來(lái)源丨無(wú)冕財(cái)經(jīng)（微信號(hào)：wumiancaijing）

作者丨陳欣苗

編輯丨陳澗

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朱孟依兄弟名下公司將近萬(wàn)億土儲(chǔ)，不過(guò)是朱氏家族生意版圖的一角，家族旗下公司業(yè)務(wù)交疊、交叉持股，覆蓋地產(chǎn)、基建、能源、金融、醫(yī)藥等，龐大的隱形財(cái)富不為外人所知。

搶灘舊改背后，朱氏家族的財(cái)富帝國(guó)浮出水面。

12月6日，廣州公共資源交易中心公示海珠區(qū)鳳陽(yáng)街五鳳（沙溪、泰寧、五村）更新改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“五鳳項(xiàng)目”），總投資額約為228.9億元。2天前， 該區(qū)鳳陽(yáng)街鳳和（康樂(lè)村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鳳和項(xiàng)目”）亦公開(kāi)招標(biāo)，投資額達(dá)346.67億元，系廣州舊改公開(kāi)招標(biāo)以來(lái)投資總額最大的項(xiàng)目，也是海珠區(qū)面積第二大的舊改項(xiàng)目，僅次于瀝滘村。

而這兩個(gè)總投資額超550億的項(xiàng)目，大概率會(huì)落入同一人的口袋。合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（00754.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“合生創(chuàng)展”）去年成為鳳和項(xiàng)目的合作意向企業(yè)，廣東珠江投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠江投資”）則已介入到五鳳項(xiàng)目舊改，這兩個(gè)企業(yè)均在朱孟依麾下。

無(wú)獨(dú)有偶，拿下瀝滘村舊改的，正是朱孟依的胞弟朱慶伊所執(zhí)掌的廣東珠光集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠光集團(tuán)”），其在廣州亦攬下不少舊改項(xiàng)目。

不過(guò)，對(duì)于朱拉依、朱孟依、朱慶依三兄弟的家族產(chǎn)業(yè)而言，舊改生意僅是暴露在公眾視線的一角。與李嘉誠(chéng)家同屬潮汕四大家族，朱氏家族十分低調(diào)，其生意版圖早已橫跨地產(chǎn)、基建、醫(yī)藥、能源、金融、投資等多個(gè)領(lǐng)域，堪稱(chēng)實(shí)力雄厚的隱形商業(yè)帝國(guó)。

兄弟入局舊改

雖然投入很大，但地理位置優(yōu)越的五鳳項(xiàng)目和鳳和項(xiàng)目無(wú)疑是“香餑餑”。

五村、沙溪、泰寧三村均為五鳳村組成部分，五鳳村與康樂(lè)村、鷺江村幾近相連，均位于廣州“中大紡織產(chǎn)業(yè)商圈”的核心區(qū)。據(jù)2019年的官方信息， 該商圈年交易額估算超過(guò)2000億元，擁有59個(gè)分市場(chǎng)、商鋪約2.3萬(wàn)間，直接從業(yè)人員10萬(wàn)人以上，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)人群超過(guò)200萬(wàn)人。近年來(lái)，泰寧、五村、沙溪三村的戶(hù)均分紅分別高達(dá)70萬(wàn)、85萬(wàn)、50萬(wàn)，可見(jiàn)該區(qū)商業(yè)之發(fā)達(dá)，土地價(jià)值之高。

而作為中大紡織產(chǎn)業(yè)商圈最大的地主，合生創(chuàng)展已在此開(kāi)發(fā)了建筑面積約110多萬(wàn)平方米的海珠第一大盤(pán)逸景翠園，珠江投資亦在此開(kāi)發(fā)了總建筑面積90萬(wàn)平方米的珠江國(guó)際紡織城，對(duì)此區(qū)域已相對(duì)熟悉。

“基于合生創(chuàng)展和珠江投資在舊改方面的實(shí)力、對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)需求的了解以及前期住宅商業(yè)項(xiàng)目的打造，拿下這兩個(gè)項(xiàng)目可能性較高?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示。

實(shí)際上，合生創(chuàng)展、珠江投資在舊改上的聯(lián)手出擊，很早就已經(jīng)開(kāi)始。

早在20年前，珠江投資和合生創(chuàng)展就已經(jīng)介入新基村，開(kāi)發(fā)華南新城項(xiàng)目，更從1998年起就征用新基村70.156公頃集體用地。

2018年合生曾對(duì)外披露，其在廣州地區(qū)或有介入超10個(gè)城市更新項(xiàng)目。另?yè)?jù)珠江投資管理層今年在接受媒體采訪時(shí)表示，公司多年來(lái)先后在北京、上海、廣州等地儲(chǔ)備了很多舊改項(xiàng)目，推動(dòng)城市更新改造面積超2300萬(wàn)平方米。

“舊改項(xiàng)目本身的推進(jìn)需要繁瑣的流程，包括前期測(cè)評(píng)以及后續(xù)拆遷賠償商談等都需要很長(zhǎng)的時(shí)間?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)無(wú)冕財(cái)經(jīng)（ID：wumiancaijing）研究員表示， 但舊改項(xiàng)目拿地成本較低，間接擴(kuò)大了盈利空間，這是房企青睞的原因。

大盤(pán)慢做，緩緩圖之，這樣的開(kāi)發(fā)邏輯從受訪的珠江投資執(zhí)行董事、集團(tuán)副總裁張軍洲口中可知，“珠江投資在三舊改造方向有經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，儲(chǔ)備了很多項(xiàng)目。包括在十幾年前就跟區(qū)里、鎮(zhèn)里和村里有合作，先把項(xiàng)目拿著慢慢開(kāi)發(fā)釋放價(jià)值。”

以珠江投資2015年在上海拿下的安康苑舊改項(xiàng)目為例，彼時(shí)是上海最大體量的舊改項(xiàng)目，總投資超過(guò)600億元。歷時(shí)5年，該項(xiàng)目已獲得227億元銀團(tuán)貸款用于拆遷和項(xiàng)目建設(shè)，剩余資金缺口主要靠銷(xiāo)售回款。據(jù)《債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》披露，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2021年可實(shí)現(xiàn)預(yù)售，一期預(yù)計(jì)貨值超200億元，整個(gè)安康苑項(xiàng)目貨值預(yù)計(jì)將超過(guò)1000億元。

不僅是朱孟依，朱慶伊亦深諳此道。

比較有代表性的是2010年珠光集團(tuán)聯(lián)合廣鐵集團(tuán)以86億元總價(jià)拿下的黃沙項(xiàng)目，總建筑面積近50萬(wàn)平方米，后來(lái)被開(kāi)發(fā)成珠光御景壹號(hào)，第一期的單價(jià)已經(jīng)高達(dá)6萬(wàn)多元/平方米。

根據(jù)公開(kāi)資料， 珠光集團(tuán)現(xiàn)有改造項(xiàng)目20多個(gè)，總面積超2000萬(wàn)平方米，總產(chǎn)值估算五千億元以上，自稱(chēng)“城市更新專(zhuān)家”。光在廣州就有10余個(gè)，包括珠江新城潭村、增城白江村、黃埔鎮(zhèn)龍村、從化東風(fēng)村等。這其中，白江村和東風(fēng)村的項(xiàng)目改造面積分別達(dá)到143公頃、160.79公頃。

舊改雖推進(jìn)時(shí)間較長(zhǎng)，但一旦進(jìn)入收獲期，其利潤(rùn)相當(dāng)可觀。有業(yè)內(nèi)人士就表示，“一個(gè)舊改項(xiàng)目夠一家企業(yè)吃上五年十年也是有的”。

值得一提的是，今年4月，朱慶伊旗下的上市公司珠光控股集團(tuán)有限公司（01176.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠光控股”）以資金壓力為由，將進(jìn)入收獲期的廣州火村舊改項(xiàng)目，轉(zhuǎn)賣(mài)給廣州博浩企業(yè)管理合伙企業(yè)。珠光控股預(yù)計(jì)從這筆資產(chǎn)出售里確認(rèn)17.63億元的投資收益，而其2019年的歸母凈利潤(rùn)也不過(guò)6.7億元。

據(jù)多家媒體報(bào)道，這家合伙企業(yè)最終指向博大金融控股有限公司，而博大金控實(shí)為朱孟依旗下金融平臺(tái)。也即，這筆31.18億元的交易最終還是流轉(zhuǎn)于朱氏家族范圍之內(nèi)。

龐大的家族生意版圖

在龐大的朱氏家族產(chǎn)業(yè)中，舊改僅是其中一小部分。歷經(jīng)二十幾年的發(fā)展，這個(gè)低調(diào)無(wú)比的家族背后隱含的實(shí)力，遠(yuǎn)非表面所見(jiàn)。

老大朱拉伊、老二朱孟依、老三朱慶伊，是家族的創(chuàng)業(yè)元老，潮汕幫知名人物。其他家族成員還包括朱孟依的妹妹朱帆、妹夫何國(guó)華，朱孟依的長(zhǎng)子朱一航、次子朱偉航、女兒朱桔榕。家族旗下的公司之間業(yè)務(wù)交疊、交叉持股，有著紛紜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易。據(jù)稱(chēng)，兄弟、親戚之間還經(jīng)常輪流坐莊一個(gè)企業(yè)的負(fù)責(zé)人。

從業(yè)務(wù)上看，三兄弟均是從房地產(chǎn)起家，而后再將觸角伸向其他行業(yè)， 目前旗下產(chǎn)業(yè)的總資產(chǎn)規(guī)模超4000億元。

老大朱拉伊主管廣東新南方集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新南方集團(tuán)”），這家公司以中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，涉及能源、工程建設(shè)、酒店、金融等，業(yè)務(wù)已擴(kuò)展至東南亞、非洲及澳大利亞等地。

老二朱孟依旗下主要有合生創(chuàng)展、珠江投資。前者主要做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；后者則已成為多元投資型企業(yè)，目前已形成城市更新、能源與基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、住宅、教育、醫(yī)療、文化、科技、金融十大業(yè)務(wù)板塊。截至今年上半年，合生創(chuàng)展和珠江投資的總資產(chǎn)分別達(dá)2479.7億元、1831.63 億元。

老三朱慶伊則執(zhí)掌珠光集團(tuán)和珠光控股，主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)。截至今年上半年，珠光控股的總資產(chǎn)為392.84億元。

兄弟三人在地產(chǎn)、能源等領(lǐng)域均有交集。

在成立的最初幾年，珠光集團(tuán)便與珠江投資合作開(kāi)發(fā)碧雅苑項(xiàng)目、珠光南景園項(xiàng)目，與合生創(chuàng)展合作開(kāi)發(fā)了逸景翠園項(xiàng)目。此外，其還與新南方集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)了廣州珠江御景灣、北京珠江御景、珠光高派等項(xiàng)目。

另?yè)?jù)無(wú)冕財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)， 截至2019年末，朱氏家族旗下的土儲(chǔ)面積至少達(dá)5200萬(wàn)平方米；舊改總面積超4000萬(wàn)平方米，且多是早年拿地，土地成本較低。這些土儲(chǔ)是朱氏家族企業(yè)中最雄厚的資產(chǎn)。

在能源領(lǐng)域，據(jù)新南方集團(tuán)官網(wǎng)，目前其擁有的礦源包括新疆吐魯番市塔爾朗溝煤礦和阜康市煤圈溝煤礦，建成后預(yù)計(jì)達(dá)年總產(chǎn)值9.9億元-13.5億元。

珠江投資旗下的廣東珠江投資管理集團(tuán)有限公司，則是專(zhuān)業(yè)從事大型能源與基礎(chǔ)設(shè)施投資的企業(yè)集團(tuán)，主要投資包括電力、煤炭和路橋三個(gè)部分。據(jù)官網(wǎng)披露，未來(lái)5年內(nèi)，這三個(gè)板塊的總資產(chǎn)規(guī)模將達(dá)到1120億元，總年收入396億元。

在金融領(lǐng)域，朱氏家族亦有布局。

廣為人知的是成立于2012年的珠江人壽保險(xiǎn)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“珠江人壽”），截至2019年底，其總資產(chǎn)為750.64億元。據(jù)中債資信報(bào)告， 2019年末，持股珠江人壽的7家股東中，除了廣州金融控股集團(tuán)有限公司、廣東粵財(cái)信托有限公司，其余5家均來(lái)自朱氏家族，共持股89.41%。

值得關(guān)注的是，珠江人壽與朱氏家族其他企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易。早在2017年，保監(jiān)會(huì)便對(duì)珠江人壽下發(fā)監(jiān)管函，指出其關(guān)聯(lián)交易不規(guī)范問(wèn)題。據(jù)2014年年報(bào)，珠江人壽關(guān)聯(lián)交易規(guī)模近100億元；2015年年報(bào)表明，珠江人壽具有關(guān)聯(lián)關(guān)系的企業(yè)近20家，交易對(duì)手主要是珠江投資系公司。

雖已經(jīng)過(guò)整改，珠江人壽與朱氏家族的關(guān)聯(lián)交易仍未停息。據(jù)網(wǎng)易清流工作室消息，今年2月，珠江人壽與關(guān)聯(lián)公司廣東珠江工程總承包有限公司、廣州合道信息科技有限公司近年均有關(guān)聯(lián)交易。據(jù)天眼查，這兩家公司的疑似實(shí)際控制人均為朱孟依的次子朱偉航。

在銀行業(yè)，朱氏家族也有布局。就在12月11日， 合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬以21.57億元出售北京農(nóng)商行3.638%股份，并認(rèn)為這是套現(xiàn)部分在北京農(nóng)商行投資的良機(jī)。本次交易后，其另一間接全資附屬公司中先國(guó)際控股有限公司將繼續(xù)持有北京農(nóng)商行0.678%股份。

在2020年胡潤(rùn)百富榜上，朱孟依家族以455億元位列第95名。不過(guò)，這明面上的455億，也僅是整個(gè)朱氏家族的一小部分資產(chǎn)而已，從地產(chǎn)，到基建、能源、醫(yī)藥乃至金融業(yè)，該家族的財(cái)富帝國(guó)不知還蘊(yùn)藏著多少秘密？

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