屬實，予以采信。

保利建工·星宸和煦項目置業(yè)顧問就此向本刊表示：“這個項目的名義得房率其實在85%左右，媒體口徑宣傳的‘100%得房率’是把贈送的防火挑檐面積計算了進去。按照不同的戶型，我們項目的贈送面積在十五平方米至十八平方米左右。在順義，很多樓盤現(xiàn)在的得房率都挺高?！?/p>

本刊查詢北京市住建委官網(wǎng)了解到，主打“高得房率”的背后，上述星宸和煦、頤璟和煦項目去化并不順暢。其中，保利建工·星宸和煦（備案名“悅煦雅苑”）于今年7月4日取得預售許可證，推出9棟樓共270套房源，住宅面積3.37萬平方米。截至9月5日，項目簽約35套，簽約面積4245平方米。以此測算，該項目目前網(wǎng)簽率僅為一成。

張宏偉就此表示，目前不同城市對建筑規(guī)范的管控和調整力度有差異，這取決于各個城市的市場狀態(tài)。高能級城市在建筑規(guī)范上執(zhí)行嚴格，二三四線城市操作空間很大。就北京區(qū)域而言，五環(huán)以外區(qū)域的項目面臨去庫存壓力，順義等區(qū)域允許“送面積”等操作去提升得房率，也是執(zhí)行尺度上的一種靈活調整。

在其看來：“8月份樓市整體成交情況有所回落，現(xiàn)在步入九月，為了避免‘金九銀十’變成‘銅九鐵十’，類似提升得房率等購房刺激性政策有必要陸續(xù)出臺?！?/p>

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