來(lái)源|劉曉博說(shuō)財(cái)經(jīng)（公眾號(hào)ID：liuxb929）
作者|劉曉博

深圳之后，2020年第二個(gè)對(duì)樓市下狠手、“來(lái)真的”城市出現(xiàn)了！ 它既不是剛剛被住建部叫去開(kāi)會(huì)的沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州，也不是7月24日參加韓正副總理主持的房地產(chǎn)座談會(huì)的北、上、廣、杭、寧等10城市里的一員。 它甚至連副省級(jí)城市、省會(huì)城市都不是，只是一個(gè)普通的地級(jí)市——無(wú)錫！ 8月30日，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這個(gè)通知基本參照深圳7月15日出臺(tái)的“新8條”，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)眾多“意思一下”、“罰酒三杯”的城市。 具體調(diào)控措施包括：

1、市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點(diǎn)地區(qū)）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年（限售兩年政策維持不變）。

2、對(duì)已擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于60%（之前為40%）。

3、夫妻離異后2年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。

4、金融監(jiān)管部門(mén)要嚴(yán)格審查購(gòu)房資金來(lái)源，監(jiān)控消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金去向，嚴(yán)防居民挪用消費(fèi)貸款和其他貸款用于購(gòu)房。

5、嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房?jī)r(jià)格行為。其中一個(gè)狠招是：探索合同備案價(jià)、貸款核定價(jià)、納稅申報(bào)價(jià)“三價(jià)合一”的核查機(jī)制。

6、停止執(zhí)行疫情期間商品房預(yù)售許可及資金監(jiān)管方面的紓困政策。

7、增加住宅用地供應(yīng)，2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。

8、建立房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效管控土地價(jià)格，熱點(diǎn)區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行 “限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式。

9、嚴(yán)格落實(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地使用自有資金規(guī)定，金融監(jiān)管部門(mén)開(kāi)展購(gòu)地資金來(lái)源穿透式核查。

上述措施里的1、2、3、5都跟深圳7月15日出臺(tái)的調(diào)控措施非常相似。比如通過(guò)離婚買(mǎi)房的，被嚴(yán)格限制住——深圳是3年，無(wú)錫是2年。

“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年”，也是參照深圳的做法。

“嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房?jī)r(jià)格行為”，深圳也有先例。具體做法是，對(duì)于業(yè)主哄抬房?jī)r(jià)的小區(qū)，停止其交易過(guò)戶。無(wú)錫除了“三價(jià)合一”，估計(jì)也會(huì)參照深圳的做法，對(duì)表現(xiàn)惡劣的樓盤(pán)采取行動(dòng)。

措施4和9，都跟國(guó)家目前強(qiáng)調(diào)的“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)”有密切關(guān)系?？梢哉f(shuō)，將來(lái)房地產(chǎn)金融審慎管理制度，一定是要管理資金流向的，不僅僅開(kāi)發(fā)商的“三道紅線”這么簡(jiǎn)單。

無(wú)錫措施的第6點(diǎn)，應(yīng)該是第一例。

今年2月12日，無(wú)錫曾發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情 保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見(jiàn)》，給予了房地產(chǎn)行業(yè)一系列利好。

比如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)等可申請(qǐng)延期繳納稅款；銀行機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長(zhǎng)，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸；已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，企業(yè)可提前申請(qǐng)撥付重點(diǎn)監(jiān)管資金，完成25%以上投資額即可申請(qǐng)預(yù)售等。

現(xiàn)在無(wú)錫市政府明確：“停止執(zhí)行疫情期間商品房預(yù)售許可及資金監(jiān)管方面的紓困政策?！边@意味著上述利好里的部分內(nèi)容，被終止了。

至此，無(wú)錫可能是第一個(gè)實(shí)施“疫情期間房地產(chǎn)救市政策逐步退出”的城市。

從這一點(diǎn)看，無(wú)錫的調(diào)控帶有里程碑意義。

毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)錫成為2020年繼深圳之后，第二個(gè)“真調(diào)控”的城市，第二個(gè)下狠手的城市。

在無(wú)錫的面前，一些副省級(jí)城市恐怕要汗顏了吧。至于剛剛被住建部叫去開(kāi)會(huì)的6個(gè)城市，也要加緊出臺(tái)調(diào)控新政了。

我們不妨看一下國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月新房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況：

可以看出無(wú)錫今年7月新房同比漲幅是9.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了去年GDP的增長(zhǎng)，距離目前M2的增幅差距不大。

至于剛剛被“叫去開(kāi)會(huì)”的銀川，同比漲幅是17.6%，唐山是16.1%、成都是9.6%、沈陽(yáng)是9.0%、長(zhǎng)春是7.3%，常州沒(méi)有納入70城監(jiān)控、數(shù)據(jù)不詳。

也就是說(shuō)，沒(méi)有被叫去開(kāi)會(huì)的無(wú)錫，其實(shí)漲幅超過(guò)了去開(kāi)會(huì)的多個(gè)城市。

由于常州代表江蘇去開(kāi)會(huì)了，所以住建部沒(méi)有叫無(wú)錫去，否則江蘇面子不太好看。其結(jié)果是：無(wú)錫搶先出臺(tái)了調(diào)控措施。
 

上圖：無(wú)錫匯聚的資金總量已經(jīng)逼近2萬(wàn)億，今年上半年增速不斷回升，顯示熱錢(qián)流入無(wú)錫非常明顯。而無(wú)錫的GDP也在上半年全面轉(zhuǎn)正，顯示穩(wěn)增長(zhǎng)成效顯著。

在這種壓力下，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市恐怕不好意思再“猶抱琵琶半遮面”了吧。

8月28日，深圳住建局局長(zhǎng)曾透露，深圳之前的樓市調(diào)控是“行政手段為主，經(jīng)濟(jì)手段為輔”，未來(lái)將調(diào)整為“經(jīng)濟(jì)手段為主、行政手段為輔”。

不要以為這只是深圳的想法，這也是7月24日韓正副總理座談會(huì)透露的信號(hào)，那次會(huì)議上提出了“實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”、“發(fā)揮財(cái)稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求”。

所以，未來(lái)通過(guò)稅收、差別化的房貸首付和利率來(lái)調(diào)節(jié)，將會(huì)越來(lái)越普遍。比如2年或者3年限售，可能變成：買(mǎi)房2到3年內(nèi)出售征收特別印花稅等。如果特別印花稅是房地產(chǎn)官方評(píng)估價(jià)的10%（200萬(wàn)的房子要交20萬(wàn)），估計(jì)炒房的人會(huì)大幅減少。

又比如契稅，國(guó)家立法明確的稅率是3%到5%，但目前一般征收1%、1.5%、2%，最高3%。將來(lái)對(duì)于頻繁交易的房屋，將來(lái)也可以加到5%，這是法律允許的。
 

上圖：無(wú)錫固定資產(chǎn)投資在疫情之后也出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，所以有條件調(diào)控樓市。

無(wú)論深圳還是這次無(wú)錫，都對(duì)離婚買(mǎi)房進(jìn)行了封堵。離婚買(mǎi)房的人比例未必高，但不堵住漏洞，就等于變相鼓勵(lì)，最終造成中國(guó)離婚率虛高，對(duì)社會(huì)風(fēng)氣帶來(lái)不良影響。
2020年已經(jīng)過(guò)了8個(gè)月，樓市從冰冷到局部回暖，甚至局部過(guò)熱。官方對(duì)樓市的看法也發(fā)生了重大變化，2月到3月密集出臺(tái)的支持樓市的政策開(kāi)始收回。樓市寶貴的“穩(wěn)增長(zhǎng)動(dòng)能”，要留到以后困難的時(shí)候再用，現(xiàn)在必須保持穩(wěn)定。

至于“真調(diào)控”的城市、下狠手的城市，目前只有深圳、無(wú)錫，其他的都比較溫和，甚至有點(diǎn)敷衍。展望未來(lái)，學(xué)習(xí)深圳無(wú)錫做法的城市會(huì)越來(lái)越多，樓市調(diào)控的機(jī)制將更加健全。

總之，今年樓市調(diào)控出現(xiàn)了兩大新變化：

第一，建立了“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，房地產(chǎn)開(kāi)始“享受”金融業(yè)才有的嚴(yán)格、全面監(jiān)管，官方將設(shè)立眾多具體指標(biāo)，隨時(shí)嚴(yán)格監(jiān)控樓市，樓市的劇烈波動(dòng)將越來(lái)越難。

第二，樓市調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段權(quán)重在增加，稅收作用在加強(qiáng)、差異性的房貸政策在加強(qiáng)?，F(xiàn)在國(guó)家在對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)減稅，需要有新的稅收來(lái)源。展望未來(lái)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的稅率將有所降低，而房地產(chǎn)的實(shí)際稅負(fù)將繼續(xù)加重。

告訴大家一個(gè)好消息，本公司旗下的“知識(shí)星球”——“大灣區(qū)樓市”，將重新對(duì)外開(kāi)放，允許新會(huì)員加入。

“大灣區(qū)樓市”“以深圳為核心，兼顧大灣區(qū)其他10個(gè)城市”，為大家提供購(gòu)房咨詢服務(wù)，年費(fèi)只收1000元（目前為促銷期，以后可能會(huì)上調(diào)）。

大灣區(qū)樓市”，將由劉曉博的助理、“深圳看房團(tuán)”公眾號(hào)主編曹俊提供咨詢，他是深圳地產(chǎn)圈資深人士，有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。他將跑遍深圳所有新盤(pán)，以及珠三角主要片區(qū)，為大家提供“更貼近市場(chǎng)”的服務(wù)。

愿意加入的讀者，可以下載“知識(shí)星球”的APP，長(zhǎng)按下面二維碼后，付費(fèi)加入。平時(shí)使用時(shí)，可以直接打開(kāi)“知識(shí)性星球”APP。無(wú)論你何時(shí)加入，我們都將為你服務(wù)365天。

但需要提醒大家的是：由于蘋(píng)果手機(jī)會(huì)截留超過(guò)30%的費(fèi)用，所以請(qǐng)你盡量使用安卓系統(tǒng)的手機(jī)購(gòu)買(mǎi)、使用這一服務(wù)。
 

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com