來源|葉檀樓市
 

作者|曉太陽

字越少事情越大，樓市進入疾風暴雨前夜。 

8月23日上午，住建部官網(wǎng)“悄悄”掛上一條新聞，旨在介紹3天前的一次“座談會”： 8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制。

銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、交易商協(xié)會等相關部門負責同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負責人參加會議。

從上圖來看，這段新聞并不長，而且并沒有提到任何具體措施，但從字里行間我們讀出一絲“斬草除根”的意味。眾所周知，樓市運行的底層支撐是金融，不論是消費者購房，或是房企買地，都需要借助金融杠桿達成目標。 

此次“座談會”的內(nèi)容，其中大比例提及“房地產(chǎn)金融審慎管理、資金監(jiān)測、融資管理”等等，結合最近房地產(chǎn)企業(yè)融資拿地情況，以及目前房企的全年目標完成情況來看。今年接下來的日子，樓市會掀起一股腥風血雨。 

一
似曾相識的座談規(guī)格，層層遞進的調控手段。 此次座談會由住建部、央行牽頭，參會人員包括銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、銀行間市場交易商協(xié)會等代表。 這樣的參會規(guī)格，與“部分房企負責人”坐下來談談，具體談什么可想而知，另外，據(jù)財聯(lián)社報道，實際上8月20日只是開始，目前，已有多家房企負責人收到通知，趕赴首都進行溝通。 
如此陣仗，如此形式，不由讓人想起“724房地產(chǎn)座談會”，彼時正國級領導牽頭，“座談”北京、上海、廣州、深圳、南京等十個城市一把手。 “座談”之前，不少城市已經(jīng)嗅到風聲，樓市收緊政策紛紛出臺，“座談”之后，不論參會與否，卡點頒布樓市政策的城市也大有人在。

有意思的是，“724房地產(chǎn)座談會”的目標雖然是“城市一把手”，但會上依然提到了嚴控資金流入樓市。 7月28日，據(jù)媒體報道，多家銀行相關人員收到央行《關于開展線上聯(lián)合消費貸款調查的緊急通知》，開始統(tǒng)計消費貸業(yè)務，雖然只是統(tǒng)計，但從之后鬧得沸沸揚揚的“花唄接入征信”時間來看，監(jiān)管層正在全方位收緊樓市的“口袋”。

至此，以這樣的視角來看，不難理解此次“820座談會”的初衷，繼城市端、消費者端之后，樓市調控的大棒，正式落到了房企頭上。 在此之前，8月14日，據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，監(jiān)管層已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)融資定下三條紅線：

第一，房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于 70%；
第二，房企的凈負債率不得大于 100%； 
第三，房企的“現(xiàn)金短債比”小于 1 倍。

雖然以上“三條紅線”并沒有正式官宣，但從“820座談會”的新聞內(nèi)容來看，此行的目的就是“有商有量的官宣”。 根據(jù)以上三條紅線，實際上TOP30房企中，僅有6家未觸及紅線中的任何一條，余下的24家房企，則被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。 最高處于“紅色”一檔的房企，被要求有息負債規(guī)模不得增加，可想而知，沒有融資加持，某些房企將迎來真正的“至暗時刻”。 

二
央行高層嚴厲措辭，恐怕“三條紅線”沒得商量。 8月16日，央行、銀保監(jiān)會高層，罕見的在《求是》雜志中直言不諱： 房地產(chǎn)泡沫，是威脅金融安全的最大“灰犀?！?。 

所謂“灰犀?！保恰昂谔禊Z”一詞的衍生，指人們習以為常，但影響巨大的潛在風險隱患。 如果沒記錯的話，這樣“指名道姓”的激烈描述是第一次在中央級別刊物中出現(xiàn)。另外，文中還提到： “避免因資金過度集中出現(xiàn)更大風險”。

如果說前一句“灰犀?！笔潜O(jiān)管的定性，那后一句“過度集中”就是定量，這樣的背景下，“三條紅線”的誕生并不難理解。 另外，伴隨“三條紅線”一同出臺的還有今年上半年各家房企的目標完成情況。

據(jù)中房網(wǎng)報道，由于受疫情影響，今年第一季度的房地產(chǎn)開工、銷售情況幾乎陷入停滯，截止2020年7月，從監(jiān)測的42家房企銷售情況來看，房企銷售目標完成率均值為51.44%，其中僅有4家企業(yè)銷售目標完成率超過60%。

同比目標完成率下跌3個百分點以上。 雖然按照往年計算，下半年房地產(chǎn)企業(yè)的貨值釋放占比將達到60%，但如果失去融資端口的支持，營銷活動也會陷入“巧婦難為無米之炊”的尷尬境地。 

據(jù)國家統(tǒng)計局披露，2020年1—7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長0.8%，1—6月份為下降1.9%。 其中，國內(nèi)貸款16130億元，增長4.9%；利用外資80億元，增長29.9%；自籌資金32042億元，增長3.3%；定金及預收款32830億元，下降3.4%；個人按揭貸款16200億元，增長6.6%。 

從以上數(shù)據(jù)可以看出，如果國內(nèi)融資端口對房地產(chǎn)企業(yè)全面收緊，那么以上國內(nèi)貸款以及自籌資金兩項一定會受到影響，甚至最壞情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)高達總量47%的資金缺口。 填補如此巨大的資金缺口，僅靠海外發(fā)債顯然是天方夜譚，高昂的融資成本首先就會將房企拖垮。 

那么如此一來，定金及預收款、個人貸款兩項將成為地產(chǎn)開發(fā)商為數(shù)不多的資金突破口，放在各家房企面前的其實有一條清晰明確的路——為了生存，趕緊賣房。 實際上根據(jù)我們的合理推測，這樣是調控政策制定的初衷之一。 

可以預見的是，受政策引導的房地產(chǎn)企業(yè)，一定會在今年接下來的日子里展開一場“奪命銷售狂奔”。屆時，各種大型購房折扣一定會頻繁出現(xiàn)。 以上，若是戴著鐐銬可以起舞，獎品將是“活下去”，反之……
 

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