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▍導讀

共享農莊是共享經(jīng)濟的一種新形態(tài)，在不改變所有權歸屬的前提下，最大限度地運用土地、農房等資源的租賃權和使用權，吸引市場主體、社會資本到農村共同開發(fā)建設村莊，共同發(fā)展農村新產業(yè)、新業(yè)態(tài)。在房地產行業(yè)處存量的環(huán)境下，隨著鄉(xiāng)村旅游發(fā)展得到國家政策的助力和措施的支持，一些企業(yè)也開始挖掘“共享+地產”的創(chuàng)新模式——共享農莊。本報告將以易居樂農（易居中國旗下公司）和河北潤龍實業(yè)發(fā)展集團、河北旅投集團（國企）、天九集團共同打造的共享農莊為例，研究共享農莊的多種類型及運營模式，分析其市場前景與行業(yè)趨勢。

【報告正文】

鄉(xiāng)村房產發(fā)展新業(yè)態(tài)

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“共享農莊”是由中國人民大學土地政策與制度研究中心緊密結合農村集體土地政策改革方向，從城鄉(xiāng)需求端出發(fā)，參與設計完成的這一農村集體土地改建租賃住房的創(chuàng)新性解決方案，整個模式設計突出了“安、居、樂、業(yè)”四個要義。

“共享農莊”是在不改變農民所有權的前提下，將農村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產業(yè)等多種模式，通過互聯(lián)網(wǎng)與城市租賃住房需求對接，形成政府、集體經(jīng)濟組織、農戶以及城市消費者“四贏”局面。國家和地方也紛紛出臺政策，鼓勵農村創(chuàng)新發(fā)展農業(yè)鄉(xiāng)村旅游和相關產業(yè)體系。

共享經(jīng)濟時代 推動“地產+共享”

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我國共享經(jīng)濟在互聯(lián)網(wǎng)新商業(yè)模式的推動下，正蓬勃發(fā)展。充分利用現(xiàn)有或閑置資源，實現(xiàn)信息、資源的共享，也是國家鼓勵發(fā)展的共享經(jīng)濟方向之一。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的《2022年中國共享經(jīng)濟發(fā)展報告》，2021年中國共享經(jīng)濟市場總體規(guī)模達到3.69萬億，較2020年增長約9.2%。而房地產，則是國家長期發(fā)展、穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。

在“房住不炒”的總基調下，中國商品房銷售紅利逐步見頂。2021年，全國商品房銷售額約18.2億萬元，同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%。

基于地產行業(yè)已到達存量的情況，房企的業(yè)務重心將逐漸轉為以用戶為中心挖掘新需求，創(chuàng)新“地產+”的產品及服務模式。共享理念的出現(xiàn)，為房地產塑造了新的商業(yè)模式；“使用”代替了“占有”，“消費者”變成了“使用者”和“分享者”。共享經(jīng)濟時代下，許多房企也開始嘗試“地產+共享”的新模式，并形成了初具規(guī)模的“共享農莊”商業(yè)模式。

共享農莊主要有五種商業(yè)類型，每種類型的特色與盈利模式有所區(qū)別。

1. 產品訂制型：消費者出資認養(yǎng)農作物，產品成熟后按照消費者的要求既可配送到指定地點，也可進行代銷，將銷售收入返還消費者。

2. 休閑養(yǎng)生型：鼓勵農村以出租、合作等方式發(fā)展特色民宿客棧，把經(jīng)營權租賃給“候鳥”人群、消費者，用于農事生產體驗或休閑度假。

3. 投資回報型：消費者出資，用于發(fā)展“共享農莊”，農莊為消費者及投資者提供會員式配套運營服務，消費者及投資者按約定獲得實物或投資收益回報。

4. 扶貧濟困型：貧困戶通過出租土地、房產或以土地、房產入股獲得財產性收入以及通過打理農莊獲得務工收入，實現(xiàn)貧困戶持續(xù)穩(wěn)定增收。

5. 文化創(chuàng)意型：立足特色資源，吸引各類藝術家、創(chuàng)客利用品牌設計、故事挖掘、藝術再造、農業(yè)科普等文創(chuàng)藝術方式，打造特色農莊。

 “共享農莊”企業(yè)案例

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①易居樂農（易居中國旗下子公司）：蔚窯原鄉(xiāng)

位于河北蔚縣古城附近的西窯頭村從一個空心村，變身成為一個擁有20幢風格迥異民宿的公社型共享農莊。2020年，易居樂農攜手華僑城有集民宿管理公司，推出了共享農莊FA公社計劃。

FA公社/設計師民宿是把農村閑置住房進行個性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生等多種模式，再通過互聯(lián)網(wǎng)對外出租。

蔚窯原鄉(xiāng)是典型的“休閑養(yǎng)生型”共享農莊項目，打造的是旅游+文化+農業(yè)相結合的資產收益型精準消費扶貧共享農莊，F(xiàn)A公社定期支付給村里一筆租金，同時也長期和階段性聘用村民，讓當?shù)剞r民增加收入，帶動當?shù)?00余名貧困人口，人均年增收3萬余元。同時通過鄉(xiāng)村夏令營、冬令營、寫作基地、黨建活動、藝術家攝影家采風等各種各樣的內容植入，吸引多樣化的人群前來體驗。

②河北潤龍實業(yè)發(fā)展集團：壩上藜麥共享農莊

壩上藜麥共享農莊地處華北平原與內蒙古高原地理過渡帶，位于河北省承德

市豐寧滿族自治縣。該項目是由河北潤龍實業(yè)發(fā)展集團、河北旅投集團（國企）、天九集團共同打造的鄉(xiāng)村振興項目。通過藜麥種植產業(yè)與文旅發(fā)展深度融合，采取“企業(yè)+合作社+農戶”的方式，統(tǒng)籌推進藜麥高產優(yōu)質育種規(guī)模化種植。

藜麥莊園是“投資回報型”共享農莊項目。藜麥莊園推出“私人訂制草原民宿”，采取共享農莊會籍管理模式，以2-6人份共享民宿產權的方式，獲取相應收益；例如約100平方米民宿產權分為兩份，雙方共同出資共享民宿產權，同時附贈每年15天民宿使用權、藜麥農產品及周邊娛樂獨家項目權益。藜麥莊園在推動當?shù)剜l(xiāng)村振興項目，同時以商業(yè)化形式提高項目收益，聚攏項目人氣。

 “共享農莊”休閑旅游新風尚

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隨著鄉(xiāng)村旅游發(fā)展得到國家政策的助力，“下鄉(xiāng)”度假正在成為越來越多城里人的休閑旅游選擇，文旅部數(shù)據(jù)顯示，2019年鄉(xiāng)村旅游游客接待量達到30.9億人次，占國內旅游游客接待量的一半。

根據(jù)艾媒咨詢調查數(shù)據(jù)顯示，2020年國內游客在最近一年的時間里，有7成的游客到城郊或省內鄉(xiāng)村旅游，一年多次到鄉(xiāng)村旅游的游客有52.05%，18.12%的游客甚至1月多次到鄉(xiāng)村旅游。

目前國內鄉(xiāng)村旅游目的地基礎設施、接待能力及服務能力的不斷提高，將會從供給端進一步迎合鄉(xiāng)村旅游市場需求，共享農莊則是其整合的體現(xiàn)。從民宿、采摘、觀光、體驗等多方面打造鄉(xiāng)村旅游一站式服務。共享農莊的發(fā)展，在為“下鄉(xiāng)”度假提供好去處，帶來個性化、多樣化體驗的同時，也豐富了鄉(xiāng)村旅游的內涵。

未來鄉(xiāng)村旅游及共享農莊的消費有望不斷釋放，預計未來共享農莊的創(chuàng)新形式將進一步擴大，且有望成為鄉(xiāng)村旅游的新風尚，文旅產業(yè)中的下一藍海市場。

壩上藜麥共享農莊

壩上草原40年商住產權的有機藜麥農莊

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