來(lái)源|葉檀樓市
 

作者|曉太陽(yáng)

字越少事情越大，樓市進(jìn)入疾風(fēng)暴雨前夜。 

8月23日上午，住建部官網(wǎng)“悄悄”掛上一條新聞，旨在介紹3天前的一次“座談會(huì)”： 8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

從上圖來(lái)看，這段新聞并不長(zhǎng)，而且并沒(méi)有提到任何具體措施，但從字里行間我們讀出一絲“斬草除根”的意味。眾所周知，樓市運(yùn)行的底層支撐是金融，不論是消費(fèi)者購(gòu)房，或是房企買地，都需要借助金融杠桿達(dá)成目標(biāo)。 

此次“座談會(huì)”的內(nèi)容，其中大比例提及“房地產(chǎn)金融審慎管理、資金監(jiān)測(cè)、融資管理”等等，結(jié)合最近房地產(chǎn)企業(yè)融資拿地情況，以及目前房企的全年目標(biāo)完成情況來(lái)看。今年接下來(lái)的日子，樓市會(huì)掀起一股腥風(fēng)血雨。 

一
似曾相識(shí)的座談規(guī)格，層層遞進(jìn)的調(diào)控手段。 此次座談會(huì)由住建部、央行牽頭，參會(huì)人員包括銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)等代表。 這樣的參會(huì)規(guī)格，與“部分房企負(fù)責(zé)人”坐下來(lái)談?wù)?，具體談什么可想而知，另外，據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，實(shí)際上8月20日只是開(kāi)始，目前，已有多家房企負(fù)責(zé)人收到通知，趕赴首都進(jìn)行溝通。 
如此陣仗，如此形式，不由讓人想起“724房地產(chǎn)座談會(huì)”，彼時(shí)正國(guó)級(jí)領(lǐng)導(dǎo)牽頭，“座談”北京、上海、廣州、深圳、南京等十個(gè)城市一把手。 “座談”之前，不少城市已經(jīng)嗅到風(fēng)聲，樓市收緊政策紛紛出臺(tái)，“座談”之后，不論參會(huì)與否，卡點(diǎn)頒布樓市政策的城市也大有人在。

有意思的是，“724房地產(chǎn)座談會(huì)”的目標(biāo)雖然是“城市一把手”，但會(huì)上依然提到了嚴(yán)控資金流入樓市。 7月28日，據(jù)媒體報(bào)道，多家銀行相關(guān)人員收到央行《關(guān)于開(kāi)展線上聯(lián)合消費(fèi)貸款調(diào)查的緊急通知》，開(kāi)始統(tǒng)計(jì)消費(fèi)貸業(yè)務(wù)，雖然只是統(tǒng)計(jì)，但從之后鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“花唄接入征信”時(shí)間來(lái)看，監(jiān)管層正在全方位收緊樓市的“口袋”。

至此，以這樣的視角來(lái)看，不難理解此次“820座談會(huì)”的初衷，繼城市端、消費(fèi)者端之后，樓市調(diào)控的大棒，正式落到了房企頭上。 在此之前，8月14日，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，監(jiān)管層已經(jīng)為房地產(chǎn)企業(yè)融資定下三條紅線：

第一，房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于 70%；
第二，房企的凈負(fù)債率不得大于 100%； 
第三，房企的“現(xiàn)金短債比”小于 1 倍。

雖然以上“三條紅線”并沒(méi)有正式官宣，但從“820座談會(huì)”的新聞內(nèi)容來(lái)看，此行的目的就是“有商有量的官宣”。 根據(jù)以上三條紅線，實(shí)際上TOP30房企中，僅有6家未觸及紅線中的任何一條，余下的24家房企，則被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。 最高處于“紅色”一檔的房企，被要求有息負(fù)債規(guī)模不得增加，可想而知，沒(méi)有融資加持，某些房企將迎來(lái)真正的“至暗時(shí)刻”。 

二
央行高層嚴(yán)厲措辭，恐怕“三條紅線”沒(méi)得商量。 8月16日，央行、銀保監(jiān)會(huì)高層，罕見(jiàn)的在《求是》雜志中直言不諱： 房地產(chǎn)泡沫，是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。 

所謂“灰犀?！?，是“黑天鵝”一詞的衍生，指人們習(xí)以為常，但影響巨大的潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患。 如果沒(méi)記錯(cuò)的話，這樣“指名道姓”的激烈描述是第一次在中央級(jí)別刊物中出現(xiàn)。另外，文中還提到： “避免因資金過(guò)度集中出現(xiàn)更大風(fēng)險(xiǎn)”。

如果說(shuō)前一句“灰犀?！笔潜O(jiān)管的定性，那后一句“過(guò)度集中”就是定量，這樣的背景下，“三條紅線”的誕生并不難理解。 另外，伴隨“三條紅線”一同出臺(tái)的還有今年上半年各家房企的目標(biāo)完成情況。

據(jù)中房網(wǎng)報(bào)道，由于受疫情影響，今年第一季度的房地產(chǎn)開(kāi)工、銷售情況幾乎陷入停滯，截止2020年7月，從監(jiān)測(cè)的42家房企銷售情況來(lái)看，房企銷售目標(biāo)完成率均值為51.44%，其中僅有4家企業(yè)銷售目標(biāo)完成率超過(guò)60%。

同比目標(biāo)完成率下跌3個(gè)百分點(diǎn)以上。 雖然按照往年計(jì)算，下半年房地產(chǎn)企業(yè)的貨值釋放占比將達(dá)到60%，但如果失去融資端口的支持，營(yíng)銷活動(dòng)也會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬境地。 

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露，2020年1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金100625億元，同比增長(zhǎng)0.8%，1—6月份為下降1.9%。 其中，國(guó)內(nèi)貸款16130億元，增長(zhǎng)4.9%；利用外資80億元，增長(zhǎng)29.9%；自籌資金32042億元，增長(zhǎng)3.3%；定金及預(yù)收款32830億元，下降3.4%；個(gè)人按揭貸款16200億元，增長(zhǎng)6.6%。 

從以上數(shù)據(jù)可以看出，如果國(guó)內(nèi)融資端口對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)全面收緊，那么以上國(guó)內(nèi)貸款以及自籌資金兩項(xiàng)一定會(huì)受到影響，甚至最壞情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出現(xiàn)高達(dá)總量47%的資金缺口。 填補(bǔ)如此巨大的資金缺口，僅靠海外發(fā)債顯然是天方夜譚，高昂的融資成本首先就會(huì)將房企拖垮。 

那么如此一來(lái)，定金及預(yù)收款、個(gè)人貸款兩項(xiàng)將成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為數(shù)不多的資金突破口，放在各家房企面前的其實(shí)有一條清晰明確的路——為了生存，趕緊賣房。 實(shí)際上根據(jù)我們的合理推測(cè)，這樣是調(diào)控政策制定的初衷之一。 

可以預(yù)見(jiàn)的是，受政策引導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)，一定會(huì)在今年接下來(lái)的日子里展開(kāi)一場(chǎng)“奪命銷售狂奔”。屆時(shí)，各種大型購(gòu)房折扣一定會(huì)頻繁出現(xiàn)。 以上，若是戴著鐐銬可以起舞，獎(jiǎng)品將是“活下去”，反之……
 

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