來源|金融五道口

作者|周松濤

市場有風(fēng)險，買房需謹(jǐn)慎。 

房子，買到就是賺到的時代已經(jīng)結(jié)束，有些房子可能是：買到就是虧到！ 

2020年，這幾類房子，再便宜也千萬別買！ 

01.商鋪 

古人云：一鋪養(yǎng)三代！ 

投資奢侈品還要分辨真?zhèn)?，炒股要隨時盯盤，錢存銀行又擔(dān)心跑不贏通脹，買商鋪幾乎可以解決一切問題。 

商鋪就像一顆搖錢樹，只要買到就是賺到，可以躺在家里數(shù)錢，收租金。最重要的一點，還可以傳給子孫后代，繼續(xù)收租金。 
沒錯，商鋪的確有屬于自己的高光時刻，不過，那是以前。 
現(xiàn)在，情況完全不同了，商鋪投資基本上是坑多利少。

以二三線城市為例，一個80平米的商鋪，總價140萬，每月租金5000元，即使不考慮通脹和銀行貸款利息，也需要近25年才能回本。 
這是非常失敗的投資。

隨著互聯(lián)網(wǎng)時代和電商的興起，商鋪已經(jīng)由“一鋪養(yǎng)三代”變?yōu)椤耙讳伩尤绷耍?br>
1，消費模式巨變 

電商的興起，傳統(tǒng)的商鋪受到巨大沖擊。 

以前下班是去逛商業(yè)街，現(xiàn)在，在地鐵上就能逛遍整個商場，想買任何東西，一秒鐘就能呈現(xiàn)在眼前。 

性價比還很高，各種優(yōu)惠活動不斷。比起逛幾個小時街，最后一件心儀的衣服都沒買到的窘境，更多年輕人選擇了網(wǎng)上購物。 

不要說普通購物，就是買菜，都能半個小時直接送到家門口。 

需求決定市場。相對于租商鋪，更多人會選擇開網(wǎng)店，成本更便宜，風(fēng)險更小。 

2，商鋪變現(xiàn)難 

租金貴沒人租，便宜又回不了本。 

想轉(zhuǎn)賣，由于面積大，二手交易稅高，轉(zhuǎn)賣變現(xiàn)也很困難 

滿兩年以上的二手住宅契稅一般都在1%，但商鋪的契稅根據(jù)各地不同法規(guī)一般都在3-5%。 

住宅的土地增值稅一般免征，商鋪則必須要繳納土地增值稅，而且還是遞進(jìn)稅率。 商鋪的稅費往往要達(dá)到轉(zhuǎn)讓價的20%以上，這筆錢，賣家和買家誰出，都不能承受之重。 

所以，商鋪最好別碰，當(dāng)然，人流量特別大，位置特別好的地方另當(dāng)別論。 

02公寓 

樓市持續(xù)火熱，很多一二線城市都出臺了限購政策。 

公寓不限購，同樣具有居住屬性。 

那么，公寓值不值得買？

 
答案是：不值得！ 

1，居住環(huán)境差 

公寓是商住兩用，建筑密集程度自不必說，一般采光不好，通風(fēng)也差，綠化面積也比住宅區(qū)要少。 

上下樓，電梯里往往都是人滿為患。你的鄰居有可能是KTV或者開飯店的。 

2，落戶難 

現(xiàn)在公寓基本上是40年產(chǎn)權(quán)，雖然到期之后可以續(xù)期，但大部分不能落戶，這也意味著家庭子女很難享受到優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療配套資源。 
孩子上學(xué)問題，是很多家庭買房首先要考慮的重點。 

公寓作為過渡住宅或許可以考慮，譬如單身公寓，從長遠(yuǎn)來看，特別是考慮到子女的教育問題，應(yīng)該謹(jǐn)慎。

 
3，費用高 

公寓的水費，電費，物業(yè)費都要比普通住宅區(qū)高，最后算下來，公寓的性價比并不高。

還有一點，就是公寓一般都不通燃?xì)?，這對買公寓來住的用戶也是一個難題。

4，投資公寓回報低 

前面說了公寓自住，那么來投資如何呢？

 
首先，產(chǎn)權(quán)年限比普通住宅要短，雖然可以續(xù)期，但要繳納7.5%的土地出讓金，這是一筆不小的費用。

其次，公寓貸款年限少，為10年，首付比例高，為50%。最終的結(jié)果就是，每月月供多，購房成本高，還款壓力大。

公寓價格的波動幅度要也比住宅緩慢很多，對投資來說并不是一個明智的選擇。

很多開發(fā)商推銷公寓的時候，都會揚長避短。買公寓一定要考慮周全，否則可能會跟自己最初想象的情況完全不一樣。 
 

無產(chǎn)權(quán)或產(chǎn)權(quán)歸屬不明確的房子 

買房是大事，是否有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是否明確特別重要。 

沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)不清晰的房子最好別碰。 

1、無法辦理過戶手續(xù) 

房子沒有房產(chǎn)證，意味著不能過戶，也就是說，得不到法律的承認(rèn)和保護(hù)。 即使私下成交，之后也不能買賣，繼承和贈與。 
 

下面這些房子辦不了房產(chǎn)證：

利用集體所有土地開發(fā)的項目（小產(chǎn)權(quán)房）辦不了房產(chǎn)證；

未取得規(guī)劃審批的辦不了房產(chǎn)證；

未驗收或者驗收不合格的辦不了房產(chǎn)證；

土地或房屋未解除抵押的辦不了房產(chǎn)證。

沒有產(chǎn)權(quán)證的房子，以后一旦涉及交易，轉(zhuǎn)讓，買賣，繼承，將會非常麻煩。千萬不要抱有僥幸心理。 

同時，沒有房產(chǎn)證的房子，也不能作為抵押。假如你要貸款，需要不動產(chǎn)抵押，沒有房產(chǎn)證，就不能證明房子是你的，也無法作為抵押物。

 
拆遷也不一定會有賠償，買了沒有產(chǎn)權(quán)的房子，假如遇到拆遷的情況，能否得到賠償，賠償多少也會困難重重。 

2，產(chǎn)權(quán)不清晰的房子別碰 

買房一定不要只求便宜。 

有的房子有房產(chǎn)證，但是業(yè)主具體是誰，可能誰也清楚。 

這樣就容易導(dǎo)致一房多賣的情況，等交了錢，發(fā)現(xiàn)有好幾個買家，他們也交了錢，換來的是無盡的麻煩。 

3，法拍房不要碰 法拍房，顧名思義就是法院拍賣的房子。 法拍房產(chǎn)生有三種情況：

因債權(quán)糾紛無力償還被拍賣的房

因罰沒收的資產(chǎn)

無主資產(chǎn)被國家收回拍賣

法拍房便宜，沒錯，有時甚至只有市場價的2成，很多人以為撿了大便宜。 

有時不是撿漏，是撿了個大麻煩。 

去年，武漢的王先生拍下一套100萬的法拍房。房子產(chǎn)權(quán)40年，但他沒想到房子已經(jīng)被原房主出租了40年，王先生拿這些租客也沒辦法，只能開始漫長的糾紛之旅。 

產(chǎn)權(quán)有問題的房子，千萬不要圖便宜，最后，不是買到了便宜貨，可能是買了個燙手山芋。 
 

夜晚沒有燈光的房子 

現(xiàn)在很多人看房都選擇晚上，為什么？ 

首先，可以了解噪音到底有多大，還一個重要原因就是看開燈率。 

一棟房子，晚間都是黑燈瞎火，說明空置率很高，大家都不買，肯定是有原因的。 

那就是“遠(yuǎn)”。 

上班不方便，購物不方便，生病去醫(yī)院也不方便。 

可能有人會說，很快就會建地鐵了，建高鐵了。計劃趕不上變化，等真正地鐵，高鐵建成了，也不一定離這個樓盤近，而中心地區(qū)，本來就有地鐵，有商場的房子潛力無疑更大，其次，時間也是成本。 

買房是大事，務(wù)必要謹(jǐn)慎！ 

便宜不一定是好事，選擇房子一定要考慮周全，避免入坑！

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