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▍導(dǎo)讀

共享農(nóng)莊是共享經(jīng)濟(jì)的一種新形態(tài)，在不改變所有權(quán)歸屬的前提下，最大限度地運(yùn)用土地、農(nóng)房等資源的租賃權(quán)和使用權(quán)，吸引市場(chǎng)主體、社會(huì)資本到農(nóng)村共同開(kāi)發(fā)建設(shè)村莊，共同發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)。在房地產(chǎn)行業(yè)處存量的環(huán)境下，隨著鄉(xiāng)村旅游發(fā)展得到國(guó)家政策的助力和措施的支持，一些企業(yè)也開(kāi)始挖掘“共享+地產(chǎn)”的創(chuàng)新模式——共享農(nóng)莊。本報(bào)告將以易居樂(lè)農(nóng)（易居中國(guó)旗下公司）和河北潤(rùn)龍實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、河北旅投集團(tuán)（國(guó)企）、天九集團(tuán)共同打造的共享農(nóng)莊為例，研究共享農(nóng)莊的多種類型及運(yùn)營(yíng)模式，分析其市場(chǎng)前景與行業(yè)趨勢(shì)。

【報(bào)告正文】

鄉(xiāng)村房產(chǎn)發(fā)展新業(yè)態(tài)

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“共享農(nóng)莊”是由中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心緊密結(jié)合農(nóng)村集體土地政策改革方向，從城鄉(xiāng)需求端出發(fā)，參與設(shè)計(jì)完成的這一農(nóng)村集體土地改建租賃住房的創(chuàng)新性解決方案，整個(gè)模式設(shè)計(jì)突出了“安、居、樂(lè)、業(yè)”四個(gè)要義。

“共享農(nóng)莊”是在不改變農(nóng)民所有權(quán)的前提下，將農(nóng)村閑置住房進(jìn)行個(gè)性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多種模式，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與城市租賃住房需求對(duì)接，形成政府、集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)戶以及城市消費(fèi)者“四贏”局面。國(guó)家和地方也紛紛出臺(tái)政策，鼓勵(lì)農(nóng)村創(chuàng)新發(fā)展農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)體系。

共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代 推動(dòng)“地產(chǎn)+共享”

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我國(guó)共享經(jīng)濟(jì)在互聯(lián)網(wǎng)新商業(yè)模式的推動(dòng)下，正蓬勃發(fā)展。充分利用現(xiàn)有或閑置資源，實(shí)現(xiàn)信息、資源的共享，也是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的共享經(jīng)濟(jì)方向之一。根據(jù)國(guó)家信息中心發(fā)布的《2022年中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告》，2021年中國(guó)共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)總體規(guī)模達(dá)到3.69萬(wàn)億，較2020年增長(zhǎng)約9.2%。而房地產(chǎn)，則是國(guó)家長(zhǎng)期發(fā)展、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

在“房住不炒”的總基調(diào)下，中國(guó)商品房銷售紅利逐步見(jiàn)頂。2021年，全國(guó)商品房銷售額約18.2億萬(wàn)元，同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%。

基于地產(chǎn)行業(yè)已到達(dá)存量的情況，房企的業(yè)務(wù)重心將逐漸轉(zhuǎn)為以用戶為中心挖掘新需求，創(chuàng)新“地產(chǎn)+”的產(chǎn)品及服務(wù)模式。共享理念的出現(xiàn)，為房地產(chǎn)塑造了新的商業(yè)模式；“使用”代替了“占有”，“消費(fèi)者”變成了“使用者”和“分享者”。共享經(jīng)濟(jì)時(shí)代下，許多房企也開(kāi)始嘗試“地產(chǎn)+共享”的新模式，并形成了初具規(guī)模的“共享農(nóng)莊”商業(yè)模式。

共享農(nóng)莊主要有五種商業(yè)類型，每種類型的特色與盈利模式有所區(qū)別。

1. 產(chǎn)品訂制型：消費(fèi)者出資認(rèn)養(yǎng)農(nóng)作物，產(chǎn)品成熟后按照消費(fèi)者的要求既可配送到指定地點(diǎn)，也可進(jìn)行代銷，將銷售收入返還消費(fèi)者。

2. 休閑養(yǎng)生型：鼓勵(lì)農(nóng)村以出租、合作等方式發(fā)展特色民宿客棧，把經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃給“候鳥(niǎo)”人群、消費(fèi)者，用于農(nóng)事生產(chǎn)體驗(yàn)或休閑度假。

3. 投資回報(bào)型：消費(fèi)者出資，用于發(fā)展“共享農(nóng)莊”，農(nóng)莊為消費(fèi)者及投資者提供會(huì)員式配套運(yùn)營(yíng)服務(wù)，消費(fèi)者及投資者按約定獲得實(shí)物或投資收益回報(bào)。

4. 扶貧濟(jì)困型：貧困戶通過(guò)出租土地、房產(chǎn)或以土地、房產(chǎn)入股獲得財(cái)產(chǎn)性收入以及通過(guò)打理農(nóng)莊獲得務(wù)工收入，實(shí)現(xiàn)貧困戶持續(xù)穩(wěn)定增收。

5. 文化創(chuàng)意型：立足特色資源，吸引各類藝術(shù)家、創(chuàng)客利用品牌設(shè)計(jì)、故事挖掘、藝術(shù)再造、農(nóng)業(yè)科普等文創(chuàng)藝術(shù)方式，打造特色農(nóng)莊。

 “共享農(nóng)莊”企業(yè)案例

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①易居樂(lè)農(nóng)（易居中國(guó)旗下子公司）：蔚窯原鄉(xiāng)

位于河北蔚縣古城附近的西窯頭村從一個(gè)空心村，變身成為一個(gè)擁有20幢風(fēng)格迥異民宿的公社型共享農(nóng)莊。2020年，易居樂(lè)農(nóng)攜手華僑城有集民宿管理公司，推出了共享農(nóng)莊FA公社計(jì)劃。

FA公社/設(shè)計(jì)師民宿是把農(nóng)村閑置住房進(jìn)行個(gè)性化改造，形成一房一院一地，并根據(jù)需求改造為市民田園生活、度假養(yǎng)生等多種模式，再通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)外出租。

蔚窯原鄉(xiāng)是典型的“休閑養(yǎng)生型”共享農(nóng)莊項(xiàng)目，打造的是旅游+文化+農(nóng)業(yè)相結(jié)合的資產(chǎn)收益型精準(zhǔn)消費(fèi)扶貧共享農(nóng)莊，F(xiàn)A公社定期支付給村里一筆租金，同時(shí)也長(zhǎng)期和階段性聘用村民，讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民增加收入，帶動(dòng)當(dāng)?shù)?00余名貧困人口，人均年增收3萬(wàn)余元。同時(shí)通過(guò)鄉(xiāng)村夏令營(yíng)、冬令營(yíng)、寫(xiě)作基地、黨建活動(dòng)、藝術(shù)家攝影家采風(fēng)等各種各樣的內(nèi)容植入，吸引多樣化的人群前來(lái)體驗(yàn)。

②河北潤(rùn)龍實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)：壩上藜麥共享農(nóng)莊

壩上藜麥共享農(nóng)莊地處華北平原與內(nèi)蒙古高原地理過(guò)渡帶，位于河北省承德

市豐寧滿族自治縣。該項(xiàng)目是由河北潤(rùn)龍實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)、河北旅投集團(tuán)（國(guó)企）、天九集團(tuán)共同打造的鄉(xiāng)村振興項(xiàng)目。通過(guò)藜麥種植產(chǎn)業(yè)與文旅發(fā)展深度融合，采取“企業(yè)+合作社+農(nóng)戶”的方式，統(tǒng)籌推進(jìn)藜麥高產(chǎn)優(yōu)質(zhì)育種規(guī)?；N植。

藜麥莊園是“投資回報(bào)型”共享農(nóng)莊項(xiàng)目。藜麥莊園推出“私人訂制草原民宿”，采取共享農(nóng)莊會(huì)籍管理模式，以2-6人份共享民宿產(chǎn)權(quán)的方式，獲取相應(yīng)收益；例如約100平方米民宿產(chǎn)權(quán)分為兩份，雙方共同出資共享民宿產(chǎn)權(quán)，同時(shí)附贈(zèng)每年15天民宿使用權(quán)、藜麥農(nóng)產(chǎn)品及周邊娛樂(lè)獨(dú)家項(xiàng)目權(quán)益。藜麥莊園在推動(dòng)當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興項(xiàng)目，同時(shí)以商業(yè)化形式提高項(xiàng)目收益，聚攏項(xiàng)目人氣。

 “共享農(nóng)莊”休閑旅游新風(fēng)尚

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隨著鄉(xiāng)村旅游發(fā)展得到國(guó)家政策的助力，“下鄉(xiāng)”度假正在成為越來(lái)越多城里人的休閑旅游選擇，文旅部數(shù)據(jù)顯示，2019年鄉(xiāng)村旅游游客接待量達(dá)到30.9億人次，占國(guó)內(nèi)旅游游客接待量的一半。

根據(jù)艾媒咨詢調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2020年國(guó)內(nèi)游客在最近一年的時(shí)間里，有7成的游客到城郊或省內(nèi)鄉(xiāng)村旅游，一年多次到鄉(xiāng)村旅游的游客有52.05%，18.12%的游客甚至1月多次到鄉(xiāng)村旅游。

目前國(guó)內(nèi)鄉(xiāng)村旅游目的地基礎(chǔ)設(shè)施、接待能力及服務(wù)能力的不斷提高，將會(huì)從供給端進(jìn)一步迎合鄉(xiāng)村旅游市場(chǎng)需求，共享農(nóng)莊則是其整合的體現(xiàn)。從民宿、采摘、觀光、體驗(yàn)等多方面打造鄉(xiāng)村旅游一站式服務(wù)。共享農(nóng)莊的發(fā)展，在為“下鄉(xiāng)”度假提供好去處，帶來(lái)個(gè)性化、多樣化體驗(yàn)的同時(shí)，也豐富了鄉(xiāng)村旅游的內(nèi)涵。

未來(lái)鄉(xiāng)村旅游及共享農(nóng)莊的消費(fèi)有望不斷釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)共享農(nóng)莊的創(chuàng)新形式將進(jìn)一步擴(kuò)大，且有望成為鄉(xiāng)村旅游的新風(fēng)尚，文旅產(chǎn)業(yè)中的下一藍(lán)海市場(chǎng)。

壩上藜麥共享農(nóng)莊

壩上草原40年商住產(chǎn)權(quán)的有機(jī)藜麥農(nóng)莊

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