來(lái)源|功夫財(cái)經(jīng)（微信公眾號(hào)ID：kongfuf）

作者|胡景暉

2020年的樓市，堪稱魔幻。

疫情影響下，各國(guó)放水刺激經(jīng)濟(jì)，資產(chǎn)價(jià)格一路走高。4月開(kāi)始，全國(guó)多個(gè)城市房?jī)r(jià)輪番上漲，京滬深等一線城市，都出現(xiàn)豪宅秒光的情況。

而在全球大放水下，中央堅(jiān)定“房住不炒”，點(diǎn)明約談深圳、上海、南京等過(guò)熱城市，上半年調(diào)控次數(shù)高達(dá)300次。同時(shí)嚴(yán)控資金流入房地產(chǎn)，并設(shè)立“三道紅線”，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商降杠桿。而資金鏈緊張則會(huì)期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)飆升，取消預(yù)售制的呼聲越來(lái)越高。

在這樣復(fù)雜的形勢(shì)下，能否取消預(yù)售制，降低爛尾風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)買(mǎi)房還能不能賺錢(qián)、如何對(duì)付黑中介等，都是網(wǎng)絡(luò)熱議的問(wèn)題。

對(duì)此，功夫財(cái)經(jīng)專訪我愛(ài)我家集團(tuán)前副總裁、景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉老師。

以下內(nèi)容整理自本次專訪：

取消預(yù)售制，關(guān)鍵是什么？

今年，北京、石家莊、鄭州、昆明等全國(guó)各地都出現(xiàn)大量期房質(zhì)量低劣、延期交房，甚至爛尾的情況。很多人已經(jīng)還了很多年房貸，還住不進(jìn)去。因此取消商品房預(yù)售制的呼聲越來(lái)越高。

我認(rèn)為我們可以對(duì)預(yù)售制度進(jìn)行改革，甚至未來(lái)在更長(zhǎng)的周期里，可以以現(xiàn)房進(jìn)行交易。很多有些發(fā)達(dá)國(guó)家在這方面有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，比如說(shuō)在美國(guó)、澳大利亞買(mǎi)新房，你只要交很少的意向金就可以，大概不到總價(jià)的5%。等交房的時(shí)候，再付首付，剩下的貸款。所以相對(duì)來(lái)講保障性就更強(qiáng)一點(diǎn)。

從上個(gè)世紀(jì)90年代末開(kāi)始，我們住房商品化之后，基本上開(kāi)發(fā)商都在沿襲香港的預(yù)售制度，如果未來(lái)要轉(zhuǎn)換，這中間需要有一個(gè)緩沖期，讓開(kāi)發(fā)商能夠充實(shí)自己的資金來(lái)源。如何實(shí)現(xiàn)呢？

首先開(kāi)發(fā)商要有比較強(qiáng)的自有資金的實(shí)力，其次我們要給開(kāi)發(fā)商提供更豐富的金融工具。

在現(xiàn)行預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商提前收了房款，延后交房，在這過(guò)程中預(yù)付款實(shí)際上起到了一個(gè)金融的作用。如果未來(lái)要替代，就需要讓開(kāi)發(fā)商通過(guò)更多形式，從社會(huì)上融到更多的資金，來(lái)支撐房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。 

這樣我們現(xiàn)有的監(jiān)管制度也要更加嚴(yán)格。以前很多開(kāi)發(fā)商貪大求全求規(guī)模，拼命做高杠桿、高周轉(zhuǎn)。雖然自有資金有限，但是拿了很多地，開(kāi)發(fā)了很多項(xiàng)目。一旦中間融資出現(xiàn)問(wèn)題，就可能延期交房或者偷工減料。

所以未來(lái)如何讓開(kāi)發(fā)商去杠桿，控制合理的開(kāi)發(fā)規(guī)模，充盈自身資金實(shí)力是重點(diǎn)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管和運(yùn)作模式也會(huì)發(fā)生變化。 

另外有人認(rèn)為如果全面取消預(yù)售制，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，我認(rèn)為這點(diǎn)主要是看供應(yīng)是否充足。

三道紅線對(duì)房企有何影響？

現(xiàn)在國(guó)家已經(jīng)在進(jìn)行給開(kāi)發(fā)商降杠桿的工作。今年8月底，央行和住建部召集重點(diǎn)房企舉行了座談會(huì)，對(duì)于房企的資產(chǎn)負(fù)債率，包括現(xiàn)金短債都做了非常具體的要求。也就是我們說(shuō)的“三道紅線”。

這個(gè)政策實(shí)際上正式代表房地產(chǎn)行業(yè)硬性去杠桿的開(kāi)始，要求非常明確而且有時(shí)間表。房地產(chǎn)行業(yè)高杠桿的問(wèn)題已經(jīng)存在很多年，之所以在今年進(jìn)行去杠桿，我認(rèn)為主要有兩方面的考慮：

一是在今年疫情的沖擊下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨更加復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境，所以我們要對(duì)未來(lái)有可能的一些經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和市場(chǎng)影響做好預(yù)案。因此房企降杠桿是非常必要的，否則如果我們的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一些波動(dòng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些波動(dòng)，有可能就會(huì)造成爛尾，甚至殃及金融穩(wěn)定。 

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，現(xiàn)在要做的就是要快速回籠資金，盡可能降低杠桿，當(dāng)然政府也給出一定的緩沖期。我們看到恒大反應(yīng)很快，在全國(guó)大范圍打折賣(mài)房?！叭兰t線”很大程度上會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)性，讓企業(yè)更多通過(guò)自有資金來(lái)解決周轉(zhuǎn)問(wèn)題，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)負(fù)責(zé)任的行為，避免延期交房或者爛尾。

另一方面由于以往房企杠桿用得很多，融資成本比較高，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商要拼命縮短拿地到預(yù)售之間的周期，盡快銷售回籠資金，所以就出現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)的問(wèn)題。而高周轉(zhuǎn)又引發(fā)了很多建筑質(zhì)量和工程安全的問(wèn)題，形成了惡性循環(huán)。所以開(kāi)發(fā)商降杠桿是很必要的。

不過(guò)我認(rèn)為，未來(lái)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)和考核時(shí)，并不能完全一刀切。要看你在這三條紅線里有幾條越線了，如果三條都越線，肯定就比較嚴(yán)重，會(huì)要求整改。如果是兩道或者一道越線，相對(duì)來(lái)講可能還沒(méi)有那么嚴(yán)峻，本身政策也有一個(gè)緩沖期和時(shí)間表。 

但是這個(gè)政策的影響還是有的。

從現(xiàn)在開(kāi)始包括明年，可能很多房企一方面要加快出貨速度，通過(guò)調(diào)價(jià)和渠道更高效地去出貨。另外一方面未來(lái)房企在拿地和選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)更加謹(jǐn)慎，不會(huì)再像前幾年一樣瘋狂拿地和搶項(xiàng)目了。

最后，為了降低融資成本，獲取相對(duì)廉價(jià)的資金，開(kāi)發(fā)商可能需要在整個(gè)融資和財(cái)務(wù)模型的設(shè)計(jì)上做一些調(diào)整。

未來(lái)，買(mǎi)房還能賺錢(qián)嗎？

接下來(lái)談?wù)劥蠹易铌P(guān)心的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

今年形勢(shì)非常復(fù)雜，對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)社會(huì)上兩種不同的看法。有人認(rèn)為大量放水一定會(huì)刺激到國(guó)內(nèi)的樓市，有人則認(rèn)為國(guó)家要發(fā)展內(nèi)循環(huán)，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)保持高壓。 

現(xiàn)在來(lái)看，我們之所以提出內(nèi)循環(huán)，也是因?yàn)閺馁Q(mào)易戰(zhàn)以來(lái)，我們面臨著更加復(fù)雜的國(guó)際環(huán)境，包括疫情期間一些進(jìn)出口貿(mào)易受到影響，而且現(xiàn)在世界格局開(kāi)始進(jìn)入到一個(gè)逆全球化、逆國(guó)際化的周期。

所以我認(rèn)為內(nèi)循環(huán)其實(shí)核心思想是做最壞的打算，在非主動(dòng)和非自愿的情況下，如果我們有可能會(huì)面臨著跟外部經(jīng)濟(jì)相對(duì)脫鉤或者相對(duì)區(qū)隔的情況，我們關(guān)起國(guó)門(mén)來(lái)自己也能過(guò)得不錯(cuò)。至少我們有糧食的保障，有原材料的保障，有完整的工業(yè)化體系，有全世界最大的消費(fèi)市場(chǎng)。

當(dāng)然內(nèi)循環(huán)的同時(shí)又是雙循環(huán)，我們還是要進(jìn)一步擴(kuò)大開(kāi)放，努力跟國(guó)際社會(huì)進(jìn)行廣泛的經(jīng)濟(jì)合作。 

但是社會(huì)上也有一些不同的論調(diào)，有些人認(rèn)為由于內(nèi)循環(huán)，我們可能要像2008年那樣大規(guī)模啟動(dòng)房地產(chǎn)，但是種種跡象顯示，管理層并不是這樣想的。雖然今年也有幾次降息，也釋放了很多流動(dòng)性，但是同時(shí)我們牢牢抓住了籬笆，央行一再重申不要讓流動(dòng)性又進(jìn)入到房地產(chǎn)推高房?jī)r(jià)。

今年股市有個(gè)大動(dòng)作是進(jìn)行創(chuàng)業(yè)板注冊(cè)制改革，實(shí)際上政府是希望能夠在釋放流動(dòng)性，降低利率的同時(shí)，讓更多資金通過(guò)資本市場(chǎng)注入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新中。 

所以你能看到近期開(kāi)發(fā)商三道紅線降杠桿，房?jī)r(jià)過(guò)熱城市被點(diǎn)名約談。從這點(diǎn)來(lái)講，不要對(duì)啟動(dòng)內(nèi)循環(huán)就要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)刺激抱有幻想。

但是從政府方面來(lái)看，它不希望房?jī)r(jià)大起，也不希望房?jī)r(jià)大落，因?yàn)槲覈?guó)目前居民家庭財(cái)產(chǎn)的60%是房產(chǎn)，如果房?jī)r(jià)大幅下降，也就意味著中國(guó)很多家庭的財(cái)富大幅縮水，這里還涉及到銀行貸款的安全性問(wèn)題。

所以未來(lái)幾年我認(rèn)為的房?jī)r(jià)會(huì)保持一個(gè)相對(duì)的平穩(wěn)狀態(tài)。 

由于我國(guó)家庭資產(chǎn)配比中絕大部分是房產(chǎn)，導(dǎo)致民間財(cái)富大量被鎖在了水泥和鋼材里。這些財(cái)富無(wú)法透過(guò)資本市場(chǎng)去支持國(guó)家的科技創(chuàng)新和實(shí)體經(jīng)濟(jì)。另外我們現(xiàn)在消費(fèi)升級(jí)乏力，也是跟很多人的主要資產(chǎn)配比在房地產(chǎn)上，每個(gè)月大量的錢(qián)去還月供有很大的關(guān)系。

現(xiàn)在一線城市房租年化投資回報(bào)率只有1.5%-1.6%左右，甚至還不如一些銀行存款利率。未來(lái)，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)大幅上漲的神話其實(shí)已經(jīng)破滅了，未來(lái)的3—5年，中國(guó)股市反而可能會(huì)迎來(lái)一輪慢牛。

這個(gè)慢牛伴隨著注冊(cè)制改革，伴隨著中國(guó)直接融資市場(chǎng)的發(fā)展，能夠讓更多的民間財(cái)富透過(guò)資本市場(chǎng)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新的發(fā)展，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)和綜合國(guó)力帶來(lái)更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的、正向的影響。 

所以長(zhǎng)期來(lái)看，我覺(jué)得自住型需求買(mǎi)房是可以的，不管是首次置業(yè)還是改善，又或者是文旅或者養(yǎng)老需求等，這些房地產(chǎn)的長(zhǎng)效發(fā)展是沒(méi)問(wèn)題的。但是希望像以往那樣3—5年房?jī)r(jià)翻一番，通過(guò)炒房暴富，我認(rèn)為這個(gè)時(shí)代肯定過(guò)去了。

如何消滅黑中介？

最近長(zhǎng)租公寓頻頻爆雷，大家對(duì)黑中介的討論也多了起來(lái)。

其實(shí)房產(chǎn)中介在社會(huì)上的印象一直都不是特別正面，每年都能看到大量黑中介的報(bào)道。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的根源，我認(rèn)為主要有幾個(gè)方面：

第一、整個(gè)中介行業(yè)發(fā)展歷史不超過(guò)30年，整體來(lái)看行業(yè)發(fā)展速度很快，但是門(mén)檻設(shè)得比較低，很多地方10萬(wàn)就可以開(kāi)一家門(mén)店；

第二、在過(guò)往這些年，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管重心是在開(kāi)發(fā)商，近5年監(jiān)管部門(mén)才開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，監(jiān)管比較滯后；

第三、立法也比較滯后。到今天我們還沒(méi)有一部房地產(chǎn)交易法，由于沒(méi)有上位法的支撐，全國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試到目前都不是市場(chǎng)準(zhǔn)入考試，僅僅是一個(gè)專業(yè)水平評(píng)價(jià)考試。

所以有些地方就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的行為，不過(guò)近年來(lái)這種現(xiàn)象也有所改善。

目前一些比較大型的企業(yè)逐步走向了規(guī)范化運(yùn)營(yíng)。比如07、 08年時(shí)，鏈家請(qǐng)了IBM，我愛(ài)我家請(qǐng)了埃森哲來(lái)做戰(zhàn)略咨詢，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)和視野越來(lái)越國(guó)際化。 

另外一方面，從2010年開(kāi)始，整個(gè)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入一些高質(zhì)素人才，以前基層經(jīng)紀(jì)人能有個(gè)高中學(xué)歷就很不錯(cuò)了。現(xiàn)在很多企業(yè)招聘員工都要求有大學(xué)本科學(xué)歷。另外隨著我愛(ài)我家、貝殼等行業(yè)巨頭陸續(xù)上市，這種行業(yè)巨頭核心高管團(tuán)隊(duì)已經(jīng)吸收了一些優(yōu)質(zhì)人才，整個(gè)行業(yè)的人才素質(zhì)是在不斷提升的。

未來(lái)結(jié)合高科技管理理念和商業(yè)模式，行業(yè)整體的專業(yè)化程度和管理規(guī)范度仍然會(huì)不斷提高。 

面對(duì)黑中介，社會(huì)上目前還有一種聲音，就是希望政府部門(mén)能夠完全介入，取代掉這些市場(chǎng)中介。在今年5月份，河南省永城市就取締了所有的房產(chǎn)中介公司，自己成立了一個(gè)官方平臺(tái)，并且收取一定的傭金。其實(shí)過(guò)往20年一直有地方政府嘗試通過(guò)一些相關(guān)機(jī)構(gòu)來(lái)替代現(xiàn)在房產(chǎn)中介的職能，但實(shí)際上大多數(shù)是不成功的。房產(chǎn)交易看似簡(jiǎn)單，但從信息的采集、匹配，到后續(xù)帶看簽約等服務(wù)，還是一個(gè)比較市場(chǎng)化的行為。從這點(diǎn)上來(lái)講，交給企業(yè)運(yùn)作會(huì)效率高一些，服務(wù)也會(huì)好一些。

那么政府在房產(chǎn)交易的過(guò)程中，首先是規(guī)則的制定者，知道和完善行業(yè)的法律法規(guī)。然后是行業(yè)的監(jiān)管者，要保障市場(chǎng)交易各個(gè)主體之間行為的規(guī)范，也就是裁判員。最后政府需要提供的是跟房產(chǎn)交易相關(guān)的一些公共服務(wù)，比如說(shuō)房產(chǎn)信息查詢、核驗(yàn)，但是目前從全國(guó)來(lái)看，各地政府的服務(wù)方面水平也參差不齊。

所以未來(lái)一個(gè)非常重要的方向，就是政府為了促進(jìn)房產(chǎn)交易的高效和安全，提供更好的政務(wù)服務(wù)。比如加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)備案和簽署平臺(tái)的作用，通過(guò)對(duì)大數(shù)據(jù)的搜集、歸攏和分析，有效監(jiān)測(cè)到市場(chǎng)上房?jī)r(jià)、房租、交易數(shù)據(jù)的一些異動(dòng)，進(jìn)行宏觀調(diào)控，及時(shí)糾正市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中跑偏的問(wèn)題。

所以整體來(lái)看，政府未來(lái)需要扮演好的角色主要就是規(guī)則的制定者，裁判員，還有政務(wù)服務(wù)的提供者。如果自己又是規(guī)則的制定者，又是裁判員，相當(dāng)于裁判下場(chǎng)踢球，這就沒(méi)必要了。這些事情可以放給企業(yè)去做，但是對(duì)相關(guān)企業(yè)要加強(qiáng)監(jiān)管。 

2020年，我們經(jīng)歷了不同尋常的一年，年初的新冠肺炎疫情打亂了每個(gè)人的工作和生活節(jié)奏。而隨著后疫情時(shí)代的到來(lái)，經(jīng)濟(jì)前景、投資趨勢(shì)、樓股走向等一系列問(wèn)題，又重新擺在了大家面前，似重重迷霧！

微信搜索關(guān)注言商社，并在對(duì)話框回復(fù)哈佛還可免費(fèi)獲得哈佛商學(xué)院強(qiáng)烈推薦的“經(jīng)典商業(yè)財(cái)經(jīng)著作100本”+“微粒體商務(wù)PPT100份”助你在危機(jī)時(shí)刻修煉內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)逆襲。

本文僅代表作者觀點(diǎn)，版權(quán)歸原創(chuàng)者所有，如需轉(zhuǎn)載請(qǐng)?jiān)谖闹凶⒚鱽?lái)源及作者名字。

免責(zé)聲明：本文系轉(zhuǎn)載編輯文章，僅作分享之用。如分享內(nèi)容、圖片侵犯到您的版權(quán)或非授權(quán)發(fā)布，請(qǐng)及時(shí)與我們聯(lián)系進(jìn)行審核處理或刪除，您可以發(fā)送材料至郵箱：service@tojoy.com