“本想以房養(yǎng)老，如今卻面臨錢房兩空?！?/span>

以房養(yǎng)老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

自2014年，北京、上海、廣州和武漢4個(gè)城市啟動老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)以來，一些打著“以房養(yǎng)老”旗號，從事非法集資的騙局，讓本就起步較晚的“以房養(yǎng)老”推廣蒙上陰影。

非法集資騙局

中國養(yǎng)老金融發(fā)展報(bào)告顯示，我國城鎮(zhèn)老年人住房擁有率為75.7%，但是同時(shí)老年人缺乏對風(fēng)險(xiǎn)的辨識能力，針對老年人的各類騙局非常多。

例如去年鬧的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的北京中安民生資產(chǎn)管理有限公司“以房養(yǎng)老”的騙局。

中安民生資產(chǎn)管理有限公司打著民政部、全國老齡委、中國老齡事業(yè)發(fā)展基金會等官方機(jī)構(gòu)名義在北京多個(gè)小區(qū)舉辦大型宣傳活動，向老人們兜售“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品。

中安民生向老人承諾，如果將房產(chǎn)抵押，公司會按照抵押金額的年化4%到6%的收益向老人們發(fā)放“養(yǎng)老金”，抵押后每戶老人每年可獲得數(shù)萬元“養(yǎng)老金”，為了讓老人們安心，公司承諾“以房養(yǎng)老”抵押可以隨時(shí)退出。

但是實(shí)際上，中安民生資產(chǎn)管理有限公司轉(zhuǎn)手就將這些老人的房子按照年息24%抵押給了某小貸公司變現(xiàn)。

由于這些老人根本看不懂合同條款，就稀里糊涂地在小貸公司準(zhǔn)備好的《房產(chǎn)抵押合同》上簽了字。該合同允許小貸公司將房產(chǎn)折價(jià)變賣或拍賣。

當(dāng)中安民生不再向小貸公司還款，小貸公司登門催收時(shí)，老人們發(fā)現(xiàn)所謂的“以房養(yǎng)老”竟是一個(gè)騙局。盡管警方已經(jīng)涉事公司實(shí)際控制人等88名犯罪嫌疑人刑事拘留，部分受害者臨房屋被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，老人們可能會失去自己一生的積蓄。

這無疑給剛剛起步的“以房養(yǎng)老”潑了一盆哇涼哇涼的冷水。

2015年3月，國內(nèi)首個(gè)“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)產(chǎn)品幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)”推出，截止到2019年7月，“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)累計(jì)承保194單(133戶)。而人保壽險(xiǎn)“安居樂”于2016年下半年上市，截至目前投保數(shù)僅在10戶左右。

如今，在幸福人壽的官網(wǎng)上已經(jīng)無法檢索到“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)”這一產(chǎn)品。

他山之石

2020年4月，央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司在《中國金融》撰文稱，我國城鎮(zhèn)住房擁有率達(dá)到96%，在全球主要大國中，我國家庭住房擁有率或達(dá)全球第一。

根據(jù)全球經(jīng)濟(jì)指標(biāo)網(wǎng)的數(shù)據(jù)，發(fā)達(dá)國家的住房自有率大部分在60%左右，截止2017年年底，美國為64.2%，日本為61.9%，加拿大為66.5%，英國為64.2%，法國為64.9%。

這或許為“以房養(yǎng)老”的推行提供了基礎(chǔ)條件。一個(gè)生活在一線城市的老人，可能沒有多少現(xiàn)金收入，只要名下有一套“老破小”的房子，也價(jià)值幾百萬甚至上千萬。但是，資產(chǎn)不能直接變現(xiàn)消費(fèi)，即便坐擁千萬，還是所謂的“有房富人，現(xiàn)金窮人”。

無論從“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品本身的定位設(shè)計(jì)還是從國際國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的實(shí)踐探索來看，“以房養(yǎng)老”僅僅是一個(gè)小眾產(chǎn)品，其適用對象通常是擁有獨(dú)立房產(chǎn)的失獨(dú)老人、空巢老人等具有“以房養(yǎng)老”需求的老年客戶。

在合格的潛在人群中，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)發(fā)展最為成熟的美國也只有3%左右的參與率，英國大約為0.2%的參與率。

“以房養(yǎng)老”模式早在20世紀(jì)30年代就發(fā)端于荷蘭，后來在美國、英國、新加坡以及日本得到了較大范圍的推廣。

美國模式：即由政府參與和政府補(bǔ)貼計(jì)劃扶植、采用類似“房屋抵押換定期養(yǎng)老金發(fā)放”的模式，為老年人提供類似工資的養(yǎng)老生活費(fèi)?！懊绹Ｊ健庇挚杉?xì)分為聯(lián)邦政府保險(xiǎn)（放心保）的“抵押式”、聯(lián)邦全國抵押協(xié)會受理的“搬離式”和商業(yè)貸款機(jī)構(gòu)推出的“共享式”三種。其中“抵押式”在美國推行最為普遍。

加拿大模式：超過62歲的加拿大老人可將住房抵押給銀行或金融理財(cái)公司，換取一筆抵押貸款用于養(yǎng)老。這筆抵押貸款的利率一般較優(yōu)惠，總金額則視房產(chǎn)價(jià)值和老人個(gè)人意愿而定，上限是30萬加元，最低則為1.5萬加元。這筆“倒按揭”的錢老人可以任意使用，唯一的擔(dān)保，則是作為抵押的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不能變更。

新加坡模式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領(lǐng)取養(yǎng)老金度日，也可以將自己的房產(chǎn)出租，以租金養(yǎng)老。新加坡政府還專門提供一種樂齡公寓。

此前根據(jù)國務(wù)院發(fā)布的《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》，預(yù)計(jì)2020年，全國60歲以上的人口將增加到2.55億人左右。

當(dāng)前我國社會基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的養(yǎng)老金平均收入替代率尚不足50%，因此對大部分人來說，僅依靠社會基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的養(yǎng)老金難以達(dá)到預(yù)期的退休收入水平。

雖然“以房養(yǎng)老”目前步履蹣跚，但“以房養(yǎng)老”這個(gè)模式本身仍然有前景。

養(yǎng)兒防老？

養(yǎng)兒防老是一句流傳已久的古話，孝道是聯(lián)結(jié)父代與子代代際關(guān)系的重要紐帶。“重男輕女”觀念的背后仍是老年贍養(yǎng)問題。在一個(gè)經(jīng)濟(jì)單位中生活，即從父居制。媳婦是從別人家娶來的，自己的女兒則要嫁到別人家去。

“中國大眾養(yǎng)老觀念調(diào)查”數(shù)據(jù)顯示出，雖然老年人對“養(yǎng)兒防老”觀念的認(rèn)同度依然很高，但青年人對該觀念的認(rèn)可度已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的弱化。

“80后”這一代人父母已經(jīng)進(jìn)入退休年齡，80后群體既要承擔(dān)撫養(yǎng)子女的責(zé)任，又要贍養(yǎng)父母，而“90后”這一代人則出生在更為典型的“4+2+1”的家庭，這一代人，有著更為開放的生育理念，無形中也加劇他們的養(yǎng)老壓力。

從20世紀(jì)80年代起，丁克家庭在中國悄然出現(xiàn)，到目前為止，近40年間，我國的“丁克一族”逐漸壯大，已經(jīng)超過60萬人。轉(zhuǎn)眼間，中國的首批“丁克家族”也已步入晚年。早在1993年，美國的6180萬個(gè)家庭中，就有3480萬家庭沒有子女，丁克家庭的比例遠(yuǎn)超50%。

在人口老齡化趨勢日益加深、社會保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)日益加重的背景下，“以房養(yǎng)老”模式無疑充滿了巨大的魅力。

2020年5月，兩會通過國內(nèi)首部《民法典》，明確新增了“居住權(quán)”這一用益物權(quán)，將房屋的“居住”使用屬性單獨(dú)規(guī)定為一項(xiàng)物權(quán)，今后，居住人可以憑借協(xié)議去辦理居住權(quán)登記，登記后的居住權(quán)就可以對抗房屋權(quán)屬證書，可以更好地保障“居者有其屋”。

多位法律界人士表示，這一制度有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障?！爸灰幼?quán)人不去世，購買人將無法取得房屋居住權(quán)。”
 

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