來源|劉曉博說財經(jīng)（公眾號ID：liuxb929）
作者|劉曉博

深圳之后，2020年第二個對樓市下狠手、“來真的”城市出現(xiàn)了！ 它既不是剛剛被住建部叫去開會的沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州，也不是7月24日參加韓正副總理主持的房地產(chǎn)座談會的北、上、廣、杭、寧等10城市里的一員。 它甚至連副省級城市、省會城市都不是，只是一個普通的地級市——無錫！ 8月30日，無錫發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這個通知基本參照深圳7月15日出臺的“新8條”，力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過眾多“意思一下”、“罰酒三杯”的城市。 具體調(diào)控措施包括：

1、市區(qū)（不含棚戶區(qū)改造重點地區(qū)）個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年（限售兩年政策維持不變）。

2、對已擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買商品住房的，最低首付比例調(diào)整為不低于60%（之前為40%）。

3、夫妻離異后2年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計算。

4、金融監(jiān)管部門要嚴(yán)格審查購房資金來源，監(jiān)控消費貸款、個人經(jīng)營性貸款資金去向，嚴(yán)防居民挪用消費貸款和其他貸款用于購房。

5、嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房價格行為。其中一個狠招是：探索合同備案價、貸款核定價、納稅申報價“三價合一”的核查機(jī)制。

6、停止執(zhí)行疫情期間商品房預(yù)售許可及資金監(jiān)管方面的紓困政策。

7、增加住宅用地供應(yīng)，2020年度普通住宅用地出讓面積比上年度增加不少于50公頃。

8、建立房價、地價聯(lián)動機(jī)制，有效管控土地價格，熱點區(qū)域嚴(yán)格執(zhí)行 “限房價、競地價”出讓模式。

9、嚴(yán)格落實開發(fā)企業(yè)購地使用自有資金規(guī)定，金融監(jiān)管部門開展購地資金來源穿透式核查。

上述措施里的1、2、3、5都跟深圳7月15日出臺的調(diào)控措施非常相似。比如通過離婚買房的，被嚴(yán)格限制住——深圳是3年，無錫是2年。

“個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年”，也是參照深圳的做法。

“嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房價格行為”，深圳也有先例。具體做法是，對于業(yè)主哄抬房價的小區(qū)，停止其交易過戶。無錫除了“三價合一”，估計也會參照深圳的做法，對表現(xiàn)惡劣的樓盤采取行動。

措施4和9，都跟國家目前強(qiáng)調(diào)的“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場”有密切關(guān)系?？梢哉f，將來房地產(chǎn)金融審慎管理制度，一定是要管理資金流向的，不僅僅開發(fā)商的“三道紅線”這么簡單。

無錫措施的第6點，應(yīng)該是第一例。

今年2月12日，無錫曾發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情 保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見》，給予了房地產(chǎn)行業(yè)一系列利好。

比如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑業(yè)企業(yè)、房屋中介企業(yè)、房屋租賃企業(yè)等可申請延期繳納稅款；銀行機(jī)構(gòu)保持房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)信貸合理適度增長，不得盲目抽貸、斷貸、壓貸；已經(jīng)領(lǐng)取施工許可證范圍內(nèi)的樓棟，企業(yè)可提前申請撥付重點監(jiān)管資金，完成25%以上投資額即可申請預(yù)售等。

現(xiàn)在無錫市政府明確：“停止執(zhí)行疫情期間商品房預(yù)售許可及資金監(jiān)管方面的紓困政策?！边@意味著上述利好里的部分內(nèi)容，被終止了。

至此，無錫可能是第一個實施“疫情期間房地產(chǎn)救市政策逐步退出”的城市。

從這一點看，無錫的調(diào)控帶有里程碑意義。

毫無疑問，無錫成為2020年繼深圳之后，第二個“真調(diào)控”的城市，第二個下狠手的城市。

在無錫的面前，一些副省級城市恐怕要汗顏了吧。至于剛剛被住建部叫去開會的6個城市，也要加緊出臺調(diào)控新政了。

我們不妨看一下國家統(tǒng)計局公布的7月新房價格變動情況：

可以看出無錫今年7月新房同比漲幅是9.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了去年GDP的增長，距離目前M2的增幅差距不大。

至于剛剛被“叫去開會”的銀川，同比漲幅是17.6%，唐山是16.1%、成都是9.6%、沈陽是9.0%、長春是7.3%，常州沒有納入70城監(jiān)控、數(shù)據(jù)不詳。

也就是說，沒有被叫去開會的無錫，其實漲幅超過了去開會的多個城市。

由于常州代表江蘇去開會了，所以住建部沒有叫無錫去，否則江蘇面子不太好看。其結(jié)果是：無錫搶先出臺了調(diào)控措施。
 

上圖：無錫匯聚的資金總量已經(jīng)逼近2萬億，今年上半年增速不斷回升，顯示熱錢流入無錫非常明顯。而無錫的GDP也在上半年全面轉(zhuǎn)正，顯示穩(wěn)增長成效顯著。

在這種壓力下，沈陽、長春、成都、銀川、唐山、常州等城市恐怕不好意思再“猶抱琵琶半遮面”了吧。

8月28日，深圳住建局局長曾透露，深圳之前的樓市調(diào)控是“行政手段為主，經(jīng)濟(jì)手段為輔”，未來將調(diào)整為“經(jīng)濟(jì)手段為主、行政手段為輔”。

不要以為這只是深圳的想法，這也是7月24日韓正副總理座談會透露的信號，那次會議上提出了“實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”、“發(fā)揮財稅政策作用，有效調(diào)節(jié)住房需求”。

所以，未來通過稅收、差別化的房貸首付和利率來調(diào)節(jié)，將會越來越普遍。比如2年或者3年限售，可能變成：買房2到3年內(nèi)出售征收特別印花稅等。如果特別印花稅是房地產(chǎn)官方評估價的10%（200萬的房子要交20萬），估計炒房的人會大幅減少。

又比如契稅，國家立法明確的稅率是3%到5%，但目前一般征收1%、1.5%、2%，最高3%。將來對于頻繁交易的房屋，將來也可以加到5%，這是法律允許的。
 

上圖：無錫固定資產(chǎn)投資在疫情之后也出現(xiàn)了V型反轉(zhuǎn)，所以有條件調(diào)控樓市。

無論深圳還是這次無錫，都對離婚買房進(jìn)行了封堵。離婚買房的人比例未必高，但不堵住漏洞，就等于變相鼓勵，最終造成中國離婚率虛高，對社會風(fēng)氣帶來不良影響。
2020年已經(jīng)過了8個月，樓市從冰冷到局部回暖，甚至局部過熱。官方對樓市的看法也發(fā)生了重大變化，2月到3月密集出臺的支持樓市的政策開始收回。樓市寶貴的“穩(wěn)增長動能”，要留到以后困難的時候再用，現(xiàn)在必須保持穩(wěn)定。

至于“真調(diào)控”的城市、下狠手的城市，目前只有深圳、無錫，其他的都比較溫和，甚至有點敷衍。展望未來，學(xué)習(xí)深圳無錫做法的城市會越來越多，樓市調(diào)控的機(jī)制將更加健全。

總之，今年樓市調(diào)控出現(xiàn)了兩大新變化：

第一，建立了“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，房地產(chǎn)開始“享受”金融業(yè)才有的嚴(yán)格、全面監(jiān)管，官方將設(shè)立眾多具體指標(biāo)，隨時嚴(yán)格監(jiān)控樓市，樓市的劇烈波動將越來越難。

第二，樓市調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段權(quán)重在增加，稅收作用在加強(qiáng)、差異性的房貸政策在加強(qiáng)?，F(xiàn)在國家在對實體經(jīng)濟(jì)減稅，需要有新的稅收來源。展望未來，實體經(jīng)濟(jì)的稅率將有所降低，而房地產(chǎn)的實際稅負(fù)將繼續(xù)加重。

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