來源|大貓財經(jīng)（微信公眾號ID:caimao_shuangquan）

作者|貓哥

01

“別買，別買，千萬別買”。
 

每次有人向小彭打聽燕郊房子的時候，小彭都要先向?qū)Ψ綕娨慌枥渌?/span>
 

2017年，在京工作多年的小彭終于想到了置業(yè)，“再不買房你就更買不起了”，這樣的話聽多了，難免著急，但是北京的房價又實(shí)在高攀不起，于是他就把目光轉(zhuǎn)向了“北京睡城”燕郊，這里距離天安門，只有30多公里，雖然地處河北，但早就是“精神上的北京”。
 

在不少小區(qū)已經(jīng)快進(jìn)入到3萬區(qū)間的當(dāng)口，小彭終于在燕順路附近以2.5萬/㎡的單價，拿下了一套小三居，付完首付成為“有產(chǎn)者”之后，他也成了一名房奴，每月1.2萬的房貸著實(shí)很累，但是想到有房了，還是開心啊。
 

當(dāng)時大家都非常樂觀，京津冀一體化，中介們紛紛鼓吹，以燕郊的形勢，遲早向隔壁的通州看齊，這里的地理位置、地鐵規(guī)劃以及并入北京的傳言，都有著廣泛的群眾基礎(chǔ)，那時候房子不是一般好賣。
 

好景不長，轉(zhuǎn)折也在2017年來臨了。
 

到了年底，小彭小區(qū)里賣房子的人開始多了，價格一路走低，從2.5萬到2萬，各種報價都有，到現(xiàn)在，二手房的報價已經(jīng)到了1.8萬，小彭的房子已經(jīng)跌掉了一個首付，最近又有鄰居報出了1.5萬的價格，前景一點(diǎn)不看好。
 

賣吧，不好賣還賠錢；等著，可能更賠。
 

這情勢下，地產(chǎn)商們也著急，包括燕郊在內(nèi)的“北三縣”宣傳又卷土重來，不少沒售出的老盤和一些剛出爐的新盤，都打上了“不限購”的噱頭，不限戶口，不限社保，只為了能賣出去，怎么看都是最后的瘋狂，能撈一筆是一筆。
 

這一切都是怎么發(fā)生的呢？
 

02

其實(shí)自打2011年北京開始限購之后，“環(huán)京”就成了炒房的一個重要去處。
 

河北省的存在感一直很弱，光芒都被周圍的京津掩蓋著，但也有例外，比如“北三縣”，這塊被戲稱為河北“飛地”的房價超過了它上級的廊坊市，一直向北京看齊，高點(diǎn)的時候，是河北之最。
 

這樣的地方，還有不少，有五六年的時間，饑渴的投資客們開始按地圖炒房，繞著北京的固安、永清、霸州、高碑店、涿州、懷來輪流被關(guān)注，這些地方狂飆突進(jìn)，建了一大批“北京概念房”。
 

● 北三縣不用說了，“并入北京”的概念炒了這么多年了，經(jīng)久不衰；
 

●  固安縣在北京新機(jī)場項(xiàng)目開始后，就跟上了腳步；
 

●  永清縣、高碑店據(jù)說是承接了北京的一些挪走的批發(fā)市場；
 

●  高碑店的白溝因?yàn)榭拷郯残聟^(qū)，順帶著搭上了“北京+雄安”的雙重概念。
 

而其余的，純粹是因?yàn)榫嚯x北京近，就連天津的武清和寶坻，都是因?yàn)楸本└拍顫q起來的。
 

漲是真漲，在2017年的高峰時刻，廊坊全市10個區(qū)縣市的均價都過萬，距離北京越近房價越高，郊縣區(qū)的價格超過市區(qū)很平常，燕郊更是走出了獨(dú)立行情。
 

但拐點(diǎn)一過，各種期望都落空，跌慘了的豈止燕郊。
 

從2017年的下半年開始到現(xiàn)在，環(huán)京均價下跌超過30%是很平常的事兒。
 

永清跌的最多，香河其次，均超過了50%，三河、大廠、涿州跌幅超過40%，而且當(dāng)年讓人嘗到甜頭的房價倒掛也沒有了，現(xiàn)在這些地方新房價格基本上超過二手房，也就意味著，一味地?fù)屝路恳呀?jīng)不賺錢了。
 

03

這里面，永清縣最慘。

55%只是均價的跌幅，如果具體到個別炒作水分大的項(xiàng)目，跌得更慘，腰斬之后再腰斬都是有的。
 

在永清，有不少大盤，環(huán)京概念起來的時候，不少開發(fā)商的布局很快，劃一片地，蓋樓，建大盤甚至超級大盤，因?yàn)榈貎r便宜，大家都憋著大掙一筆。
 

那時候公布出來的規(guī)劃圖，看上去就是密密麻麻的一片樓，有的項(xiàng)目樓號甚至過百，開盤價也是節(jié)節(jié)高，撩撥買房人趕快掏錢。
 

某京籍開發(fā)商在永清規(guī)劃了一片生態(tài)城，從別墅、洋房再到板樓、公寓，各種形態(tài)基本上全齊了，那價格也在短期內(nèi)以肉眼可見的速度上漲。
 

●  2015年8月開盤的時候，均價6100元/㎡，當(dāng)時永清的均價只有5000元；
 

●  到了2016年的8月份，這個項(xiàng)目的均價已經(jīng)是1.4萬了，一年漲了130%；
 

●  兩個月以后，均價又漲2000元，真是做到了一天一個價。
 

那時候，這地方車滿為患，北京的客戶一車一車往售樓處拉，門口需要保安指揮，里面也是人挨人，都是搶房的。
 

開發(fā)商一看這架勢，那價格還得漲！
 

到了9月底，小區(qū)均價就破2萬了，到了2017年3月，這里的價格達(dá)到了峰值的2.6萬，只不過持續(xù)的時間很短，6月份就回落至2萬-2.3萬。
 

房價炒出了股市的味道。
 

趁著這一波，這個超級大盤的板樓和洋房已經(jīng)賣得差不多了，開發(fā)商的宣傳重點(diǎn)轉(zhuǎn)向1.65萬的商住公寓。
 

此后的價格宣傳戰(zhàn)沒有了，因?yàn)檫@里的房價一路走低，2.3萬，2萬，1.7萬……
 

為啥會這樣呢？
 

原因也挺簡單的，限購政策紛紛出臺、金融政策不斷緊縮、規(guī)劃預(yù)期基本無望，幾個因素加一起，直接沒了接盤俠，房價根本撐不住。
 

高價搶了房的業(yè)主沒多久就后悔了，現(xiàn)在，小區(qū)的二手房已經(jīng)跌到了8000多，如果急售，那么6000多的價格也是可以掛的，能賣出去就行。
 

從2.6萬到8000元，70%的錢都虧掉了，一套100平方米的房子，要虧250萬，多諷刺的數(shù)字啊。
 

04

太慘痛了，很多砸鍋賣鐵買房的人就不干了。
 

不久前，永清某樓盤的業(yè)主開始組織維權(quán)，部分業(yè)主號召“斷供”，來逼迫開發(fā)商退房，并且在各種渠道投訴開發(fā)商欺詐，歸根結(jié)底，現(xiàn)在的價格已經(jīng)跌得比買時還低了。
 

實(shí)話說，各種質(zhì)量問題、交付問題的維權(quán)，還算是在情理之中，但是這種價格漲跌的維權(quán)，一直都處在一個很尷尬的位置。
 

白紙黑字、愿打愿挨，這事兒本沒什么置喙的余地，但是損失那么一大筆錢，放在誰身上，都是難以承受的，別說70%，就是30%，都夠業(yè)主和銀行心驚一陣子的。
 

只是斷供也威脅不了開發(fā)商啊，當(dāng)初的賣房款人家收了，斷供了銀行收一堆房子還得處置，打折出售不知道便宜了誰。
 

實(shí)際上，無論是環(huán)京還是環(huán)滬，還是目前更加熱門的環(huán)深，光按“地圖炒房”這事兒就一直不靠譜，跨區(qū)域買房還是有很多功課要做的：
 

●  買房不是跟風(fēng)的事兒，炒房也不是，自己買的時候，到底是在峰頂還是半山腰，得搞清楚，跟著別人一窩蜂殺進(jìn)去，很容易成接盤俠；
 

●  實(shí)地走一走，起碼向當(dāng)?shù)厝藛栆蛔?，這里收入多少，靠什么維持，哪里是中心，哪里是郊區(qū)，新房什么行情，二手房是咋賣的；
 

●  順便問問自己，現(xiàn)在自己住嗎？未來有人住嗎？
 

至于那些中介的忽悠更不能聽啊，政策的事他們說了能算嗎？北京使勁控制人口都控制不住，還把河北一塊地圈進(jìn)來讓你政策套利？這跟聽消息炒股一樣，只能被套。
 

問清楚了、想好了，再下手也不晚，可惜，在最熱的那個時段，很少有人想這些問題。

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