來(lái)源|金融五道口

作者|周松濤

市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎。 

房子，買(mǎi)到就是賺到的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，有些房子可能是：買(mǎi)到就是虧到！ 

2020年，這幾類房子，再便宜也千萬(wàn)別買(mǎi)！ 

01.商鋪 

古人云：一鋪養(yǎng)三代！ 

投資奢侈品還要分辨真?zhèn)危垂梢S時(shí)盯盤(pán)，錢(qián)存銀行又擔(dān)心跑不贏通脹，買(mǎi)商鋪幾乎可以解決一切問(wèn)題。 

商鋪就像一顆搖錢(qián)樹(shù)，只要買(mǎi)到就是賺到，可以躺在家里數(shù)錢(qián)，收租金。最重要的一點(diǎn)，還可以傳給子孫后代，繼續(xù)收租金。 
沒(méi)錯(cuò)，商鋪的確有屬于自己的高光時(shí)刻，不過(guò)，那是以前。 
現(xiàn)在，情況完全不同了，商鋪投資基本上是坑多利少。

以二三線城市為例，一個(gè)80平米的商鋪，總價(jià)140萬(wàn)，每月租金5000元，即使不考慮通脹和銀行貸款利息，也需要近25年才能回本。 
這是非常失敗的投資。

隨著互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和電商的興起，商鋪已經(jīng)由“一鋪養(yǎng)三代”變?yōu)椤耙讳伩尤绷耍?br>
1，消費(fèi)模式巨變 

電商的興起，傳統(tǒng)的商鋪受到巨大沖擊。 

以前下班是去逛商業(yè)街，現(xiàn)在，在地鐵上就能逛遍整個(gè)商場(chǎng)，想買(mǎi)任何東西，一秒鐘就能呈現(xiàn)在眼前。 

性價(jià)比還很高，各種優(yōu)惠活動(dòng)不斷。比起逛幾個(gè)小時(shí)街，最后一件心儀的衣服都沒(méi)買(mǎi)到的窘境，更多年輕人選擇了網(wǎng)上購(gòu)物。 

不要說(shuō)普通購(gòu)物，就是買(mǎi)菜，都能半個(gè)小時(shí)直接送到家門(mén)口。 

需求決定市場(chǎng)。相對(duì)于租商鋪，更多人會(huì)選擇開(kāi)網(wǎng)店，成本更便宜，風(fēng)險(xiǎn)更小。 

2，商鋪?zhàn)儸F(xiàn)難 

租金貴沒(méi)人租，便宜又回不了本。 

想轉(zhuǎn)賣(mài)，由于面積大，二手交易稅高，轉(zhuǎn)賣(mài)變現(xiàn)也很困難 

滿兩年以上的二手住宅契稅一般都在1%，但商鋪的契稅根據(jù)各地不同法規(guī)一般都在3-5%。 

住宅的土地增值稅一般免征，商鋪則必須要繳納土地增值稅，而且還是遞進(jìn)稅率。 商鋪的稅費(fèi)往往要達(dá)到轉(zhuǎn)讓價(jià)的20%以上，這筆錢(qián)，賣(mài)家和買(mǎi)家誰(shuí)出，都不能承受之重。 

所以，商鋪?zhàn)詈脛e碰，當(dāng)然，人流量特別大，位置特別好的地方另當(dāng)別論。 

02公寓 

樓市持續(xù)火熱，很多一二線城市都出臺(tái)了限購(gòu)政策。 

公寓不限購(gòu)，同樣具有居住屬性。 

那么，公寓值不值得買(mǎi)？

 
答案是：不值得！ 

1，居住環(huán)境差 

公寓是商住兩用，建筑密集程度自不必說(shuō)，一般采光不好，通風(fēng)也差，綠化面積也比住宅區(qū)要少。 

上下樓，電梯里往往都是人滿為患。你的鄰居有可能是KTV或者開(kāi)飯店的。 

2，落戶難 

現(xiàn)在公寓基本上是40年產(chǎn)權(quán)，雖然到期之后可以續(xù)期，但大部分不能落戶，這也意味著家庭子女很難享受到優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療配套資源。 
孩子上學(xué)問(wèn)題，是很多家庭買(mǎi)房首先要考慮的重點(diǎn)。 

公寓作為過(guò)渡住宅或許可以考慮，譬如單身公寓，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，特別是考慮到子女的教育問(wèn)題，應(yīng)該謹(jǐn)慎。

 
3，費(fèi)用高 

公寓的水費(fèi)，電費(fèi)，物業(yè)費(fèi)都要比普通住宅區(qū)高，最后算下來(lái)，公寓的性價(jià)比并不高。

還有一點(diǎn)，就是公寓一般都不通燃?xì)?，這對(duì)買(mǎi)公寓來(lái)住的用戶也是一個(gè)難題。

4，投資公寓回報(bào)低 

前面說(shuō)了公寓自住，那么來(lái)投資如何呢？

 
首先，產(chǎn)權(quán)年限比普通住宅要短，雖然可以續(xù)期，但要繳納7.5%的土地出讓金，這是一筆不小的費(fèi)用。

其次，公寓貸款年限少，為10年，首付比例高，為50%。最終的結(jié)果就是，每月月供多，購(gòu)房成本高，還款壓力大。

公寓價(jià)格的波動(dòng)幅度要也比住宅緩慢很多，對(duì)投資來(lái)說(shuō)并不是一個(gè)明智的選擇。

很多開(kāi)發(fā)商推銷公寓的時(shí)候，都會(huì)揚(yáng)長(zhǎng)避短。買(mǎi)公寓一定要考慮周全，否則可能會(huì)跟自己最初想象的情況完全不一樣。 
 

無(wú)產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的房子 

買(mǎi)房是大事，是否有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是否明確特別重要。 

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清晰的房子最好別碰。 

1、無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù) 

房子沒(méi)有房產(chǎn)證，意味著不能過(guò)戶，也就是說(shuō)，得不到法律的承認(rèn)和保護(hù)。 即使私下成交，之后也不能買(mǎi)賣(mài)，繼承和贈(zèng)與。 
 

下面這些房子辦不了房產(chǎn)證：

利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（小產(chǎn)權(quán)房）辦不了房產(chǎn)證；

未取得規(guī)劃審批的辦不了房產(chǎn)證；

未驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的辦不了房產(chǎn)證；

土地或房屋未解除抵押的辦不了房產(chǎn)證。

沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子，以后一旦涉及交易，轉(zhuǎn)讓，買(mǎi)賣(mài)，繼承，將會(huì)非常麻煩。千萬(wàn)不要抱有僥幸心理。 

同時(shí)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，也不能作為抵押。假如你要貸款，需要不動(dòng)產(chǎn)抵押，沒(méi)有房產(chǎn)證，就不能證明房子是你的，也無(wú)法作為抵押物。

 
拆遷也不一定會(huì)有賠償，買(mǎi)了沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房子，假如遇到拆遷的情況，能否得到賠償，賠償多少也會(huì)困難重重。 

2，產(chǎn)權(quán)不清晰的房子別碰 

買(mǎi)房一定不要只求便宜。 

有的房子有房產(chǎn)證，但是業(yè)主具體是誰(shuí)，可能誰(shuí)也清楚。 

這樣就容易導(dǎo)致一房多賣(mài)的情況，等交了錢(qián)，發(fā)現(xiàn)有好幾個(gè)買(mǎi)家，他們也交了錢(qián)，換來(lái)的是無(wú)盡的麻煩。 

3，法拍房不要碰 法拍房，顧名思義就是法院拍賣(mài)的房子。 法拍房產(chǎn)生有三種情況：

因債權(quán)糾紛無(wú)力償還被拍賣(mài)的房

因罰沒(méi)收的資產(chǎn)

無(wú)主資產(chǎn)被國(guó)家收回拍賣(mài)

法拍房便宜，沒(méi)錯(cuò)，有時(shí)甚至只有市場(chǎng)價(jià)的2成，很多人以為撿了大便宜。 

有時(shí)不是撿漏，是撿了個(gè)大麻煩。 

去年，武漢的王先生拍下一套100萬(wàn)的法拍房。房子產(chǎn)權(quán)40年，但他沒(méi)想到房子已經(jīng)被原房主出租了40年，王先生拿這些租客也沒(méi)辦法，只能開(kāi)始漫長(zhǎng)的糾紛之旅。 

產(chǎn)權(quán)有問(wèn)題的房子，千萬(wàn)不要圖便宜，最后，不是買(mǎi)到了便宜貨，可能是買(mǎi)了個(gè)燙手山芋。 
 

夜晚沒(méi)有燈光的房子 

現(xiàn)在很多人看房都選擇晚上，為什么？ 

首先，可以了解噪音到底有多大，還一個(gè)重要原因就是看開(kāi)燈率。 

一棟房子，晚間都是黑燈瞎火，說(shuō)明空置率很高，大家都不買(mǎi)，肯定是有原因的。 

那就是“遠(yuǎn)”。 

上班不方便，購(gòu)物不方便，生病去醫(yī)院也不方便。 

可能有人會(huì)說(shuō)，很快就會(huì)建地鐵了，建高鐵了。計(jì)劃趕不上變化，等真正地鐵，高鐵建成了，也不一定離這個(gè)樓盤(pán)近，而中心地區(qū)，本來(lái)就有地鐵，有商場(chǎng)的房子潛力無(wú)疑更大，其次，時(shí)間也是成本。 

買(mǎi)房是大事，務(wù)必要謹(jǐn)慎！ 

便宜不一定是好事，選擇房子一定要考慮周全，避免入坑！

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