來源|劉曉博說財經(jīng)（公眾號ID：liuxb929）
作者|劉曉博

對于企業(yè)來說，什么最重要？ 或許有人回答：人才。 人才當然重要，但很多時候遠沒有政策重要。 TikTok夠厲害的吧，人才、技術(shù)、新理念都不缺，瞬間席卷并占領(lǐng)了美國市場。但特朗普簽個字，一張紙，就讓它陷入了絕境。 所以無論是美國還是中國，抑或是正在禁用中國APP的印度，都是行業(yè)政策決定企業(yè)生死。 中國樓市又有新政策了！9月4日上午，住建部在其官網(wǎng)公布了“關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見”。 

不要小看這份文件，聯(lián)署的部委竟然達到9家，包括住建部、教育部、科技部　工信部、自然資源部、生態(tài)環(huán)境部、人民銀行、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會。 其目的，是在全國推廣“新型建筑工業(yè)化”，以此帶動建筑業(yè)全面轉(zhuǎn)型升級，以及綠色發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展。 文件對“新型建筑工業(yè)化”的定義是：通過新一代信息技術(shù)驅(qū)動，以工程全壽命期系統(tǒng)化集成設(shè)計、精益化生產(chǎn)施工為主要手段，整合工程全產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈和創(chuàng)新鏈，實現(xiàn)工程建設(shè)高效益、高質(zhì)量、低消耗、低排放的建筑工業(yè)化。 用白話翻譯過來就是：推廣“裝配式建筑”。 之所以拉教育部 “背書”，是因為涉及到專業(yè)人才的培訓(xùn)、繼續(xù)教育等。這說明國家下了狠心，要從根子上轉(zhuǎn)型。 拉央行、銀保監(jiān)會“背書”，因為需要金融扶持。文件提出：支持新型建筑工業(yè)化企業(yè)通過發(fā)行企業(yè)債券、公司債券等方式開展融資。 裝配式建筑的好處，大家都知道一些。比如建房效率高、降低了對工人的依賴；建筑的精度更高、質(zhì)量更高，抗震性能更好；干法現(xiàn)場裝配，節(jié)水、節(jié)電、節(jié)材、環(huán)保，據(jù)說還可以提高住宅的實用率。 但缺點也是有的，比如成本、運費會提高。 這份文件明確：以學校、醫(yī)院、辦公樓、酒店、住宅等為重點，推廣裝配式建筑體系，最終形成一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。 其中以下三點，值得我們關(guān)注： 

1、推廣裝配式混凝土建筑。在保障性住房和商品住宅中積極應(yīng)用裝配式混凝土結(jié)構(gòu)，鼓勵有條件的地區(qū)全面推廣應(yīng)用預(yù)制內(nèi)隔墻、預(yù)制樓梯板和預(yù)制樓板。

2、推進建筑全裝修。裝配式建筑、星級綠色建筑工程項目應(yīng)推廣全裝修，積極發(fā)展成品住宅，倡導(dǎo)菜單式全裝修，滿足消費者個性化需求。推進裝配化裝修方式在商品住房項目中的應(yīng)用……

3、大力推行工程總承包。新型建筑工業(yè)化項目積極推行工程總承包模式，促進設(shè)計、生產(chǎn)、施工深度融合。

看到了嗎？文件提出“在保障性住房和商品住宅中積極應(yīng)用裝配式混凝土結(jié)構(gòu)”，這意味著住宅的建筑方式將發(fā)生重大變革。雖然裝配式的住宅各地已經(jīng)有了不少嘗試，現(xiàn)在則要進入推廣階段。 而且附帶的是“推進建筑全裝修”，明確提出“裝配式建筑、星級綠色建筑工程項目應(yīng)推廣全裝修，積極發(fā)展成品住宅，倡導(dǎo)菜單式全裝修，滿足消費者個性化需求”。 這意味著，未來成品住宅將是市場主流。如果再配以大面積推行的“現(xiàn)房銷售”，將來我們買房的模式可能是：今天簽約、刷卡，當天就可以拎包入住。 對于選擇菜單式裝修的住戶，等待時間會稍長一些，但也比買樓花要短很多，可能只需等待幾個月。 當天刷卡、當天入住，是很多中國人的購房夢想，我也非常希望可以這樣。經(jīng)歷過裝修的人，都知道那是一個苦差事，簡直是煉獄的感覺?，F(xiàn)代人生活忙碌，哪里有那么多時間去逛建材市場，跟裝修隊斗智斗勇。而且很多家庭矛盾，往往源自裝修。 到那時，買房受騙的可能性將大幅降低，房子是什么樣、你決定購買之前看到的基本上是真實場景，實現(xiàn)了所見即所得。而且統(tǒng)一的裝修，只要監(jiān)管到位、還可以避免亂搭建。 說到這里，大家應(yīng)該能明白了，這是樓市一個很大的變化。不僅涉及到開發(fā)商的工作流程、成本核算，還涉及到建材行業(yè)、建材市場的運作方式。 毫無疑問，這是目前B2C型的建材裝修市場的最大利空。比如百安居之類的裝修建材大賣場，未來的散戶生意可能大幅下降。只有二手房翻新的時候，才有來自C端的訂單。新房基本上由開發(fā)商統(tǒng)一采購了。 所以，建材大賣場會大面積死亡，大量從業(yè)人員需要轉(zhuǎn)行。開發(fā)商對建材商的采購是B2B集中采購的模式，不需要那么多展示的商店和工作人員。
裝修隊的組織、運作方式，裝修公司的業(yè)務(wù)模式，都將發(fā)生巨大變化。有資源、能力強的裝修公司、設(shè)計公司會“撐死”，沒有能力和資源的會餓死。 老百姓買房省心了很多，免除了裝修的麻煩。但如果裝修質(zhì)量不好，投訴會大幅增加。所以加強監(jiān)管就非常有必要，如果搞不好、造成大面積的二次裝修，則是社會資源的極大浪費。 此外，它還會讓建筑工人的結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化。在網(wǎng)上，大家把打工戲稱為“搬磚”?！靶滦徒ㄖI(yè)化”之后，搬磚、砌磚的工作將急劇萎縮，磚頭將不再是建筑的主力，而是局部的輔助。 生產(chǎn)裝配式建筑構(gòu)件的企業(yè)會增加，產(chǎn)業(yè)工人會擴招；建筑工地上的人員會大幅減少，很多工種會消失。 裝修式建筑的普及，還會改變建筑行業(yè)的運輸工具，因為需要運輸?shù)牟辉偈歉黝惤ú?，而是各種預(yù)制件。這會推動運輸工具的變化，有些車將無法使用，或者利用率大幅降低。這又會對工具車生產(chǎn)商帶來很大的影響。 總之，從長期看推動房價上漲的因素比較多：除了通脹之外，還有房地產(chǎn)稅、現(xiàn)房銷售、取消公攤和裝配式建筑，都是推動房價上漲的新因素。但整體而言，市場會更加透明（取消公攤）、更加規(guī)范（現(xiàn)售）、建筑質(zhì)量會更高（裝配式建筑）。 再過N年之后，磚混式舊建筑估計成為棚改、舊改的主要目標。這就是建筑迭代帶來的新機會和新需求。
另外，今天杭州出臺了“樓市打補丁新政”，對父母隨子女遷戶口到杭州的，購房資格推遲3年。此外，對離婚買房也有一點點的限制。杭州的政策有模仿深圳的影子，但遠沒有深圳嚴厲。比如深圳是徹底禁止退休后，隨子女落戶深圳的老人們買房，杭州只是推遲3年而已。而這部分人本來就很難貸款，很難劃到炒房者里。至于離婚買房的，杭州比例也不算高。
杭州近年來賣了很多土地，未來有大量房子要消化，當然沒有條件學深圳。
另外在廣州，最近樓市政策也持續(xù)寬松，人才購房放松的限購區(qū)已經(jīng)達到6個，還放寬了港澳居民的跨境抵押——方便港澳居民在廣州買房、到港澳銀行抵押貸款。廣州穩(wěn)增長的壓力比較大，樓市供應(yīng)量也比較大，所以遲遲沒有收緊樓市調(diào)控，目前廣州樓市全面上漲的勢頭開始呈現(xiàn)。讓子彈飛一陣子，估計是未來一段時間的政策。

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