01

最近一段時(shí)間，又有一座東北小城因?yàn)榉績(jī)r(jià)上了熱搜。

357元/㎡、416/㎡、500元/㎡……這是遼寧省阜新市部分二手房的掛牌價(jià)格。放眼望去，總價(jià)2、3萬(wàn)元一套的樓房也并不少見(jiàn)。

比如在阜新的米家小區(qū)，一套56㎡、建筑年代為2012年的毛坯房，掛牌價(jià)僅為2萬(wàn)元。這還不是最低價(jià)，對(duì)急于出手的業(yè)主來(lái)說(shuō)，只要誠(chéng)心買(mǎi)，價(jià)格還可以再商量。

如果你肯再多花幾萬(wàn)塊，甚至可以考慮在市中心置業(yè)——在阜新市中心的步行街附近，一套面積為47㎡、帶有學(xué)區(qū)并且已裝修過(guò)的住宅，目前售價(jià)為7萬(wàn)元。

與地處祖國(guó)北部邊陲、交通不太便利的鶴崗不同，阜新其實(shí)是一座資源重鎮(zhèn)。除了擁有亞洲第一大的露天煤礦，這個(gè)號(hào)稱(chēng)是張三豐老家的地方還有兩家A股上市公司。

早些年的時(shí)候，這里還搞過(guò)幾波轟轟烈烈的棚戶(hù)區(qū)改造工程，先后籌集了一百多個(gè)億的資金、光住房就建了735萬(wàn)平方米，確實(shí)造福了不少人。

但這扭轉(zhuǎn)不了這個(gè)東北小城人口的萎縮——

2019年末阜新全市的戶(hù)籍總?cè)丝谝呀?jīng)跌到了183.7萬(wàn)，而且還在以每年幾萬(wàn)的速度穩(wěn)定下滑，房子越來(lái)越多、人口越來(lái)越少，自然撐不起“欣欣向榮”的房?jī)r(jià)。

前幾年，馬云總說(shuō)房子會(huì)變成白菜價(jià)。當(dāng)時(shí)大部分城市的房?jī)r(jià)還沒(méi)顯出疲態(tài)，盡管有調(diào)控的重壓，但還是按不住躍躍欲試的上漲勢(shì)頭，直到鶴崗給大家起了個(gè)頭。

再后來(lái)，山東乳山也加入到了這個(gè)隊(duì)伍中。在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介的眼里，只要1800塊一平米的海景房成了最不好脫手的累贅，打?qū)φ鄱假u(mài)不出去，只能拿去?；１唤M團(tuán)騙來(lái)看房的外地人。

最夸張的還是甘肅玉門(mén)，大部分房子的標(biāo)價(jià)在5、6萬(wàn)/套，有的直接標(biāo)一萬(wàn)元。在最極端的情況下，有的房東會(huì)標(biāo)出2000塊的總價(jià)，換算下來(lái)只要28塊錢(qián)一平米。

這是啥概念呢？在現(xiàn)在A股的上市公司里，股價(jià)超過(guò)20塊的有1156家——把房子賣(mài)了都買(mǎi)不起一手股票，這也算是世間奇景了。

02

春江水暖鴨先知，雖然鶴崗、阜新這樣的收縮型城市總規(guī)是逃不過(guò)房子“白菜價(jià)”的這一刀，但地產(chǎn)池子里的水溫似乎早就有了變化。

前些天，市場(chǎng)上流傳著監(jiān)管要對(duì)地產(chǎn)商設(shè)下“三道紅線”的傳聞：剔除預(yù)收款的負(fù)債率不能超過(guò)70%，凈負(fù)債率不能超過(guò)100%，現(xiàn)金、短債之比不能小于1。

那要是踩線了怎么辦呢？要是碰了三根紅線，有息債務(wù)相比2019上半年的數(shù)據(jù)不得增加；碰了二根，有息債務(wù)年增速不得超過(guò)10%；只碰一根的話，有息債務(wù)年增速不得超過(guò)15%。

這算是打中了地產(chǎn)商的“七寸”。

隨便翻翻市場(chǎng)上比較活躍的房企，一條紅線沒(méi)碰的屈指可數(shù)，剩下這幾年里跑的快點(diǎn)的，基本上三條紅線全跨，真要是實(shí)行有息債務(wù)不得新增，這一年半載恐怕就是生死線了。

在過(guò)去的這些年里，靠低廉的負(fù)債成本拿地、蓋樓，已經(jīng)是普通到不能再普通的日常操作了。

只要房?jī)r(jià)還處在上升通道里，房子是保本增值的香餑餑，開(kāi)發(fā)商的腰桿也就足夠硬氣，貸款就更不是問(wèn)題了——銀行肯給，開(kāi)發(fā)商敢借，大家最后總能其樂(lè)融融。

可一旦房?jī)r(jià)有了不明朗的勢(shì)頭，負(fù)債就成了負(fù)擔(dān)。沒(méi)了銀行撐腰，接下來(lái)的日子，他們只能更加努力地賣(mài)房子，債券發(fā)不了，只有回款是最可靠的資金來(lái)源。

真把人逼急了，首付也是可以談的。

在河南鄭州，有個(gè)叫謙祥世茂錢(qián)隆城的項(xiàng)目。按照當(dāng)?shù)刂薪榈恼f(shuō)法，只要先交兩萬(wàn)塊錢(qián)，剩下的首付錢(qián)，開(kāi)發(fā)商會(huì)幫你墊上，至于剩下的尾款，只需要在接下來(lái)的兩年中分四次還清。

盡管早在2017年，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)就下發(fā)過(guò)禁止開(kāi)發(fā)商和中介為買(mǎi)房人墊付首付款的有關(guān)規(guī)定，但這還是攔不住缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商——再不想辦法，回款就要困難了。

這幾年有關(guān)中國(guó)樓市泡沫的爭(zhēng)論不少，一個(gè)比較流行的觀點(diǎn)是，中國(guó)樓市沒(méi)有泡沫，畢竟動(dòng)輒三四成的首付，都是買(mǎi)房人真金白銀拿出來(lái)的?？烧l(shuí)能想到，就連首付也不一定是買(mǎi)房人掏的。

所有人都把目光聚焦在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的大城市上，反而是那些房?jī)r(jià)因人口流失不斷下跌的地方鮮有人關(guān)注，有些地方的資產(chǎn)蒸發(fā)速度實(shí)在太快了。

03

如果平時(shí)多留意一下新聞的話，很容易就會(huì)發(fā)現(xiàn)一些趨勢(shì)性的變化。你不得不承認(rèn)，相比過(guò)去地產(chǎn)的贏者通吃，錢(qián)的流向確實(shí)有了改變。

根據(jù)央行公布的《2020年7月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》，7月份人民幣存款增加803億元，同比少增5617億元，其中住戶(hù)存款減少7195億元、非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)存款增加1.8萬(wàn)億元。

這是個(gè)很有意思的數(shù)字，類(lèi)似的現(xiàn)象在15年也出現(xiàn)過(guò)。

每當(dāng)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，居民存款就會(huì)通過(guò)直接交易、打新、間接申購(gòu)基金及理財(cái)產(chǎn)品等方式進(jìn)入股市，這也以證券保證金的形式體現(xiàn)在非銀同業(yè)存款當(dāng)中，這同樣有數(shù)據(jù)來(lái)佐證。

首先是爆款基金頻出，募資規(guī)模超過(guò)百億的產(chǎn)品比比皆是，7月發(fā)行的鵬華匠心精選混合基金，認(rèn)購(gòu)金額接近1300億元；而年初陳光明旗下睿遠(yuǎn)均衡價(jià)值，一天就吃下了1224億元。

截至目前，年內(nèi)已成立公募基金897只，發(fā)行份額1.84萬(wàn)億元。

其次是出圈的資本市場(chǎng)開(kāi)始走入普通人的生活，基金、股市連上微博熱搜，就連那些因?yàn)椤皳搁T(mén)”上熱搜的年輕豆瓣網(wǎng)友，也開(kāi)始關(guān)心起了基金和市場(chǎng)漲跌，這陣仗確實(shí)與往年大不相同。

其實(shí)這些年，大家對(duì)“資產(chǎn)荒”的體會(huì)是很深刻的。往常，大家也沒(méi)有什么太好的投資渠道，想來(lái)想去還是房子靠譜，只能一股腦把錢(qián)投進(jìn)樓市買(mǎi)房。

過(guò)去二十年城市化的速度很快，加上土地財(cái)政在一邊推波助瀾，購(gòu)房熱情一直在被不斷刺激。于是房子的居住屬性逐漸淡化，變成了炙手可熱的投資物。

可是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)也漲到了一個(gè)空前的高度，加之一二線城市之外的房子逐漸失去投資價(jià)值，未來(lái)資金是否能流向資本市場(chǎng)，就很耐人尋味了。

04

其實(shí)A股在開(kāi)板之初，配合國(guó)企上市融資的“使命”是毋庸置疑的。為了給90年代資金緊張的國(guó)有企業(yè)“解困”，以至于有人說(shuō)當(dāng)時(shí)的A股市場(chǎng)就是融資的機(jī)器和工具。

在從市場(chǎng)吸收了大量資金之后，解了燃眉之急的企業(yè)往往很少會(huì)與投資者分享發(fā)展紅利，這樣的公司太多了，以至于年年不忘分紅的董明珠都有點(diǎn)憤憤不平——就算五年不給你們分紅，你們又能把我怎么樣？

股票不注重分紅，不得不說(shuō)是股民更熱衷于追漲殺跌的原因之一。

散戶(hù)買(mǎi)進(jìn)一只股票，若每年的分紅不豐厚，他們就會(huì)傾向于理解在股市里賺錢(qián)靠的是低買(mǎi)高賣(mài)賺差價(jià)，持股更沒(méi)耐心，一有風(fēng)吹草動(dòng)就大舉買(mǎi)進(jìn)或賣(mài)出導(dǎo)致股價(jià)波動(dòng)大。

當(dāng)時(shí)的投資者結(jié)構(gòu)和市場(chǎng)風(fēng)格，在2015、2016年就表現(xiàn)為夸張的市場(chǎng)波動(dòng)和前所未有的兩次“熔斷”，提前結(jié)束了肖鋼的任期、反過(guò)來(lái)又加強(qiáng)了人們心中的地產(chǎn)投資信仰——房子比股票更靠得住。

這樣的資本市場(chǎng)，恐怕承擔(dān)不起蓄水池的重?fù)?dān)。

所以在今年，改革的步伐前所未有的快了起來(lái)。在年初的時(shí)候，新證券法就在一片緊鑼密鼓中問(wèn)世，從上市公司結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)監(jiān)管、退市制度和投資者保護(hù)等方面做出了不少新的規(guī)定；除此之外，注冊(cè)制也是整體規(guī)劃中的重要一環(huán)。當(dāng)然了，這個(gè)過(guò)程中井噴的上市公司很容易挑花眼，這對(duì)投資的專(zhuān)業(yè)性要求會(huì)提高不少，機(jī)構(gòu)投資者的比例也會(huì)有所變化。

經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展，越來(lái)越多不同行業(yè)的公司不斷上市。

如果再算上這些年相繼推出的創(chuàng)業(yè)板和科創(chuàng)板，不少新興高科技企業(yè)在這兩個(gè)板上市，一些試點(diǎn)改革也在這兩個(gè)板上搞起了試驗(yàn)田，這都從事實(shí)上提高了A股的質(zhì)量。

在未來(lái)，或許會(huì)有更多與之配套的機(jī)制擇機(jī)推出。比如慎之又慎的T+0，可能的對(duì)沖工具和機(jī)制，以及越來(lái)越深度的開(kāi)放力度——資本市場(chǎng)制度完善了，大家期待的“慢?！辈庞袑?shí)現(xiàn)的可能。

就像前幾天，前證監(jiān)會(huì)主席肖鋼在采訪中說(shuō)的那樣：“中國(guó)從來(lái)沒(méi)有像今天這樣需要資本市場(chǎng)，這是我國(guó)進(jìn)入工業(yè)化后期實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和高質(zhì)量發(fā)展的必然選擇?！?/span>

從這個(gè)角度來(lái)看，七千多億居民存款“搬家”，是個(gè)不能忽視的信號(hào)。
 

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